Il flex living sta smettendo di essere una nicchia per diventare una componente sempre più visibile all’interno del mercato living spagnolo. Secondo la Flex Living Investor Survey 2026 di CBRE, gli investitori intervistati dispongono di oltre 3.000 milioni di euro di equity da impiegare in questo segmento nei prossimi cinque-sette anni. Inoltre, più della metà punta a costruire portafogli superiori a 1.000 unità. (CBRE)
Il dato aiuta a comprendere il cambio di scala. L’interesse non si concentra più soltanto sullo sviluppo di asset isolati, ma sulla creazione di piattaforme e portafogli capaci di crescere, professionalizzare la gestione e attrarre capitale istituzionale. Allo stesso tempo, questa crescita aumenta le esigenze: ubicazione, prezzo di ingresso, regolamentazione e capacità operativa iniziano a essere importanti quanto l’identificazione di una tendenza di domanda.
Che cos’è il flex living e quale domanda cerca di coprire
Secondo la stessa CBRE, il flex living comprende diversi formati di alloggio flessibile, dal coliving urbano alle soluzioni di corporate living o vacation living. Il loro tratto comune è offrire soggiorni di durata flessibile insieme a servizi e spazi condivisi, anche se la configurazione concreta dipende dall’asset e dal suo quadro urbanistico.
Non va confuso con il build to rent — BTR. Quest’ultimo si basa su abitazioni residenziali progettate specificamente per l’affitto, mentre una parte rilevante del flex living si sviluppa su suolo terziario e può operare nell’ambito della normativa ricettiva. Ciò consente di rispondere a una domanda temporanea proveniente da profili come professionisti trasferiti, espatriati o persone che attraversano fasi transitorie, ma introduce anche una maggiore complessità operativa e regolamentare.
Non è nemmeno un’alternativa equivalente all’abitazione convenzionale. Può ampliare le opzioni di alloggio per determinate esigenze, ma non sostituisce l’offerta residenziale permanente.
Da 16.500 a oltre 40.500 posti letto
L’espansione dell’offerta riflette la crescita del segmento. CBRE stima che lo stock operativo di flex living in Spagna si sia moltiplicato per otto dal 2020, fino a raggiungere circa 16.500 posti letto, mentre la pipeline potrebbe portare questa cifra oltre i 40.500 nel 2028.
La crescita proviene da diverse vie: promozioni di nuova costruzione su suolo terziario, acquisizione di asset già operativi e riconversione di edifici con altri usi, in particolare uffici.
Quest’ultima strategia aiuta a spiegare l’interesse degli investitori value add — quelli che cercano di creare valore attraverso lo sviluppo, la trasformazione o il riposizionamento di un asset —, che continuano a predominare nel settore. Tuttavia, CBRE rileva anche una partecipazione crescente di profili core e core plus, abitualmente associati a strategie di rischio relativo inferiore.
L’evoluzione transazionale conferma questo avanzamento. Il flex living ha raggiunto 790 milioni di euro di investimenti nel 2025 e, solo durante il primo semestre del 2026, ha aggiunto altri 400 milioni, principalmente in progetti situati nelle aree periferiche di Madrid.
Madrid guida, ma il capitale cerca nuove città
Madrid continua a essere il principale mercato: il 100% degli investitori consultati da CBRE la identifica come destinazione prioritaria.
Tuttavia, la crescita inizia a estendersi. Il gruppo di città Tier II — Valencia, Malaga e Bilbao — raggiunge una preferenza del 91%, rispetto al 30% delle città Tier III e al 24% di Barcellona.
La tendenza mostra che il capitale inizia a cercare scala al di fuori del principale mercato spagnolo, anche se ogni città presenta dinamiche di offerta, regolamentazione e domanda differenti.
Questo processo era già visibile nei dati del 2025. Come abbiamo spiegato in precedenza nel blog di Urbanitae, il flex living era cresciuto con particolare intensità all’interno del residenziale operativo, con un forte aumento dello stock e della pipeline prevista.
Perché attira l’investitore
CBRE identifica tre vantaggi principali rispetto al BTR. Il 36% degli intervistati evidenzia la possibilità di incorporare soggiorni più brevi; il 33%, una maggiore flessibilità nell’aggiornare i canoni; e il 32%, il costo inferiore che può presentare il suolo terziario rispetto al residenziale.
Ma questi vantaggi hanno contropartite.
Una maggiore rotazione consente di adattare prezzi e durata dei soggiorni, ma può anche aumentare i costi operativi. Il suolo terziario può ridurre il prezzo di ingresso, ma obbliga ad analizzare con particolare attenzione quali usi consente la pianificazione urbanistica. E una maggiore flessibilità contrattuale non significa che i canoni possano crescere indefinitamente: occupazione, concorrenza e capacità di acquisto degli utenti continuano a segnare dei limiti.
Per questo, il flex living ha una componente operativa più intensa rispetto a un affitto residenziale convenzionale. Non basta disporre di un buon immobile. La capacità dell’operatore di gestire occupazione, rotazione, servizi, prezzi e costi fa parte centrale della tesi di investimento.
Da progetti isolati a piattaforme istituzionali
Nel giugno 2026, Bain Capital ha annunciato insieme a Momentum e all’operatore Episode lo sviluppo di 3.500 nuove unità, con un investimento approssimativo di 600 milioni di euro tra capitale e debito. L’alleanza gestiva già circa 1.600 posti letto e prevede di costruire un portafoglio congiunto valutato intorno agli 800 milioni.
Il modello illustra anche la crescente specializzazione del settore: Bain apporta principalmente il capitale, Momentum sviluppa i progetti ed Episode si occupa della gestione operativa. Non è un caso isolato. Grupo Lar e JP Morgan lavorano a un altro portafoglio di circa 5.000 posti letto e un investimento vicino ai 600 milioni.
CBRE riflette la stessa ricerca di scala: le operazioni tra 30 e 50 milioni di euro concentrano quasi la metà dell’interesse degli investitori, mentre circa un terzo si colloca tra 10 e 30 milioni.
Océanika: riconvertire un asset per un nuovo uso
Anche Urbanitae ha partecipato a questo segmento. Il progetto Océanika, a Torremolinos, prevedeva l’acquisizione e trasformazione di un ex hotel in un complesso di flex living di 180 camere e 210 posti letto, accompagnato da una media superficie commerciale di oltre 2.000 metri quadrati.
L’operazione è un esempio di una delle strategie che stanno spingendo il settore: riconvertire un asset esistente per adattarlo a nuove forme di alloggio. In questo caso, il progetto combinava inoltre promotore, finanziamento bancario, operatore specializzato e uscita prevista verso un acquirente istituzionale.
Più capitale, ma anche maggiore esigenza
La crescita del flex living non elimina le difficoltà di esecuzione delle operazioni. Secondo CBRE, la principale barriera per gli investitori è trovare asset ben ubicati — 36% delle risposte —, seguita dal prezzo di acquisizione — 31% — e dalla regolamentazione — 17%.
Quest’ultima è particolarmente rilevante perché il flex living non costituisce una categoria giuridica omogenea in tutta la Spagna. L’uso consentito e le condizioni di gestione dipendono dal tipo di suolo, dall’asset e dalla normativa autonómica e comunale.
Il mercato entra così in una fase diversa. L’opportunità è già nota e il capitale è disponibile. La sfida passa dal trovare asset a prezzi adeguati, raggiungere scala senza sacrificare l’ubicazione e contare su operatori capaci di trasformare la flessibilità del prodotto in occupazione e ricavi sostenibili.
Il flex living sta guadagnando peso nell’immobiliare spagnolo, ma il suo consolidamento dipenderà meno dal fatto che continui a crescere l’interesse degli investitori e più da come verranno eseguiti i progetti. Man mano che entra più capitale, la differenza sarà sempre più nell’asset, nella regolamentazione, nel prezzo di ingresso e nella qualità della gestione.
