L’investissement n’est pas une science exacte, et chaque projet est unique. C’est pourquoi chez Urbanitae, nous ne nous lassons pas d’expliquer les avantages et les risques de chaque opportunité d’investissement que nous présentons. Cette fois, nous allons parler du facteur de variation le plus important dans l’investissement immobilier : le délai. Si vous vous êtes déjà demandé pourquoi un projet Urbanitae peut être retardé, vous êtes au bon endroit.
Le risque dans les projets d’equity
Nos projets d’equity consistent en un partenariat avec le promoteur, soit pour l’achat du terrain, soit pour soutenir le démarrage du projet jusqu’à l’obtention d’un financement bancaire. Les investisseurs d’Urbanitae sont actionnaires et, par conséquent, propriétaires de la société ad hoc créée pour le projet. Dans ce type de projets, nous intervenons dès les phases initiales et, par conséquent, le risque que nous assumons est plus élevé.
Pour chaque projet, nous disposons d’un plan d’affaires avec une durée déterminée. Le succès du projet dépend du respect des jalons de ce plan. Les retards sont dus aux retards dans la réalisation d’un ou de plusieurs de ces jalons. Par exemple, il peut s’agir d’un retard dans l’obtention des préventes exigées par la banque, d’un délai plus long que prévu pour obtenir la licence auprès de la mairie, etc.
Lorsqu’il y a des retards, il est difficile de les rattraper par la suite, car les activités de construction ont des délais précis. Dans tous les cas, il faut garder à l’esprit que, si une difficulté survient, cela ne signifie pas nécessairement que le projet échouera. Un retard dans les projets d’equity ne détériore pas la valeur de l’actif, mais il peut avoir un impact sur le TRI – la méthode de mesure de la rentabilité qui tient compte du délai.
Pourquoi les projets Urbanitae sont retardés
Comme nous l’avons dit, le principal risque dans les projets que nous finançons est le délai. Ce n’est pas déraisonnable. Pensez qu’une chose aussi simple en comparaison qu’une rénovation de logement ne respecte souvent pas strictement les délais. Il est raisonnable de penser qu’un développement de 50 logements puisse rencontrer des déviations dans son développement.
Voici quelques-uns des facteurs qui influencent le plus le délai.
Procédures administratives et permis
L’un des principaux facteurs pouvant causer des retards dans les projets immobiliers est la complexité des procédures administratives et l’obtention des permis. La bureaucratie associée à l’approbation des plans de construction, des licences et des autres permis peut être longue et souvent imprévisible.
Dans le cas d’Urbanitae, la clé réside dans l’obtention du permis de construire. Nous estimons généralement une marge ample pour ce jalon, mais le fait qu’il dépende de tiers introduit une incertitude dans l’estimation du délai. Il est important de noter que le permis ne peut pas être refusé ; l’administration ne peut pas le refuser mais peut exiger des modifications du projet pour son octroi.
Problèmes de construction
Les problèmes rencontrés lors de la phase de construction sont une autre cause courante de retards. Cela peut inclure des défis techniques, des problèmes avec les entrepreneurs, des pénuries de matériaux, des conditions météorologiques défavorables, entre autres. Par exemple, un problème structurel découvert pendant la construction peut nécessiter une révision du design original, ce qui peut retarder le plan d’affaires.
Retards dans la commercialisation
De nombreux projets commencent avec un certain niveau de commercialisation, c’est-à-dire avec un niveau de réservations ou de préventes déterminé. Dans d’autres, la commercialisation n’a pas encore commencé. Dans les deux cas, il peut arriver que la vente des unités prenne plus de temps que prévu. Par exemple, parce que le prix est trop élevé et qu’il doit être réduit pour attirer plus de clients.
Financement bancaire
Bien que le crowdfunding immobilier facilite le financement des projets, il est dans la plupart des cas complémentaire au rôle des banques. L’octroi du prêt promoteur est généralement conditionné à un certain niveau de préventes, à l’obtention de la licence et à la propriété du terrain. Si l’un de ces jalons est retardé, le financement bancaire le sera également. De plus, le comité des risques de la banque peut retarder sa décision pour des raisons indépendantes du projet.
Circonstances exceptionnelles
Cela dit, chez Urbanitae, nous avons subi des retards dans les projets financés avant le Covid ou affectés par la guerre en Ukraine. Ces deux cygnes noirs ont affecté non seulement les délais mais aussi les résultats financiers des projets. Pourtant, ce sont des opérations qui vont se concrétiser, être livrées et qui offriront de bons rendements.
Les plans d’affaires, en général, estiment des délais raisonnables pour que les choses se produisent. Mais il est presque inévitable que, si des problèmes imprévus surgissent (dans la licence, le rythme des préventes, la clôture du financement bancaire, etc.), cela se traduise par des retards. Notre modèle privilégie la protection du capital et est soumis à ces retards qui ne détériorent pas les rendements totaux, mais qui impactent évidemment le TRI.
Il faut également noter qu’avec un critère de prudence, nous avons tendance à annoncer les retards et les déviations lorsque nous les soupçonnons, mais nous résistons à annoncer les améliorations que nous anticipons. Nous n’excluons pas que des projets en cours puissent améliorer le rendement ou le délai, mais nous l’annonçons rarement jusqu’à ce que ce soit confirmé.
Nous ne voulons pas négliger notre part de responsabilité dans les délais présumés, qui se sont révélés trop optimistes dans nos premiers projets, et nous avons tendance à annoncer les prévisions avec plus de marge. C’est pourquoi, si un environnement macroéconomique sans les perturbations de la période 2021-2022 est maintenu, nous sommes convaincus que, dans les nouveaux projets, nos estimations de délais seront beaucoup plus précises.
