Por que um projeto da Urbanitae pode ser atrasado?
Investir não é uma ciência exata, e cada projeto é um mundo. Por isso, na Urbanitae, nunca nos cansamos de explicar as vantagens e os riscos de cada oportunidade de investimento que apresentamos. Desta vez, vamos falar do que é talvez o fator de maior variação no investimento imobiliário: o prazo. Se alguma vez se perguntaram por que um projeto da Urbanitae pode ser atrasado, estão no lugar certo.
O risco nos projetos de equity
Os nossos projetos de equity consistem numa parceria com o promotor, seja para enfrentar a compra do terreno ou para sustentar o arranque do projeto até à chegada do financiamento bancário. Os investidores da Urbanitae são acionistas e, consequentemente, proprietários da sociedade veículo criada ad hoc para o projeto. Neste tipo de projetos, entramos nas fases iniciais e, portanto, o risco que assumimos é maior.
Para cada projeto, temos um plano de negócios com uma duração determinada. O sucesso do projeto depende do cumprimento das etapas desse plano. Os atrasos estão relacionados com os atrasos na realização de uma ou várias dessas etapas. Por exemplo, pode demorar mais do que o previsto para obter as pré-vendas exigidas pelo banco, ou a câmara municipal pode estar a prolongar o prazo de concessão da licença, etc.
Quando ocorrem atrasos, é difícil compensá-los posteriormente, pois a atividade de construção tem tempos específicos. Em todo o caso, é preciso ter em mente que, se surgir uma dificuldade, isso não significa necessariamente que o projeto falhará. Um atraso em projetos de equity não deteriora o valor do ativo, mas pode impactar a TIR – a forma de medir a rentabilidade que considera o prazo.
Por que os projetos na Urbanitae são atrasados
Como dissemos, o principal risco nos projetos que financiamos é o prazo. Não é descabido. Pensemos que algo tão simples em comparação como a reforma de um apartamento muitas vezes não cumpre estritamente os prazos. É razoável pensar que uma promoção de 50 habitações possa enfrentar alguma variação no seu desenvolvimento.
Estes são alguns dos fatores que mais influenciam o prazo.
Trâmites administrativos e licenças
Um dos principais fatores que podem causar atrasos nos projetos imobiliários são os trâmites administrativos e a obtenção de licenças. A burocracia associada à aprovação de planos de construção, licenças e outros documentos pode ser extensa e, muitas vezes, imprevisível.
No caso da Urbanitae, a chave está na obtenção da licença de obras. Normalmente estimamos um largo prazo para esta etapa, mas o facto de depender de terceiros introduz incerteza na estimativa do prazo. É importante lembrar que não existe a possibilidade de a licença não ser obtida. A administração não pode recusá-la, mas pode exigir modificações no projeto para a sua concessão.
Problemas na construção
Os problemas durante a fase de construção são outra causa comum de atrasos. Estes podem incluir desafios técnicos, problemas com empreiteiros, falta de materiais, condições meteorológicas adversas, entre outros. Por exemplo, um problema estrutural descoberto durante a construção pode exigir uma revisão do design original, o que pode atrasar o plano de negócios.
Atrasos na comercialização
Muitos dos nossos projetos começam com algum avanço comercial, ou seja, com um nível de reservas ou pré-vendas determinado. Em outros, a comercialização ainda não começou. Em ambos os casos, pode acontecer que a venda das unidades demore mais do que o esperado. Por exemplo, porque o preço é demasiado alto e precisa de ser reduzido para atrair mais clientes.
Financiamento bancário
Embora o crowdfunding imobiliário facilite o financiamento de projetos, na maioria dos casos ele é complementar ao papel dos bancos. A entrada do empréstimo promotor geralmente está condicionada a um determinado nível de pré-vendas, à obtenção da licença e à propriedade do terreno. Se alguma dessas etapas for atrasada, também o financiamento bancário será atrasado. Adicionalmente, o comité de risco do banco pode atrasar a sua decisão por causas alheias ao projeto.
Circunstâncias excecionais
Dito isto, na Urbanitae temos sofrido atrasos em projetos financiados antes da Covid ou que foram afetados pela guerra na Ucrânia. Estes dois cisnes negros afetaram não só os prazos, mas também as contas dos projetos. E, mesmo assim, são operações que serão concluídas, entregues e terão uma boa rentabilidade.
Os planos de negócios, em geral, estimam prazos razoáveis para que as coisas aconteçam. Mas é quase inevitável que, se surgirem problemas não previstos (na licença, no ritmo das pré-vendas, no fechamento do financiamento bancário, etc.), tudo isso se traduza em atrasos. O nosso modelo privilegia a proteção do capital e está sujeito a esses atrasos que não deterioram os retornos totais, mas que obviamente impactam a TIR.
Também é importante ter em mente que, com um critério de prudência, tendemos a anunciar atrasos e desvios quando os suspeitamos, mas resistimos a anunciar as melhorias que antecipamos. Não descartamos que haja projetos em curso que melhorem o retorno ou o prazo, mas raramente o comunicamos até que seja confirmado.
Não queremos ignorar a nossa parte de responsabilidade na previsão dos prazos, que se mostraram demasiado otimistas nos nossos primeiros projetos, e estamos tendendo a anunciar as previsões com mais margem. Por isso, e se se mantiver um ambiente macro sem os sobressaltos do período 2021-2022, estamos convencidos de que, nos novos projetos, as nossas estimativas de prazos serão muito mais ajustadas.