Proprietà a Vallecas: sconto del 23% e 6,4% di redditività stimata
Last Updated on 16 Gennaio 2026 by Equipo Urbanitae
Ti presentiamo una nuova opportunità di investimento residenziale a Vallecas (Madrid): un’abitazione situata in C/ Puerto de Alazores, 9, con un posizionamento particolarmente competitivo grazie a uno sconto del 23% rispetto a immobili comparabili e a un approccio molto chiaro di creazione di valore: acquistare con vantaggio, ristrutturare e mettere a reddito in locazione (con possibilità di disinvestimento nel medio periodo).
L’operazione parte da un prezzo di acquisto di 175.000 € e da un’investimento totale stimato di 222.823 €, con un affitto stimato di 1.290 €/mese e una redditività netta stimata del 6,4%. In uno scenario di vendita a 5 anni con leva finanziaria e come persona fisica, si stima un’IRR superiore al 28%, insieme a una plusvalenza di oltre 110.000 €, sostenuta dallo sconto in ingresso, dal miglioramento post-ristrutturazione e dall’evoluzione del mercato.
Un appartamento esterno con 3 camere, orientato alla domanda reale di affitto
L’immobile ha 61 m² costruiti, è esterno e si trova al terzo piano senza ascensore. La distribuzione è funzionale e molto “affittabile”: tre camere da letto, soggiorno-pranzo, cucina separata e un bagno.
Questa tipologia si adatta particolarmente a giovani professionisti, lavoratori e famiglie che cercano collegamenti con il centro, servizi completi e prezzi più accessibili all’interno del mercato di Madrid.
Ristrutturazione di aggiornamento, senza interventi strutturali
L’abitazione richiede una ristrutturazione di aggiornamento, ma senza interventi strutturali: questo consente di contenere i costi e ridurre i tempi, oltre ad allineare l’immobile agli standard attuali più apprezzati dagli inquilini (finiture, efficienza e manutenzione). Il budget considerato è impostato su uno scenario conservativo, offrendo un margine di sicurezza aggiuntivo all’operazione.
Due strategie di investimento: reddito ricorrente o reddito + uscita
In questa operazione si possono valutare due strategie chiare, in base all’obiettivo dell’investitore:
- Strategia 1: mantenere l’immobile in affitto (lungo periodo).
Con un canone stimato di 1.290 €/mese, l’investimento mira a una redditività netta stimata del 6,4%, supportata da una domanda sostenuta in zona e da una disponibilità limitata di immobili ristrutturati “pronti da affittare”. - Strategia 2: ristrutturare, affittare e vendere nel medio periodo (5 anni).
Una volta completata la ristrutturazione e dopo un periodo di locazione, esiste l’opzione di disinvestire a un orizzonte di cinque anni, catturando il valore generato dallo sconto in ingresso, dal miglioramento dell’immobile e dall’evoluzione del mercato. In uno scenario con leva finanziaria, si stima un’IRR superiore al 28%.
Vallecas: mercato dinamico e ben collegato
Il mercato residenziale del distretto mostra un’evoluzione positiva, con +13% anno su anno nei prezzi di compravendita e +9% nel mercato degli affitti, secondo l’analisi del progetto.
Dal punto di vista pratico, Vallecas si distingue per la vicinanza al centro e per i collegamenti: accesso tramite linee Metro e rete di autobus, e connessione diretta con arterie chiave come M-30, A-3 e M-40. Inoltre, il distretto beneficia della vicinanza a poli di attività come Méndez Álvaro, Conde de Casal, l’area di Atocha e le zone industriali/aziendali del sud-est.
Perché investire nella proprietà di Vallecas?
Ecco i punti di forza principali di questa opportunità:
- Sconto del 23% rispetto ai comparabili.
- Redditività netta stimata del 6,4% con affitto tradizionale.
IRR stimata +28% in uno scenario di vendita a 5 anni con leva (persona fisica). - Immobile esterno, 3 camere e layout molto richiesto.
- Ristrutturazione di aggiornamento senza modifiche strutturali, con approccio conservativo.
- Mercato con +13% anno su anno nella compravendita e +9% negli affitti (secondo analisi).
- Posizione con forte connettività e vicinanza a poli occupazionali.
Nel complesso, la proprietà di Vallecas è un investimento pensato per entrare con vantaggio, creare valore tramite ristrutturazione e catturare una combinazione interessante di reddito da locazione e potenziale rivalutazione in un contesto urbano consolidato.
