A habitação destinada ao arrendamento consolidou-se como um dos principais focos de investimento imobiliário em Espanha. Este interesse não se explica apenas pela subida das rendas ou pela escassez de oferta, mas também pela progressiva profissionalização do mercado: existem cada vez mais edifícios e carteiras residenciais geridos de forma conjunta e concebidos para gerar rendimentos recorrentes.
É neste contexto que surgem conceitos como multifamily, PRS e Build to Rent (BTR). Embora as consultoras imobiliárias nem sempre utilizem estas categorias exatamente da mesma forma, todas descrevem diferentes maneiras de transformar a habitação para arrendamento num ativo gerido em escala.
Multifamily, PRS e BTR: o que significa cada termo?
O conceito de multifamily é habitualmente utilizado para designar edifícios ou carteiras de habitações geridos profissionalmente para arrendamento.
PRS – Private Rented Sector – refere-se à habitação privada destinada ao arrendamento e, no investimento institucional, costuma incluir edifícios ou carteiras já existentes.
BTR – Build to Rent –, por sua vez, descreve empreendimentos concebidos desde o início para serem arrendados. A diferença é relevante: comprar uma carteira existente altera o seu proprietário, enquanto desenvolver um projeto BTR pode acrescentar novas habitações ao parque de arrendamento.
Porque é que o arrendamento se está a institucionalizar?
Segundo o Idealista, a renda média anunciada em Espanha atingiu 15,3 euros por metro quadrado por mês em junho de 2026, mais 4,2% do que um ano antes.
Este contexto sustenta o interesse dos investidores, mas a atratividade do multifamily também está na escala. Um edifício com muitas habitações permite distribuir o risco de desocupação por numerosos inquilinos e centralizar a gestão, a manutenção e a comercialização.
Isso não elimina, contudo, outros riscos comuns, relacionados com a localização, a regulamentação, os custos do ativo ou o financiamento.
Como se explica o salto do investimento em 2026?
O investimento em multifamily disparou em 2026.
A meio do ano, a JLL estimou um crescimento homólogo de 625%, enquanto a CBRE situou posteriormente o investimento do primeiro semestre acima dos 3.350 milhões de euros.
Mas este dado exige contexto. Uma parte significativa do volume resulta de operações de grande dimensão sobre carteiras existentes, incluindo várias transações superiores a 100 milhões de euros.
Por isso, um forte crescimento do capital transacionado não significa que o número de habitações disponíveis para arrendar tenha aumentado na mesma proporção.
BTR e PRS não implicam o mesmo risco
Embora ambos pertençam ao universo multifamily, são operações diferentes.
Num ativo PRS estabilizado, o edifício já existe e dispõe de informação sobre ocupação, rendas e custos.
Um projeto BTR, por outro lado, tem de passar pelas fases de desenvolvimento, construção, comercialização e ocupação antes de atingir a estabilização. Por isso, incorpora riscos adicionais de execução, custos, financiamento, prazo e velocidade de ocupação.
Depois de estabilizado, pode tornar-se atrativo para investidores de longo prazo que procuram rendimentos recorrentes.
A habitação acessível ganha importância
Dentro do multifamily, a habitação acessível tornou-se uma parte relevante do mercado.
A CBRE indica que representou cerca de 33% do investimento multifamily durante o primeiro semestre de 2026.
O seu peso reflete uma procura residencial abrangente e a necessidade de aumentar a oferta em mercados sob pressão. Em alguns casos, intervêm também modelos de colaboração público-privada.
Ainda assim, a expressão «habitação acessível» engloba estruturas diferentes e não deve ser interpretada como uma categoria de risco homogénea.
Madrid continua a concentrar grande parte do capital
O investimento institucional continua muito concentrado em Madrid.
A Knight Frank identifica a capital como o principal mercado de multifamily, o que resulta não apenas da evolução das rendas, mas também da dimensão do mercado, da profundidade da procura e da possibilidade de realizar operações de grande escala.
Isto ajuda a compreender porque é que fortes aumentos das rendas noutras cidades não se traduzem automaticamente no mesmo nível de investimento institucional.
O que analisa realmente um investidor multifamily?
A subida das rendas é apenas uma parte da análise.
Entre as variáveis mais importantes encontram-se:
- Preço de aquisição ou custo total de desenvolvimento.
- Rendas líquidas e ocupação.
- Custos de gestão e manutenção.
- Financiamento.
- Regulamentação.
- Prazo até à estabilização.
- Valor de saída.
A Knight Frank situa a yield prime do multifamily em Madrid em cerca de 4% no primeiro semestre de 2026.
Mas este valor não significa que «o multifamily ofereça uma rentabilidade de 4%». Trata-se de uma referência de capitalização para ativos prime estabilizados. A rentabilidade total dependerá do preço pago, dos rendimentos líquidos, do financiamento e da evolução futura do ativo.
Muito mais do que habitações arrendadas
A atratividade do multifamily não reside apenas na existência de uma elevada procura por arrendamento.
A sua particularidade está em transformar essa procura em ativos geridos profissionalmente e em escala, com fluxos de rendimento recorrentes e capacidade para atrair capital institucional.
Mas PRS e BTR não são equivalentes, tal como também não o são a compra de uma carteira estabilizada e o desenvolvimento de um empreendimento de raiz.
Por isso, o forte crescimento do investimento em 2026 não deve ser confundido com um aumento equivalente do parque habitacional disponível. A diferença continua a estar na parte do capital que apenas transfere a propriedade de ativos existentes e na parte que acaba efetivamente por se transformar em novas habitações para arrendamento.
