Was ist das Loan-to-Value?
Vielleicht hast du noch nicht in Immobilien-Crowdlending investiert, aber du weißt wahrscheinlich, was das Loan-to-Value (LTV) ist. Auch wenn du dir dessen nicht bewusst bist…
Das Loan-to-Value (LTV) ist nicht mehr als ein Indikator, ein Maß für das Risiko einer Immobilieninvestition. Das LTV ist das Verhältnis zwischen dem Darlehen, das zur Finanzierung einer Immobilie verwendet wird, und dem Wert der Immobilie selbst. Zum Beispiel, wenn eine Immobilie für 100.000 Euro gekauft wird und ein Hypothekendarlehen von 80.000 Euro verwendet wird, beträgt das LTV 80%.
Jetzt weißt du es. Wenn jemand ein Haus kaufen und eine Hypothek aufnehmen möchte, kommt das Loan-to-Value ins Spiel. Normalerweise müssen Käufer ein Drittel des Wertes des Hauses haben. Warum? Weil die Bank in der Regel nur 80 % des Verkaufspreises finanziert, sodass der Käufer mindestens 20 % selbst aufbringen muss. Der Rest, etwa 10-15 %, bezieht sich auf die Kosten, die der Käufer tragen muss.
Folgendes Beispiel: Ein typisches Hypothekendarlehen beträgt 80 % des Wertes des Hauses. Das LTV beträgt genau 80 %. Es ist leicht zu verstehen, dass das Risiko des Geschäfts – für die Bank, die das Darlehen gewährt – geringer ist, je niedriger das LTV ist. Wenn der Käufer mehr Geld auf den Tisch legt, benötigt er weniger Geld von der Bank und wird daher eine kleinere Hypothek mit einem niedrigeren LTV beantragen.
Loan-to-Value und Immobilien-Crowdlending
Wie wir in den Immobilien-Crowdlending-Projekten erklärt haben, ist es entscheidend, über ein gutes Niveau an Sicherheiten zu verfügen. Wenn Urbanitae dem Bauträger ein Darlehen gewährt, wird die Fähigkeit des Bauträgers zur Rückzahlung genau geprüft. Und es werden Sicherheiten gestellt, damit im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers diese herangezogen werden können. So bleiben die Investoren geschützt.
Es gibt keine einheitliche Formel zur Berechnung des LTV basierend auf dem Wert der Sicherheiten, da das LTV durch die Division des Darlehens durch den Wert der Immobilie berechnet wird und die Sicherheiten nicht immer dem Gesamtwert der Immobilie entsprechen.
Es ist jedoch möglich, das LTV basierend auf dem Wert der Sicherheiten und dem Wert der Immobilie zu schätzen. Dazu muss der Wert der Sicherheiten zum Wert der Immobilie addiert und das Darlehen durch diesen Gesamtwert geteilt werden. Zum Beispiel, wenn der Wert der Immobilie 200.000 Euro beträgt und eine zusätzliche Sicherheit im Wert von 50.000 Euro gestellt wird, beträgt der Gesamtwert 250.000 Euro. Wenn das Darlehen 150.000 Euro beträgt, wäre das LTV 60 % ((150.000 / 250.000) x 100).
Der Fall des Projekts Cívitas, des größten in Spanien finanzierten Immobilien-Crowdlending-Projekts, ist etwas anders. In diesem Fall schlossen sich die Urbanitae-Investoren zusammen, um Cívitas ein Darlehen von 5 Millionen Euro zu gewähren. Dieses Darlehen ist durch vier Cívitas-Entwicklungen abgesichert: Das sind die Sicherheiten. Zusammen generieren diese vier Entwicklungen einen freien Cashflow von 12,2 Millionen Euro.
So machen die Sicherheiten (12,2 Millionen Euro) mehr als 240 % des Wertes des Darlehens aus. Im Cívitas-Projekt wurde das Loan-to-Value durch die Division des Darlehens durch diesen Sicherheitenwert berechnet: das Ergebnis ist ein LTV von 41 % ((5.000.000 / 12.200.000) x 100). Ein niedriger Prozentsatz, der, gemessen an der Resonanz auf das Projekt, auch die Urbanitae-Investoren überzeugt hat. Und du? Bist du bereit zu investieren?