La logistica sta acquisendo peso da anni all’interno del mercato immobiliare, ma la sua rilevanza non si spiega più soltanto con la crescita del commercio elettronico. La trasformazione delle catene di approvvigionamento, la regionalizzazione di parte della produzione e la necessità di ridurre le interruzioni hanno trasformato gli asset logistici in infrastrutture sempre più importanti per l’attività aziendale.
In questo contesto, un magazzino non viene più valutato solo in base ai suoi metri quadrati. La posizione resta fondamentale, ma contano anche la connettività, la capacità energetica, l’efficienza e la facilità di incorporare processi automatizzati. La domanda si orienta sempre più verso spazi capaci di rispondere a operazioni complesse e di adattarsi a diversi utenti.
Dall’efficienza alla resilienza
Per decenni, le catene di approvvigionamento globali sono state progettate con un obiettivo principale: produrre e distribuire al minor costo possibile. Gli ultimi anni hanno evidenziato i limiti di questo modello. La pandemia, le tensioni geopolitiche, i problemi sulle rotte marittime e la volatilità energetica hanno costretto molte aziende a rivedere il modo in cui gestiscono fornitori, scorte e centri di distribuzione.
L’efficienza resta importante, ma non è più l’unico criterio. Conta anche la resilienza, intesa come la capacità di mantenere l’attività quando si verificano interruzioni.
Questo cambiamento sta spingendo strategie come la diversificazione dei fornitori, l’avvicinamento di parte della produzione ai mercati finali o il mantenimento di maggiori scorte di sicurezza. Tutto ciò richiede spazio. Per questo le piattaforme logistiche hanno smesso di essere semplici strutture di supporto per diventare elementi rilevanti nella strategia di molte aziende.
La domanda logistica mantiene lo slancio
I dati del primo trimestre del 2026 indicano una domanda solida in Spagna. Secondo BNP Paribas Real Estate, l’assorbimento logistico ha raggiunto poco più di 320.000 metri quadrati durante i primi tre mesi dell’anno, il 28% in più rispetto allo stesso periodo del 2025.
In totale sono state concluse 26 operazioni, con una superficie media superiore a 12.000 metri quadrati. Tuttavia, questa media è influenzata da alcune transazioni di grandi dimensioni, come una piattaforma chiavi in mano di 54.000 metri quadrati ad Azuqueca de Henares e l’affitto di oltre 51.800 metri quadrati a Illescas.
Entrambe le operazioni riflettono la solidità dell’asse logistico del centro peninsulare, dove la vicinanza a Madrid, l’accesso alle principali vie di trasporto e la disponibilità di grandi lotti continuano ad attirare operatori su scala nazionale.
La lettura, quindi, non è che tutta la domanda cresca in modo uniforme, ma che i grandi utenti continuano a cercare asset moderni, ben collegati e preparati per operazioni sempre più sofisticate.
La scarsità di prodotto di qualità sostiene i canoni
Il parco logistico ha continuato ad aumentare, ma la nuova superficie viene assorbita dal mercato. Secondo i dati raccolti nel rapporto, la disponibilità si attesta intorno al 9%, nonostante lo stock sia cresciuto di circa il 6% negli ultimi dodici mesi.
Inoltre, parte dello spazio disponibile si concentra in piattaforme di nuova costruzione situate in aree come Getafe, Vallecas, Villaverde, Alcalá de Henares o Illescas. Ciò non significa che esista un’offerta sufficiente per qualsiasi utente. In determinate ubicazioni e per asset con caratteristiche specifiche, il prodotto di qualità rimane limitato.
Il canone medio si colloca intorno ai 5,50 euro al metro quadrato al mese, mentre il canone prime — corrispondente ai migliori asset nelle ubicazioni più richieste — raggiunge circa 7,50 euro.
L’evoluzione dei canoni non dipende solo dalla disponibilità. Incidono anche il costo di costruzione, la qualità dell’edificio, l’efficienza energetica, la potenza elettrica o la facilità di adattare l’asset a nuovi operatori.
La domanda si diversifica oltre il commercio elettronico
Il commercio elettronico continua a essere uno dei motori del settore, ma non è più l’unico. L’industria tecnologica, le energie rinnovabili, l’automotive elettrico e l’attività aerospaziale stanno generando nuove esigenze di stoccaggio, assemblaggio e distribuzione.
Questi settori richiedono edifici con requisiti diversi da quelli di un magazzino convenzionale. Tra questi possono rientrare:
- maggiore capacità elettrica;
- connettività avanzata;
- migliori sistemi di climatizzazione e sicurezza;
- superfici adatte all’automazione;
- e spazi flessibili che consentano di modificare l’operatività.
L’intelligenza artificiale e l’analisi dei dati stanno trasformando anche la gestione delle scorte e la pianificazione dei percorsi. Tuttavia, la tecnologia da sola non trasforma un immobile in un asset strategico. Ciò che conta è che l’edificio possa integrare questi processi senza richiedere investimenti sproporzionati.
Cosa rende un asset logistico un buon investimento
Per l’investitore immobiliare, i dati su assorbimento, occupazione e canoni sono importanti perché influenzano la capacità dell’asset di generare reddito. Ma non tutti gli immobili logistici beneficiano allo stesso modo delle tendenze del settore.
La posizione resta decisiva, soprattutto la vicinanza a grandi nuclei di popolazione, corridoi di trasporto, porti e poli industriali. Contano anche la qualità dell’inquilino, la durata del contratto e la facilità di trovare un nuovo occupante se quello attuale lascia l’immobile.
Dal punto di vista tecnico, fattori come l’altezza libera, il numero di baie di carico, la resistenza della pavimentazione, l’efficienza energetica o la potenza disponibile possono condizionare sia il canone sia il valore futuro dell’asset.
Non ogni capannone logistico è un asset strategico
La crescita del settore non elimina i suoi rischi. Un capannone molto specializzato può dipendere eccessivamente da un unico utente. Un asset datato può richiedere investimenti rilevanti per adattarsi a nuove esigenze. E una posizione secondaria può avere difficoltà ad attirare un altro inquilino, anche se il mercato generale mantiene un buon andamento.
Devono essere analizzati anche il possibile sviluppo di nuova offerta, i costi di adattamento e il rischio di obsolescenza. L’automazione e la transizione energetica favoriscono gli edifici preparati ad accoglierle, ma possono lasciare indietro quelli che non sono in grado di evolvere.
Il valore sta nella capacità di adattamento
La logistica acquista rilevanza perché collega il mercato immobiliare con l’industria, il consumo e le catene di approvvigionamento. La sua crescita non dipende più da un’unica tendenza congiunturale, ma da cambiamenti più profondi nel modo di produrre, stoccare e distribuire merci.
Ma il valore non si troverà in un magazzino qualsiasi. Si troverà negli asset ben ubicati, efficienti e sufficientemente flessibili per rispondere a operatori più tecnologici ed esigenti. In un settore in piena trasformazione, l’adattabilità può essere importante quanto i metri quadrati.
