¿Rentabilidad estimada o rentabilidad total?
Antes de hablar de rentabilidades, siempre conviene recordar la máxima de todo inversor: las rentabilidades pasadas no garantizan las rentabilidades futuras. Lo contrario, o sea, pensar que porque una inversión se haya comportado muy bien hasta ahora, lo seguirá haciendo en el futuro, conduce a uno de los errores básicos a la hora de invertir: perseguir el rendimiento.
Este error es típico y ocurre cada día en la inversión en renta variable. Como explica el nobel de Economía Daniel Kahneman, “los inversores son propensos al exceso de confianza, y (…) el exceso de confianza nos hace malinterpretar la información y dejar que nuestras emociones nublen nuestro juicio”. Este exceso de confianza hace que muchos inversores elijan fondos calientes –que han tenido un rendimiento por encima de la media– en la creencia de que seguirán siendo muy rentables en el futuro. La realidad, sin embargo, es que, por lo general, a los beneficios espectaculares en bolsa les siguen caídas espectaculares. En consecuencia, los inversores que persiguen el rendimiento pasado entran en el mercado a un precio alto y obtienen rentabilidades muy pobres, o incluso negativas.
El principio de que las rentabilidades pasadas no garantizan las rentabilidades futuras no impide que podamos hablar de rentabilidades futuras, aunque haya que hacerlo con cautela. Al fin y al cabo, cuando invertimos todos queremos tener una idea de qué ocurrirá con nuestro dinero en el futuro. Es ahí cuando entra en juego la rentabilidad estimada. Para explicar a qué nos referimos, pondremos el ejemplo de Urbanitae.
Rentabilidad estimada en Urbanitae
Desde mayo de 2022, el supervisor de las plataformas de crowdfunding inmobiliario no permite que se avancen cifras de rentabilidad estimada en los proyectos de plusvalías. Eso no quiere decir que no se pueda estimar la rentabilidad de un proyecto. Este cálculo no se basa en modo alguno en rentabilidades de proyectos anteriores, sino en las hipótesis de negocio del proyecto concreto.
En los proyectos de plusvalías, Urbanitae realiza un estudio exhaustivo de ese plan de negocio que presenta el promotor y lo ajusta a la baja –y lo contrasta con un tercero, como, por ejemplo, Tecnitasa–. El resultado de este ajuste son las previsiones de ingresos y gastos que Urbanitae publica en la ficha del proyecto, y que sirven de base para calcular la rentabilidad estimada. Es decir, la rentabilidad que en circunstancias normales puede esperar el inversor.
En el caso de los proyectos de deuda, la rentabilidad responde a las condiciones del préstamo acordadas entre Urbanitae y el promotor, en concreto al interés y el plazo fijado para su devolución. En este caso, sí está permitido publicar la cifra de rentabilidad estimada, por dos razones. La primera es que las condiciones están fijadas previamente; la segunda, que lograr la rentabilidad estimada en un proyecto de deuda no depende tanto del futuro –de cómo vaya el proyecto concreto– como de la capacidad de repago del promotor –es decir, de si tiene hoy los medios para pagar el préstamo a los inversores–.
Rentabilidad total en Urbanitae
La rentabilidad estimada puede ser total o anual. La total se conoce también como rentabilidad final o cash-on-cash. Cuando ajustamos esa rentabilidad total al plazo, generalmente a un año, estamos hablando de la tasa interna de retorno o TIR, como ya te explicamos cuando hablamos de rentabilidades en Urbanitae. Cuando el proyecto no ha terminado, hablaremos de CoC o de TIR estimados. Cuando se devuelve, ya podremos hablar de CoC y TIR reales.
Un aspecto importante que conviene recordar es que las rentabilidades que publica Urbanitae son rentabilidades netas de gastos y comisiones. Pero los beneficios que obtengas por tus inversiones con Urbanitae tributan como rendimientos del ahorro, en tramos que arrancan en el 19%. Por lo general, a la hora de devolver el proyecto efectuará la retención mínima que establece la ley, justamente el 19% de los dividendos obtenidos.
Para terminar con el ejemplo, nada mejor que contrastar la estimación con la realidad. En el caso de Urbanitae, hasta la fecha las cosas han ido bastante bien. La plataforma ha devuelto 22 proyectos íntegramente a sus inversores: de media la rentabilidad anualizada (TIR) alcanza el 17%, frente a una estimación de 13,5%. La rentabilidad total, de media, es del 20,2%, frente a la previsión del 19,4%.
Si separamos los proyectos de plusvalías, que aspiran por naturaleza a rentabilidades superiores, las cifras son aún más positivas. En los proyectos de equity, la TIR final de los nueve proyectos devueltos al 100% ha sido del 19,9%, frente a una TIR estimada del 15,3%. En los de deuda, la TIR final promedio ha sido del 14,9%, frente a una previsión del 12,2%.
No son malos números, ¿verdad? Pero, ya sabes, antes de invertir, tómate tu tiempo: revisa las previsiones, pregunta dudas, visita nuestra sección de Aprende con Matías, llámanos. Y, si te convence lo que ves, invierte.
