Il prossimo martedì 29 settembre alle 16:00 h (UTC+2) apriremo agli investimenti il progetto Palo Alto Sur, una nuova opportunità di debito a Ojén, Malaga.
L’operazione consiste nella concessione di un prestito destinato a finanziare i costi di costruzione e i costi generali di due ville di lusso nell’urbanizzazione Palo Alto Sur, una delle enclave residenziali più esclusive della Costa del Sol.
Il Tramo A avrà un importo di 1.560.000 euro, una durata di 24 mesi, un tasso di interesse fisso del 10,5% annuo semplice e una redditività totale del 21,0%.
- Apertura agli investimenti: martedì 29 settembre alle 16:00 h (UTC+2)
- Webinar del progetto: martedì 29 settembre alle 11:00 h (UTC+2)
Due ville a Palo Alto Sur
Il progetto prevede la costruzione di due abitazioni unifamiliari isolate su due lotti di 1.077 m² e 1.129 m², con una superficie totale del terreno di 2.206 m².
Ogni villa avrà 668 m² costruiti, distribuiti su tre piani — due fuori terra e uno interrato —, con 4 camere da letto, 5 bagni, parcheggio coperto, solarium all’ultimo piano, piscina privata e giardino.
La promozione si integra in Palo Alto, un’urbanizzazione privata a uso misto con un unico ingresso, sicurezza 24 ore su 24, club equestre, campi da tennis, wellness e ristorazione.
Una posizione tra la montagna e Marbella
Palo Alto si trova a Ojén, in un contesto che combina privacy, natura e vicinanza a Marbella.
L’asset si trova a 4,2 chilometri dal centro commerciale La Cañada, a 4,6 chilometri dall’accesso alla AP-7, a 7,5 chilometri dal centro di Marbella e a 14 chilometri da Puerto Banús.
Questa posizione consente di offrire un prodotto di lusso in un contesto residenziale privato, con buoni collegamenti con alcuni dei principali poli di servizi, tempo libero e turismo della Costa del Sol.
Il gestore: Roel Homes
Il gestore del progetto è Roel Homes, promotore immobiliare con 50 anni di esperienza nel sud della Spagna e sede a Marbella.
La società ha consegnato asset per un valore aggregato superiore a 215 milioni di euro, con 298 unità sviluppate. Roel Homes è una joint venture al 50% tra Grupo Villarroel, come partner tecnico, e Ibérica Capital Partners, come partner finanziario.
Il gestore opera in modo verticalmente integrato, assumendo internamente la progettazione, la promozione e la costruzione dei propri progetti.
Roel Homes ha sviluppato e consegnato integralmente Palo Alto Norte, una promozione di 298 appartamenti. Attualmente sta realizzando Palo Alto Sur, la fase di ville unifamiliari dello stesso master plan, dove ha già lanciato 15 ville: 7 praticamente completate e vendute al 100% su carta prima dell’inizio dei lavori, e 8 ville in costruzione, di cui 2 già vendute.
Licenza concessa e movimento terra iniziato
Entrambi i lotti dispongono di licenza edilizia in vigore e il movimento terra è già iniziato. Pertanto, il progetto non presenta rischio urbanistico né di licenza prima dell’erogazione del prestito.
Il termine stimato di esecuzione dei lavori è di 18 mesi, seguito da un periodo di commercializzazione e rogito di 5-6 mesi.
La commercializzazione sarà effettuata principalmente attraverso i canali interni di vendita del gestore e agenzie specializzate della zona. Il prezzo di uscita previsto è di 4 milioni di euro per villa, 8 milioni in totale, collocando il prodotto circa il 20% al di sotto del prezzo di mercato di una villa finita comparabile nell’urbanizzazione.
10,5% annuo e redditività totale del 21%
L’operazione è strutturata tramite debito, mediante un prestito a tasso fisso, il cui importo totale arriva fino a 4.670.000 euro ed è articolato in tre tranche:
- Tramo A: 1.560.000 euro, corrispondente a questa apertura.
- Tramo B: 1.460.000 euro.
- Tramo C: 1.650.000 euro.
Le principali caratteristiche del Tramo A sono:
- Importo: 1.560.000 euro
- Tasso di interesse: 10,5% annuo semplice
- Redditività totale: 21,0%
- Durata: 24 mesi
- Possibile estensione: 6 mesi aggiuntivi
- Ritorno minimo: equivalente a 18 mesi di interessi
- Pagamento di capitale e interessi: a scadenza
L’utilizzo dei fondi del Tramo A sarà destinato a finanziare la prima fase dei costi di costruzione di entrambe le ville, nonché i costi generali del progetto associati a tale periodo.
Garanzie del prestito
Il prestito dispone di un pacchetto di garanzie composto da:
- Ipoteca di primo grado sui due asset oggetto di finanziamento, con responsabilità ipotecaria pari al 135% del capitale.
- Pegno di primo grado sulle partecipazioni sociali della società mutuataria.
- Pegno di primo grado, senza intervento di fondi, sui conti bancari del progetto, incluso il conto IVA.
- Lettera di impegno ad apportare capitale aggiuntivo, con cui il promotore si impegna a coprire qualsiasi extra-costo non previsto nel business plan.
- Cash sweep del 100% dei ricavi generati dalla vendita delle due ville.
- Cash sweep aggiuntivo sui flussi netti di cassa generati dalla vendita di altre abitazioni dell’urbanizzazione di proprietà del gestore o di società collegate.
- Mandato irrevocabile di vendita, attivabile al mese 24, o al mese 30 in caso di estensione, a un prezzo minimo equivalente all’80% del valore di perizia aggiornato.
Inoltre, viene incorporata la figura del Project Monitor, che esaminerà le certificazioni dei lavori, l’avanzamento della costruzione, eventuali deviazioni nei tempi e nei costi, e approverà gli esborsi mensili del prestito.
Strategia di uscita
L’uscita prevista per gli investitori di Urbanitae avverrà tramite i ricavi provenienti dalla vendita delle due ville.
Il prezzo di uscita previsto, di 4 milioni di euro per villa, si colloca al di sotto del valore di mercato stimato per una villa finita comparabile a Palo Alto. Questa strategia mira a rafforzare la competitività commerciale del prodotto e a facilitare la vendita entro il termine previsto.
Il progetto dispone inoltre di una due diligence commerciale favorevole, che valida i prezzi proposti e il business plan del promotore.
Perché investire nel progetto Palo Alto Sur
Questi sono alcuni dei principali punti di forza dell’operazione:
- Due ville di lusso a Palo Alto, un’urbanizzazione privata a Ojén, vicino a Marbella.
- Licenza edilizia in vigore e movimento terra già iniziato.
- Ipoteca di primo grado sui due asset oggetto di finanziamento.
- Cash sweep ampliato, sia sulle ville finanziate sia su altre abitazioni dell’urbanizzazione di proprietà del gestore o di società collegate.
- Mandato irrevocabile di vendita come meccanismo aggiuntivo di protezione.
- Promotore con 50 anni di esperienza e conoscenza diretta dell’ubicazione.
- Capitale del promotore già apportato, per un importo approssimativo di 2,1 milioni di euro.
- Assorbimento commerciale comprovato nelle fasi precedenti di Palo Alto Sur.
- Redditività fissa del 10,5% annuo semplice, con ritorno minimo equivalente a 18 mesi di interessi.
Calendario stimato
La durata stimata del Tramo A è di 24 mesi, con una possibile estensione di 6 mesi.
Le principali tappe previste sono:
- Settembre 2026: concessione del prestito, erogazione del Tramo A e prosecuzione dei lavori.
- Primo trimestre del 2028: completamento previsto dei lavori, ottenimento del Certificato Finale dei Lavori e richiesta della Licenza di Prima Occupazione.
- Terzo trimestre del 2028: rogito della vendita delle ville e rimborso previsto del prestito a Urbanitae.
Come in ogni investimento immobiliare, le tempistiche possono variare in funzione dell’evoluzione reale dei lavori, della commercializzazione e delle condizioni di mercato.
Hai dubbi sul progetto?
L’apertura agli investimenti di Palo Alto Sur sarà martedì 29 settembre alle 16:00 h (UTC+2).
Puoi porre le tue domande nel webinar di martedì 29 settembre alle 11:00 h (UTC+2).
Puoi anche scriverci a contacto@urbanitae.com o chiamarci al (+34) 911 23 25 22.
