La redditività è una parte essenziale da considerare quando si tratta dei nostri investimenti. L’altro lato della medaglia è il rischio: sappiamo già che maggiore è la redditività di un investimento, maggiore è il rischio associato, e viceversa. Detto questo, esistono diverse modalità per misurare la redditività dei tuoi investimenti. In questo articolo esamineremo le principali.
La prima distinzione che bisogna fare è tra la realtà e la previsione. In un articolo precedente abbiamo spiegato la differenza fondamentale tra la redditività stimata e quella totale. Qui ci concentreremo sulle modalità di misurazione della redditività effettiva, quella che è stata già ottenuta, anche se le redditività passate non sono un indicatore affidabile di ciò che accadrà in futuro.
Redditività totale o finale
Questa è la misura fondamentale del rendimento di un investimento: esprime ciò che si guadagna o si perde in relazione all’investimento finale, senza tener conto del periodo. Si avvicina al concetto di ROI (ritorno sull’investimento) e, in Urbanitae, lo esprimiamo comunemente come cash-on-cash (CoC), sia come cifra che come percentuale. Vediamolo con un esempio.
Nei progetti di plusvalenza, il regolatore delle piattaforme di crowdfunding immobiliare non ci permette di fornire una stima numerica della redditività stimata. Tuttavia, ogni investitore può farsi un’idea del rendimento che può aspettarsi, con una formula semplice: (Ricavi stimati – Costi stimati) / Capitale totale. Se la redditività attesa è del 38%, il risultato di questa operazione sarà 0,38 e il CoC sarà 1,38.
Questo è il caso del progetto Plaza Norte, che è stato restituito agli investitori di Urbanitae nel dicembre 2022. Di fronte a una redditività totale stimata del 38%, alla fine è stata ottenuta una redditività finale del 50%, al netto di spese e commissioni.
Nei progetti di debito, la redditività totale è quella ottenuta alla scadenza del prestito. Ad esempio, nel progetto Cunit, la redditività finale è stata del 15,1%.
Redditività nominale / lorda
Non sono termini sinonimi, ma possiamo riferirci ad essi congiuntamente per indicare l’essenziale. Queste redditività si riferiscono al rendimento di un investimento senza adeguarlo a fattori esterni come l’inflazione (redditività nominale) o le tasse (redditività nominale).
Redditività reale / netta
In questo caso, si parla di redditività che tiene conto delle tasse e di altri costi (netta) e dell’inflazione (reale). Queste metriche offrono quindi un’immagine più completa delle prestazioni di un investimento e consentono di valutare, ad esempio, se l’investimento compensa o meno la perdita di valore della valuta.
Redditività ponderata per il tempo
La redditività ponderata per il tempo tiene conto della durata dell’investimento assegnando un peso proporzionale ai rendimenti in diversi periodi. È particolarmente utile quando gli investimenti hanno flussi di cassa variabili nel tempo. Questa misura offre una prospettiva equa delle prestazioni lungo la vita dell’investimento.
Redditività ponderata per il denaro
La redditività ponderata per il denaro adegua la redditività ponderata per il tempo per riflettere l’importo totale di denaro investito in diversi periodi. È particolarmente rilevante quando si effettuano investimenti aggiuntivi nel tempo (ad esempio, applicando la tecnica del dollar-cost averaging). Questa metrica consente di valutare l’impatto dei nuovi investimenti sul rendimento complessivo.
Nel nostro bollettino informativo per gli investitori, forniamo la media della redditività annualizzata del nostro portafoglio. Inoltre, indichiamo anche la redditività annuale ponderata per il denaro: in questo modo teniamo conto delle dimensioni del progetto o, più precisamente, del contributo di Urbanitae a ciascun progetto restituito.
Tasso interno di rendimento (TIR)
Abbiamo lasciato per ultimo l’indicatore più rilevante, poiché esprime la redditività tenendo conto della durata dell’investimento. È un modo per fornire la redditività annualizzata, ovvero quanto avresti guadagnato o perso se l’investimento fosse durato 12 mesi. Per questo motivo, il tasso interno di rendimento (TIR) è molto utile per confrontare le redditività tra diverse alternative di investimento.
La formula per calcolare il TIR è piuttosto complessa. Possiamo pensarci come al tasso di crescita annuale che ci si aspetta che generi un investimento. In genere, un investimento non genera la stessa redditività ogni anno. In Urbanitae è comune effettuare restituzioni parziali, che sono cruciali per determinare il TIR di un investimento: quindi, se la maggior parte del capitale viene restituita prima della scadenza prevista, il rendimento totale può essere lo stesso, ma il TIR sarà più alto del previsto.
Speriamo che questo articolo ti aiuti a valutare in modo più preciso la redditività dei tuoi investimenti e a prendere decisioni più informate. Se il crowdfunding immobiliare ti sembra un’opzione interessante, ti aspettiamo a braccia aperte su Urbanitae.
