A rentabilidade é uma parte essencial a ser considerada ao avaliar nossos investimentos. A outra face da moeda é o risco: sabemos que, quanto maior a rentabilidade de um investimento, maior será o risco associado, e vice-versa. Dito isso, existem diferentes formas de medir a rentabilidade dos seus investimentos. Neste artigo, detalhamos as principais.
A primeira distinção que deve ser feita é entre a realidade e a previsão. Em um artigo anterior, explicamos a diferença básica entre a rentabilidade estimada e a rentabilidade total. Aqui, vamos nos concentrar em formas de medir a rentabilidade real, aquela que já foi alcançada, mesmo sabendo que as rentabilidades passadas não são um indicador confiável do que acontecerá no futuro.
Rentabilidade total ou final
Esta é a medida básica do desempenho de um investimento: é a expressão do que se ganha ou perde em relação ao investimento final, sem levar em consideração o prazo. Assemelha-se ao conceito de ROI (retorno sobre o investimento) e, na Urbanitae, geralmente o expressamos como cash-on-cash (CoC), seja como valor absoluto ou em percentagem. Vejamos com um exemplo.
Em projetos de valorização, o regulador das plataformas de crowdfunding imobiliário não nos permite oferecer uma estimativa numérica da rentabilidade estimada. No entanto, cada investidor pode ter uma ideia do retorno que pode esperar, com uma fórmula simples: (Receitas estimadas – Custos estimados) / Patrimônio total. Se a rentabilidade esperada for de 38%, o resultado dessa operação será 0,38 e o CoC será 1,38.
Esse é o caso do projeto Plaza Norte, que foi devolvido aos investidores da Urbanitae em dezembro de 2022. Diante de uma rentabilidade total estimada de 38%, foi alcançada uma rentabilidade final de 50%, líquida de despesas e comissões.
Em projetos de dívida, a rentabilidade total é aquela obtida no vencimento do empréstimo. Por exemplo, no projeto Cunit, a rentabilidade final foi de 15,1%.
Rentabilidade nominal / bruta
Embora não sejam termos sinônimos, podemos nos referir a eles em conjunto para indicar o essencial. Essas rentabilidades referem-se ao desempenho de um investimento sem ajustá-lo para fatores externos, como inflação (rentabilidade nominal) ou impostos (rentabilidade bruta).
Rentabilidade real / líquida
Neste caso, falamos de rentabilidades que levam em consideração impostos e outros custos (líquidos) e a inflação (real). Portanto, essas métricas oferecem uma visão mais completa do desempenho de um investimento e permitem avaliar, por exemplo, se o investimento compensa ou não a perda de valor da moeda.
Rentabilidade ponderada pelo tempo
A rentabilidade ponderada pelo tempo considera a duração do investimento, atribuindo um peso proporcional aos retornos em diferentes períodos. É particularmente útil quando os investimentos têm fluxos de caixa variáveis ao longo do tempo. Essa métrica oferece uma perspectiva justa do desempenho ao longo da vida do investimento.
Rentabilidade ponderada pelo dinheiro
A rentabilidade ponderada pelo dinheiro ajusta a rentabilidade ponderada pelo tempo para refletir o montante total de dinheiro investido em diferentes períodos. É especialmente relevante quando são feitos investimentos adicionais ao longo do tempo (por exemplo, ao aplicar a técnica de custo médio em dólares). Essa métrica permite avaliar o impacto de novos investimentos no desempenho global.
Em nosso Boletim Informativo para Investidores, fornecemos a média da rentabilidade anualizada de nossa carteira. Além disso, também indicamos a rentabilidade anual ponderada pelo dinheiro: dessa forma, levamos em consideração o tamanho do projeto ou, mais precisamente, o capital próprio ou contribuição da Urbanitae para cada projeto devolvido.
Taxa interna de retorno (TIR)
Deixamos para o final o indicador mais relevante, pois expressa a rentabilidade levando em consideração a duração do investimento. É uma maneira de fornecer a rentabilidade anualizada, ou seja, quanto você teria ganho ou perdido se o investimento tivesse durado 12 meses. Por esse motivo, a Taxa Interna de Retorno (TIR) é muito útil para comparar rentabilidades entre diferentes alternativas de investimento.
A fórmula para calcular a TIR é um pouco complexa. Podemos pensar nela como a taxa de crescimento anual esperada de um investimento. Normalmente, um investimento não gera a mesma rentabilidade a cada ano. Na Urbanitae, é comum realizar devoluções parciais, que são fundamentais para determinar a TIR de um investimento: assim, se a maior parte do capital for devolvida antes do prazo previsto, a rentabilidade total pode ser a mesma, mas a TIR será mais alta do que o previsto.
Esperamos que este artigo ajude você a avaliar melhor a rentabilidade dos seus investimentos e a tomar decisões mais informadas. Se o crowdfunding imobiliário parecer uma opção atraente, estamos de braços abertos na Urbanitae.
