Comment mesurer la rentabilité de vos investissements
La rentabilité est une partie essentielle à prendre en compte dans nos investissements. L’autre face de la médaille est le risque : nous savons déjà que plus la rentabilité d’un investissement est élevée, plus le risque associé est élevé, et vice versa. Cela dit, il existe différentes façons de mesurer la rentabilité de vos investissements. Dans cet article, nous détaillons les principales.
La première distinction à faire est entre la réalité et la prévision. Dans un article précédent, nous avons expliqué la différence fondamentale entre la rentabilité estimée et la rentabilité totale. Ici, nous nous concentrerons sur les méthodes de mesure de la rentabilité réelle, celle qui a déjà été réalisée, même si les rentabilités passées ne sont pas un indicateur fiable de ce qui se passera à l’avenir.
Rentabilité totale ou finale
Il s’agit de la mesure fondamentale de la performance d’un investissement : c’est l’expression de ce que vous gagnez ou perdez par rapport à l’investissement final sans tenir compte de la durée. Cela ressemble au concept de ROI (return on investment) et, chez Urbanitae, nous l’exprimons généralement en cash-on-cash (CoC), que ce soit en montant ou en pourcentage. Un exemple illustrera cela.
Dans les projets de plus-value, le régulateur des plateformes de financement participatif immobilier ne nous permet pas de donner une estimation numérique de la rentabilité estimée. Cependant, chaque investisseur peut se faire une idée du rendement qu’il peut espérer, avec une formule simple : (Revenus estimés – Coûts estimés) / Capital total. Si la rentabilité attendue est de 38%, le résultat de cette opération sera 0,38 et le CoC sera de 1,38.
C’est le cas du projet Plaza Norte, qui a été restitué aux investisseurs d’Urbanitae en décembre 2022. Face à une rentabilité totale estimée de 38%, une rentabilité finale de 50% a finalement été réalisée, nette de frais et de commissions.
Dans les projets de dette, la rentabilité totale est celle obtenue à l’échéance du prêt. Par exemple, dans le projet Cunit, la rentabilité finale a été de 15,1%.
Rentabilité nominale / brute
Ce ne sont pas des termes synonymes, mais nous pouvons nous y référer conjointement pour signifier l’essentiel. Ces rentabilités se réfèrent au rendement d’un investissement sans ajustement pour des facteurs externes tels que l’inflation (rentabilité nominale) ou les impôts (rentabilité nominale).
Rentabilité réelle / nette
Dans ce cas, il s’agit de rentabilités qui tiennent compte des impôts et autres coûts (nettes) ainsi que de l’inflation (réelle). Ainsi, ces mesures offrent une image plus complète du rendement d’un investissement et permettent d’évaluer, par exemple, si l’investissement compense ou non la perte de valeur de la monnaie.
Rentabilité pondérée par le temps
La rentabilité pondérée par le temps prend en compte la durée de l’investissement en attribuant un poids proportionnel aux rendements sur différentes périodes. Elle est particulièrement utile lorsque les investissements ont des flux de trésorerie variables au fil du temps. Cette mesure offre une perspective équitable du rendement tout au long de la vie de l’investissement.
Rentabilité pondérée par l’argent
La rentabilité pondérée par l’argent ajuste la rentabilité pondérée par le temps pour refléter le montant total d’argent investi à différentes périodes. Elle est particulièrement pertinente lorsque des investissements supplémentaires sont réalisés au fil du temps (par exemple, en appliquant la technique du coût moyen en dollars). Cette mesure permet d’évaluer l’impact des nouveaux investissements sur le rendement global.
Dans notre bulletin d’information aux investisseurs, nous donnons la moyenne du rendement annualisé de notre portefeuille. De plus, nous indiquons également le rendement annuel pondéré par l’argent : de cette manière, nous tenons compte de la taille du projet ou, plus précisément, de la contribution d’Urbanitae à chaque projet restitué.
Taux de rendement interne (TRI)
Nous avons laissé pour la fin l’indicateur le plus pertinent, car il exprime le rendement en tenant compte de la durée de l’investissement. Il s’agit d’une manière d’indiquer le rendement annualisé, c‘est-à-dire ce que vous auriez gagné ou perdu si l’investissement avait duré 12 mois. C’est pourquoi le taux de rendement interne (TRI) est très utile pour comparer les rendements entre différentes alternatives d’investissement.
La formule pour calculer le TRI est quelque peu complexe. Nous pouvons le considérer comme le taux de croissance annuel que l’on s’attend à ce qu’un investissement génère. En général, un investissement ne génère pas le même rendement chaque année. Chez Urbanitae, il est fréquent de faire des remboursements partiels, qui sont cruciaux pour déterminer le TRI d’un investissement : ainsi, si la majeure partie du capital est remboursée avant la date d’échéance prévue, le rendement total peut être le même, mais le TRI sera plus élevé que prévu.
Nous espérons que cet article vous aidera à évaluer de manière plus précise la rentabilité de vos investissements et à prendre de meilleures décisions d’investissement. Si le crowdfunding immobilier vous semble une option attrayante, chez Urbanitae, nous vous accueillons à bras ouverts.