Na próxima quinta-feira, 16 de julho, às 16:00 (UTC+2), abriremos a investimento o projeto Arcilla, uma nova oportunidade de dívida imobiliária em Llers, Girona.
A operação consiste na concessão de um empréstimo destinado a financiar parcialmente os custos de construção e os custos gerais de uma promoção de 31 moradias em banda situada em Els Hostalets, dentro do município de Llers, no Alt Empordà.
O projeto já conta com licença de construção concedida, 5 reservas – 16% do total – e uma estrutura de garantias reforçada. Esta inclui hipoteca de primeiro grau sobre o ativo e uma garantia adicional sobre uma segunda promoção do promotor.
- 📅 Abertura a investimento: quinta-feira, 16 de julho, às 16:00 (UTC+2)
- 🎙 Webinar do projeto: quarta-feira, 15 de julho, às 12:00 (UTC+2)
31 moradias em banda em Llers
O projeto prevê a construção de 31 moradias em banda distribuídas por 6 blocos, com zonas ajardinadas e piscina, num lote de 5.949 m².
As habitações terão 3 ou 4 quartos, 3 casas de banho, pátio privado e estacionamento exterior. Cada unidade terá uma área construída aproximada de 135 m², distribuída por dois pisos acima do solo.
No conjunto, a promoção soma 4.177 m² construídos e dirige-se a uma procura residencial familiar num ambiente bem conectado com Figueres, a Costa Brava e o sul de França.
Uma localização ligada a Figueres, França e Costa Brava
O ativo localiza-se em Els Hostalets, uma zona residencial dentro do município de Llers, na comarca do Alt Empordà.
A localização fica a apenas 10 minutos de Figueres, onde se concentra boa parte da oferta de serviços da comarca: estação de comboios, hospital, supermercados, centros educativos e comércio.
O Alt Empordà destaca-se, além disso, pela sua conectividade. A fronteira com França fica a cerca de 15 minutos, a costa a aproximadamente 25 minutos e o aeroporto de Girona-Costa Brava a cerca de 35 minutos de carro. Esta posição coloca o projeto num ponto estratégico entre o sul de França e a Costa Brava, com Figueres como motor económico e de serviços.
O gestor: Caliza Homes
O gestor do projeto é a Caliza Homes, um grupo imobiliário com sede em Barcelona especializado em promoção residencial na Catalunha.
Os seus sócios contam com mais de 20 anos de experiência no setor imobiliário e da construção. Através das suas duas marcas, Caliza Homes e Loess Homes Club, o grupo desenvolveu mais de 140 unidades residenciais.
Além disso, o gestor desenvolve atualmente outra promoção de 13 habitações na zona de Figueres, com o mesmo sistema construtivo que será aplicado em Arcilla. Esse projeto registou uma boa aceitação comercial, com um nível de pré-vendas de 84% e um grau de avanço de obra de 50%.
Construção prefabricada em betão
Um dos elementos diferenciadores do projeto é o sistema construtivo. A estrutura das habitações será executada através de construção prefabricada em betão, a cargo de uma empresa construtora de primeiro nível com mais de 50 anos de experiência e especializada em construção industrializada.
A fabricação da estrutura terá um prazo previsto de 4 meses, seguida de uma montagem em obra de 2-3 meses adicionais. Os trabalhos serão organizados em duas fases: uma primeira fase que abrangerá dois terços das habitações e uma segunda fase para o terço restante.
O prazo global estimado até à conclusão das obras de construção é de 22-24 meses.
11% ao ano e rentabilidade total de 24,75%
A operação é estruturada como dívida, através de um empréstimo a taxa fixa. O montante total ascende até 6.200.000 euros, comprometido em três tranches:
- Tranche A: 2.430.000 euros, correspondente a esta abertura.
- Tranche B: 1.800.000 euros.
- Tranche C: 1.970.000 euros.
As principais características da tranche A são:
- Montante: 2.430.000 euros
- Taxa de juro: 11,0% anual simples
- Rentabilidade total: 24,75%
- Prazo: 27 meses
- Possível extensão: 6 meses adicionais
- Retorno mínimo: equivalente a 16 meses de juros
- Pagamento de capital e juros: no vencimento
Os fundos da tranche A serão destinados, por um lado, ao primeiro desembolso para a fabricação da estrutura prefabricada da fase 1. Por outro, financiarão custos de construção associados à movimentação de terras, fundações e saneamento da promoção.
Com o objetivo de garantir os fundos desembolsados para a fabricação da estrutura, a empresa construtora emitirá a favor do promotor uma garantia à primeira solicitação através de uma entidade bancária de primeiro nível.
Contribuição do promotor e compromisso de capital
O gestor desembolsou até à data fundos próprios de aproximadamente 1,3 milhões de euros, destinados à aquisição do terreno e aos custos gerais de definição do projeto e licenças.
Além disso, compromete-se a aportar fundos próprios adicionais no valor de 1,47 milhões de euros para cobrir custos de construção e custos gerais pendentes, em linha com os marcos estabelecidos.
Esta contribuição adicional fica garantida através de uma carta de compromisso de capital (equity commitment letter) e, como garantia adicional, mediante uma hipoteca de primeiro grau sobre uma segunda promoção do promotor.
Garantias do empréstimo
O empréstimo conta com um pacote de garantias composto por:
- Hipoteca de primeiro grau sobre o ativo objeto de financiamento, com responsabilidade hipotecária de 140% do capital.
- Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais da sociedade mutuária.
- Penhor de primeiro grau, sem intervenção de fundos, sobre as contas bancárias do projeto.
- Hipoteca de primeiro grau sobre uma segunda promoção localizada em L’Ametlla del Vallès, como garantia adicional.
- Carta de compromisso de capital por parte do promotor para aportar fundos próprios adicionais.
- Cash sweep de 100% das receitas provenientes da venda das habitações, destinado a amortizar o empréstimo da Urbanitae.
Como em todos os projetos de dívida, é incorporada a figura do Project Monitor, que irá rever as certificações de obra, o avanço da construção, possíveis desvios de prazo e custo, e aprovará os desembolsos mensais do empréstimo.
Estratégia de saída
A saída esperada para os investidores da Urbanitae ocorrerá através das receitas provenientes da venda das habitações.
A comercialização será realizada através de um agente local, em colaboração com o próprio gestor do projeto. À data de lançamento, a promoção conta já com 5 reservas, equivalentes a 16% das habitações, além de uma lista com mais de 50 interessados adicionais.
A operação conta, além disso, com uma due diligence comercial favorável, que validou tanto os preços estabelecidos no plano de negócios como o calendário de vendas previsto.
Porquê investir no projeto Arcilla
Estes são alguns dos principais pontos fortes da operação:
- Promoção de 31 moradias em banda em Llers, a 10 minutos de Figueres.
- Licença de construção concedida, o que reduz o risco urbanístico e permite um início imediato da obra após a assinatura.
- Hipoteca de primeiro grau sobre o ativo, reforçada com uma garantia adicional sobre uma segunda promoção do promotor.
- Construção prefabricada em betão, com maior controlo de prazos, custos e qualidade industrial.
- Reservas já comprometidas, com 16% das habitações reservadas e mais de 50 interessados adicionais.
- Rentabilidade fixa de 11,0% anual simples, com retorno mínimo equivalente a 16 meses de juros.
- Gestor com mais de 20 anos de experiência e mais de 140 unidades residenciais desenvolvidas na Catalunha.
- Project Monitor para supervisionar certificações, avanço de obra e desembolsos.
Calendário estimado
O prazo estimado da tranche A é de 27 meses, com uma possível extensão de 6 meses adicionais.
Os principais marcos previstos são:
- Julho de 2026: concessão do empréstimo pelos investidores da Urbanitae e início das obras de construção.
- Primeiro trimestre de 2027: conclusão da montagem da estrutura prefabricada e continuação das obras interiores e de urbanização das zonas comuns.
- Terceiro trimestre de 2028: conclusão das obras, escritura das habitações e reembolso esperado do empréstimo à Urbanitae, dentro do prazo de 27 meses.
Como em qualquer investimento imobiliário, os prazos podem variar em função da evolução real da obra, da comercialização e das condições de mercado.
Uma nova operação residencial no Alt Empordà
O projeto Arcilla permite participar numa operação de dívida apoiada por uma promoção residencial com licença concedida, reservas iniciais, sistema construtivo industrializado e um pacote de garantias reforçado.
A combinação de localização, procura comercial, experiência do gestor, hipoteca de primeiro grau e garantia adicional sobre uma segunda promoção reforça o interesse desta nova oportunidade em Girona.
A abertura a investimento será na quinta-feira, 16 de julho, às 16:00 (UTC+2).
Tem dúvidas sobre o projeto?
Pode colocar as suas perguntas no webinar de quarta-feira, 15 de julho, às 12:00 (UTC+2).
Também pode escrever-nos para contacto@urbanitae.com ou ligar-nos através do (+34) 911 23 25 22.
