L’investimento non è una scienza esatta e ogni progetto è un mondo a sé. Ecco perché, in Urbanitae, non ci stanchiamo mai di spiegare i vantaggi e i rischi di ogni opportunità di investimento che vi presentiamo. In questa occasione, parleremo di quello che è forse il fattore di maggiore variazione nell’investimento immobiliare: il termine. Se vi siete mai chiesti perché un progetto Urbanitae può subire ritardi, siete nel posto giusto.
Il rischio nei progetti di equity
I nostri progetti di equity consistono in una partnership con il promotore, sia per affrontare l’acquisto del terreno che per sostenere l’avvio del progetto fino all’arrivo del finanziamento bancario. Gli investitori di Urbanitae sono azionisti e, di conseguenza, proprietari della società veicolo creata ad hoc per il progetto. In questo tipo di progetti, entriamo nelle fasi iniziali e, quindi, il rischio che assumiamo è maggiore.
Per ogni progetto, abbiamo un piano aziendale con una durata determinata. Il successo del progetto dipende dal rispetto delle tappe di tale piano. I ritardi sono dovuti ai ritardi nel completamento di una o più di queste tappe. Ad esempio, potrebbero volerci più del previsto per ottenere le prevendite richieste dalla banca, oppure il comune potrebbe impiegare più tempo per concedere la licenza, ecc.
Quando ci sono ritardi, è difficile compensarli successivamente, poiché l’attività di costruzione ha dei tempi specifici. In ogni caso, bisogna tenere presente che, se si verifica una difficoltà, ciò non implica necessariamente che il progetto fallirà. Un ritardo nei progetti di equity non deteriora il valore dell’attivo, ma può influire sul TIR – il modo di misurare la redditività che tiene conto del termine.
Perché i progetti Urbanitae sono in ritardo
Come dicevamo, il principale rischio nei progetti che finanziamo è il termine. Non è irragionevole. Pensiamo che qualcosa di così semplice in confronto come la ristrutturazione di un appartamento spesso non rispetta rigorosamente i termini. È ragionevole pensare che una promozione di 50 abitazioni possa affrontare qualche deviazione nel suo sviluppo.
Questi sono alcuni dei fattori che più influenzano il termine.
Procedure amministrative e permessi
Uno dei principali fattori che possono causare ritardi nei progetti immobiliari sono le procedure amministrative e l’ottenimento dei permessi. La burocrazia associata all’approvazione dei piani di costruzione, delle licenze e di altri permessi può essere lunga e spesso imprevedibile.
Nel caso di Urbanitae, la chiave sta nell’ottenimento della licenza edilizia. Stimiamo generalmente un ampio margine per questa tappa, ma il fatto che dipenda da terzi introduce incertezza nell’estimazione del termine. Bisogna ricordare che non esiste il caso in cui la licenza non venga ottenuta. L’amministrazione non può negarla, ma può richiedere modifiche al progetto per la sua concessione.
Problemi nella costruzione
I problemi durante la fase di costruzione sono un’altra causa comune di ritardi. Questi possono includere sfide tecniche, problemi con gli appaltatori, mancanza di materiali, condizioni meteorologiche avverse, ecc. Ad esempio, un problema strutturale scoperto durante la costruzione può richiedere una revisione del design originale, il che può ritardare il piano aziendale.
Ritardi nella commercializzazione
Molti dei nostri progetti partono con un certo avanzamento commerciale, cioè con un livello di prenotazioni o di prevendite determinato. In altri, la commercializzazione non è ancora iniziata. In entrambi i casi, potrebbe accadere che la vendita delle unità richieda più tempo del previsto. Ad esempio, perché il prezzo è troppo alto e deve essere ridotto per attirare più clienti.
Finanziamento bancario
Sebbene il crowdfunding immobiliare faciliti il finanziamento dei progetti, nella maggior parte dei casi è complementare al ruolo delle banche. L’erogazione del prestito promozionale è solitamente condizionata a un determinato livello di prevendite, all’ottenimento della licenza e alla proprietà del terreno. Se una di queste tappe subisce ritardi, anche il finanziamento bancario sarà ritardato. Inoltre, il comitato dei rischi della banca può ritardare la sua decisione per cause estranee al progetto.
Circostanze eccezionali
Detto questo, in Urbanitae abbiamo subito ritardi nei progetti finanziati prima del Covid o che sono stati colpiti dalla guerra in Ucraina. Questi due cigni neri hanno influito non solo sui termini, ma anche sui conti economici dei progetti. Eppure, sono operazioni che saranno portate a termine, che saranno consegnate e che avranno una buona redditività.
I piani aziendali, in generale, stimano termini ragionevoli per il completamento delle varie fasi. Ma è quasi inevitabile che, se si verificano problemi imprevisti (nella licenza, nel ritmo delle prevendite, nella chiusura del finanziamento bancario, ecc.), tutto ciò si traduca in ritardi. Il nostro modello privilegia la protezione del capitale ed è soggetto a quei ritardi che non deteriorano i rendimenti totali, ma che ovviamente influiscono sul TIR.
Bisogna anche tenere presente che, con un criterio di prudenza, tendiamo ad annunciare i ritardi e le deviazioni quando li sospettiamo, ma resistiamo ad annunciare i miglioramenti che prevediamo. Non escludiamo che ci siano progetti in corso che migliorino il rendimento o il termine, ma raramente lo comunichiamo finché non è confermato.
Non vogliamo trascurare la nostra parte di responsabilità nella previsione dei termini, che si sono rivelati troppo ottimisti nei nostri primi progetti, e stiamo tendendo ad annunciare le previsioni con più ampio margine. Per questo, e se si mantiene un contesto macroeconomico senza gli scossoni del periodo 2021-2022, siamo convinti che, nei nuovi progetti, le nostre stime di termine saranno molto più precise.
