As SOCIMI — sociedades anónimas cotadas de investimento no mercado imobiliário — destacaram-se como uma via de investimento imobiliário. Estas sociedades anónimas cotadas encarregam-se de adquirir e gerir ativos imobiliários: os seus rendimentos provêm, essencialmente, do seu arrendamento. Inspiradas nos REIT norte-americanos — real estate investment trust —, as SOCIMI são já muito populares em Espanha. De facto, Espanha é o segundo país do mundo com mais entidades deste tipo.
Uma das razões é a sua atratividade tanto para grandes patrimónios como para particulares. O seu objetivo é potenciar o mercado do arrendamento, um terreno com muito potencial em Espanha, onde os números são mais baixos do que no continente. Além disso, como qualquer outro tipo de investimento, procuram oferecer rentabilidades estáveis e afirmar-se como alternativa para quem — cada vez mais — põe o foco no imobiliário.
O seu enquadramento jurídico é a Lei 11/2009, texto que prevê, entre outras matérias, o seu regime fiscal especial, o dos seus sócios e as suas obrigações de informação. No entanto, devido à rigidez dos requisitos previstos na sua regulamentação, a Lei 16/2012 introduziu alterações para incentivar mais sociedades a aderirem a este regime especial.
Vantagens fiscais e requisitos
A vantagem mais evidente é, precisamente, a sua fiscalidade. A lei estabelece um regime fiscal especial para as sociedades que optem pela sua aplicação, pelo qual serão tributadas a uma taxa de 0% em sede de imposto sobre sociedades, que geralmente tem uma taxa ordinária de 25%. As suas vantagens fiscais vão mais longe, uma vez que beneficiam de uma bonificação de 95% no imposto sobre transmissões patrimoniais e atos jurídicos documentados — ITP e AJD em Espanha. De qualquer modo, para aceder a este regime fiscal privilegiado, as SOCIMI devem cumprir uma série de requisitos.
O primeiro tem que ver com um requisito de permanência. Assim, a lei obriga a que os bens imóveis que integrem o ativo da sociedade se mantenham arrendados durante pelo menos três anos. Se, em vez de adquiridos, tiverem sido promovidos pela SOCIMI, o período aumenta para sete anos. Outra das exigências mais importantes está também alinhada com o objetivo das SOCIMI de impulsionar o mercado do arrendamento: pelo menos 80% dos seus investimentos devem ser destinados a bens imóveis dedicados ao arrendamento. Ainda assim, não tem de ser necessariamente arrendamento residencial, pois também inclui o setor dos escritórios, o retail ou a logística.
As SOCIMI oferecem uma vantagem muito relevante em termos de liquidez em comparação com outras alternativas, uma vez que o desinvestimento é muito rápido. A distribuição de lucros também é importante. Deverão ser distribuídos pelos investidores pelo menos 90% das rendas do arrendamento, 50% dos lucros obtidos com a transmissão de imóveis e 100% dos provenientes de dividendos de participações elegíveis. Além disso, o capital social da SOCIMI deve ser de pelo menos cinco milhões de euros e as suas reservas legais não devem superar 20% desse valor.
Desvantagens de investir em SOCIMI
Como qualquer veículo de investimento, as SOCIMI também implicam determinados riscos e desvantagens. Para além de o valor dos imóveis poder flutuar com o mercado imobiliário, as SOCIMI, por serem cotadas, estão expostas às variações dos valores mobiliários. Além disso, por contarem com bens imóveis que sustentam a sua capacidade de endividamento, estão também expostas às pressões sobre as taxas de juro.
As SOCIMI contam também com um capital flutuante reduzido — em Espanha deve representar pelo menos 25% do capital social —, o que implica que a percentagem de ações que pode ser negociada em Bolsa também seja pequena. Por último, a gestão das SOCIMI, em contraste com outros tipos de fundos de investimento ou investimentos indiretos, costuma ser cara. A tudo isto somam-se os problemas de rigidez da sua figura jurídica, que já surgiram nos primeiros anos desde a sua regulamentação.
Tudo isto faz com que nem sempre sejam a melhor opção, sobretudo no caso dos pequenos aforradores que precisam de fórmulas flexíveis e ágeis. Em alternativa, modelos de investimento como o crowdfunding imobiliário afirmam-se como uma opção para investir no imobiliário a partir de pequenos montantes, sem a rigidez das SOCIMI e em que são os próprios investidores que decidem em que ativos querem participar.
