Barcelona continua a liderar boa parte dos indicadores operacionais do mercado hoteleiro espanhol. No entanto, Madrid consolidou-se como o destino urbano com maior dinamismo em termos de crescimento de viajantes, desenvolvimento de nova oferta e número de operações de investimento.
Não são mercados intercambiáveis. Barcelona apresenta uma procura mais internacional, estadias mais longas e níveis mais elevados de ocupação e receitas por quarto. Madrid, por sua vez, oferece mais possibilidades de desenvolvimento, reposicionamento e convergência nas tarifas.
Os dados do relatório da Colliers Madrid vs. Barcelona: cinco claves del mercado hotelero en 2026 mostram assim dois modelos distintos dentro de um setor que continua a atrair capital nacional e internacional.
Madrid lidera em viajantes e Barcelona em dormidas
Madrid encerrou 2025 com 10,4 milhões de viajantes, face aos 9 milhões registados em Barcelona. Isto colocou a capital como o principal destino urbano espanhol em volume de visitantes.
No entanto, Barcelona contabilizou mais dormidas: 21,7 milhões, face aos 21,4 milhões de Madrid. A diferença explica-se em parte pela duração das estadias. O visitante permaneceu, em média, 2,4 dias em Barcelona e 2,1 dias em Madrid.
A origem da procura também reflete dois perfis diferentes. Cerca de 90% dos viajantes que Barcelona recebe provêm do estrangeiro, enquanto em Madrid a procura internacional representa cerca de 59%.
Barcelona mantém, portanto, uma maior exposição ao turismo internacional. Madrid apresenta uma combinação mais equilibrada entre visitantes nacionais e estrangeiros, além de uma procura ligada às viagens corporativas, feiras e congressos.
O turismo de negócios alarga a base de procura de Madrid
O segmento MICE — reuniões, incentivos, congressos e eventos, na sigla em inglês — é um dos fatores que pode sustentar a atividade hoteleira madrilena para além dos períodos puramente turísticos.
A concentração de empresas, instituições, infraestruturas de transporte e espaços congressuais ajuda a atrair viajantes durante boa parte do ano. O eixo formado pelo aeroporto e pela IFEMA desempenha um papel especialmente relevante neste modelo.
Isto não elimina a sazonalidade nem garante níveis elevados de ocupação. No entanto, permite que Madrid combine diferentes fontes de procura:
- turismo urbano e cultural;
- viagens profissionais;
- congressos e feiras;
- grandes eventos;
- e visitantes nacionais e internacionais.
A diversidade de motivos de viagem alarga as possibilidades de desenvolver produtos hoteleiros orientados para segmentos distintos.
Madrid concentra o maior crescimento de nova oferta
Madrid conta com 862 hotéis e perto de 94.000 lugares, face a aproximadamente 680 estabelecimentos e 88.000 lugares em Barcelona.
Além disso, mantém cerca de 2.000 quartos em desenvolvimento. O pipeline distribui-se principalmente por duas zonas:
- o centro, com uma clara orientação para hotéis de quatro e cinco estrelas;
- e o eixo Aeroporto-IFEMA, mais ligado à conectividade, aos negócios e à atividade congressual.
Esta nova oferta abre oportunidades de promoção, reabilitação e reposicionamento. Também pode elevar a qualidade média do mercado e contribuir para o crescimento das tarifas.
No entanto, incorporar mais quartos não é automaticamente uma vantagem. A procura deve ser capaz de os absorver e os novos estabelecimentos terão de competir por localização, conceito, categoria e operador.
Barcelona enfrenta uma situação diferente. A regulação urbanística e a escassez de solo limitam o desenvolvimento de novos hotéis. Esta barreira reduz as oportunidades de nova construção, mas também restringe a concorrência adicional e reforça o valor dos ativos existentes.
Barcelona conserva a vantagem operacional
Embora Madrid se destaque pelo seu dinamismo, Barcelona continua a apresentar melhores indicadores operacionais.
Em 2025, a ocupação hoteleira atingiu 80,7% em Barcelona, face a 73,9% em Madrid. A tarifa média diária — ADR — situou-se em 177,4 euros em Barcelona e em 170,4 euros na capital.
A diferença também se reflete na receita por quarto disponível — RevPAR —, uma métrica que combina ocupação e tarifa:
- Barcelona: 143,1 euros.
- Madrid: 125,9 euros.
Barcelona obtém atualmente mais receitas por cada quarto disponível. Madrid, no entanto, tem vindo a aumentar as suas tarifas e a reduzir progressivamente a distância, especialmente através da incorporação de hotéis de categorias superiores.
O crescimento da capital não depende apenas de atrair mais visitantes. Passa também por melhorar o posicionamento da oferta e elevar o preço médio da estadia.
Mais operações em Madrid, mais volume em Barcelona
A atividade de investimento de 2025 volta a mostrar perfis diferentes.
Barcelona concentrou 649 milhões de euros repartidos por 15 operações. Madrid atingiu 360 milhões através de 22 transações.
Barcelona registou, portanto, um volume maior em menos operações, com transações de maior dimensão média e preços de investimento por quarto mais elevados. Madrid destacou-se por uma atividade distribuída por mais ativos, embora a falta de oportunidades de grande dimensão tenha limitado o volume total.
Convém distinguir dois conceitos que nem sempre evoluem em conjunto:
- o preço pago por quarto ao comprar um hotel;
- e a tarifa diária que o estabelecimento cobra ao hóspede.
Barcelona continua a liderar em preços de investimento e em indicadores operacionais. Madrid está a reduzir a distância nas tarifas, mas isso não significa que ambos os mercados tenham alcançado as mesmas valorizações.
Duas cidades prioritárias para o capital europeu
A comparação enquadra-se num momento de forte interesse pelo investimento hoteleiro. Segundo o relatório da CBRE Iberia, uno de los focos de inversión hotelera, mais de 90% dos investidores consultados prevê manter ou aumentar a sua exposição ao setor.
Espanha surge como o mercado europeu com melhores perspetivas de rendimento. Entre os destinos urbanos, Barcelona partilha a primeira posição com Londres, enquanto Madrid ocupa o terceiro lugar.
A preferência do capital concentra-se especialmente em:
- hotéis de luxo;
- ativos com margem de reposicionamento;
- estratégias de criação de valor;
- e mercados com uma procura turística e empresarial profunda.
Este contexto beneficia ambas as cidades, embora por razões diferentes. Barcelona oferece escassez, elevadas barreiras à entrada e bons resultados operacionais. Madrid aporta crescimento, nova oferta e oportunidades para transformar ou desenvolver ativos.
Como analisámos anteriormente no blog da Urbanitae, o investimento hoteleiro enfrenta 2026 com um elevado nível de atividade e novas oportunidades. A comparação entre Madrid e Barcelona permite concretizar onde podem encontrar-se e que riscos acompanham cada estratégia.
A atratividade não elimina a complexidade hoteleira
Os hotéis não são apenas ativos imobiliários. O seu resultado depende também da exploração do negócio.
Além da localização e do preço de compra, devem ser analisados:
- qualidade do operador;
- estrutura do contrato;
- ocupação e tarifas;
- custos laborais e energéticos;
- investimento necessário para manter o estabelecimento competitivo;
- sazonalidade;
- e posicionamento face à nova oferta.
Um mercado turístico forte não transforma automaticamente qualquer hotel num bom investimento. O resultado depende da qualidade do ativo, da sua gestão e do preço de entrada.
Madrid não substitui Barcelona: oferece uma tese diferente
Barcelona continua a ser o mercado urbano espanhol com melhores indicadores de ocupação e rentabilidade hoteleira. A sua elevada procura internacional, a escassez de nova oferta e as suas barreiras à entrada reforçam o valor dos ativos existentes.
Madrid apresenta uma proposta diferente. Lidera em viajantes, soma mais operações e dispõe de margem para desenvolver nova oferta, elevar as suas tarifas e reposicionar ativos para categorias superiores.
Portanto, não se trata de decidir que cidade é melhor em termos absolutos. Barcelona oferece um mercado mais consolidado e limitado pela oferta; Madrid, um mercado mais dinâmico e orientado para o crescimento. A atratividade de cada uma dependerá de a estratégia procurar rendimento operacional, escassez, desenvolvimento ou criação de valor.
