Was ist der Loan-to-Value (LTV) und warum ist er bei einer Immobilieninvestition wichtig?
Der Loan-to-Value (LTV) ist eine der wichtigsten Finanzkennzahlen im Immobiliensektor und bei der Vergabe von Hypothekendarlehen. Dieser Indikator misst das Risiko einer Transaktion, indem er den Darlehensbetrag mit dem Wert des Vermögenswerts vergleicht, der als Sicherheit dient.
Einfach ausgedrückt zeigt der LTV, welcher Prozentsatz des Immobilienwerts durch Fremdkapital finanziert wird. Je höher dieser Prozentsatz ist, desto größer ist das Risiko, das der Kreditgeber übernimmt.
Die Formel lautet:
LTV = (Darlehensbetrag / Immobilienwert) x 100
Wenn zum Beispiel eine Immobilie 100.000 € wert ist und die Bank ein Darlehen von 80.000 € gewährt, beträgt der LTV 80 %.
Welcher LTV ist bei einer Hypothek üblich?
In Spanien ist es am häufigsten, dass Banken bis zu 80 % des Schätzwerts einer selbstgenutzten Immobilie finanzieren, was einem maximalen LTV von 80 % entspricht.
LTV unter 60 % → Geringes Risiko
LTV zwischen 60 % und 80 % → Moderates Risiko
LTV über 80 % → Hohes Risiko
Je niedriger der LTV ist, desto größer ist der Sicherheitspuffer bei möglichen Wertverlusten der Immobilie.
Der Loan-to-Value (LTV) im Immobilien-Crowdlending
Im Immobilien-Crowdlending ist der LTV ein zentraler Indikator zur Bewertung des Anlegerschutzes. Ein niedriger LTV bedeutet, dass der Wert der Sicherheiten den gewährten Darlehensbetrag deutlich übersteigt.
Wie wir bei Immobilien-Crowdlending-Projekten erklärt haben, ist ein gutes Sicherheiteniveau von entscheidender Bedeutung. Wenn Urbanitae einem Bauträger ein Darlehen gewährt, wird dessen Fähigkeit zur Rückzahlung sehr genau geprüft. Zusätzlich werden Sicherheiten gestellt, damit diese im Fall einer Nichtzahlung durch den Bauträger greifen können. So bleiben die Investoren nicht ungeschützt.
Es gibt keine einheitliche Formel, um den LTV allein auf Grundlage des Sicherheitenwerts zu berechnen, da der LTV berechnet wird, indem das Darlehen durch den Immobilienwert geteilt wird, und die Sicherheiten nicht immer dem Gesamtwert der Immobilie entsprechen.
Es ist jedoch möglich, den LTV auf Grundlage des Werts der Sicherheiten und des Werts der Immobilie zu schätzen. Dazu addiert man den Wert der Sicherheiten zum Wert der Immobilie und teilt anschließend das Darlehen durch diesen Gesamtwert. Wenn zum Beispiel der Immobilienwert 200.000 Euro beträgt und eine zusätzliche Sicherheit im Wert von 50.000 Euro gestellt wird, ergibt sich ein Gesamtwert von 250.000 Euro. Bei einem Darlehen von 150.000 Euro läge der LTV dann bei 60 % ((150.000 / 250.000) x 100).
Der Fall des Projekts Cívitas, des größten in Spanien finanzierten Immobilien-Crowdlending-Projekts, ist etwas anders. In diesem Fall haben sich die Investoren von Urbanitae zusammengeschlossen, um Cívitas ein Darlehen in Höhe von 5 Millionen Euro zu gewähren. Dieses Darlehen ist durch vier Projekte von Cívitas besichert: Das sind die Garantien. Zusammen werden diese vier Projekte einen freien Cashflow von 12,2 Millionen Euro generieren.
Damit entsprechen die Sicherheiten (12,2 Millionen Euro) mehr als 240 % des Darlehenswerts. Beim Projekt Cívitas wurde der Loan-to-Value berechnet, indem das Darlehen durch den Wert dieser Sicherheiten geteilt wurde: Das Ergebnis war ein LTV von 41 %.
Unterschied zwischen Loan-to-Value (LTV) und Loan-to-Cost (LTC)
Obwohl sie oft verwechselt werden, messen LTV und LTC nicht dasselbe:
Der LTV vergleicht das Darlehen mit dem Wert des Vermögenswerts.
Der LTC vergleicht das Darlehen mit den Gesamtkosten des Projekts.
Bei Immobilienentwicklungen ist der LTC besonders relevant, weil er ermöglicht, den Verschuldungsgrad im Verhältnis zum Gesamtbudget der Transaktion zu analysieren.
Fazit
Der Loan-to-Value (LTV) ist einer der wichtigsten Risikoindikatoren bei jeder Immobilienfinanzierung. Zu verstehen, wie er berechnet wird und welche Werte als angemessen gelten, ermöglicht fundiertere Entscheidungen – sowohl bei klassischen Hypotheken als auch bei Immobilieninvestitionen.
Häufig gestellte Fragen
Ist ein hoher oder ein niedriger LTV besser?
Ein niedriger LTV reduziert das Risiko der Transaktion und geht in der Regel mit besseren Finanzierungskonditionen einher.
Beeinflusst der LTV den Zinssatz?
Ja. Je höher der LTV, desto größer ist das Risiko für den Kreditgeber, was sich in einem höheren Zinssatz niederschlagen kann.
Wird der LTV auf Basis des Kaufpreises oder des Schätzwerts berechnet?
In der Regel wird er auf Basis des niedrigeren Werts berechnet: entweder des Kaufpreises oder des Schätzwerts.
