Investimenti alberghieri: asset individuali e investitori nazionali protagonisti del 2024
L’investimento alberghiero in Spagna ha chiuso il 2024 con cifre che ne evidenziano solidità e attrattiva. Secondo i dati presentati da CBRE, l’investimento totale in questo segmento ha raggiunto i 3.350 milioni di euro, consolidando il settore come uno dei più dinamici nel panorama immobiliare nazionale. Questa performance rafforza la posizione strategica della Spagna come leader mondiale nel turismo, un traguardo supportato dal rinnovato interesse degli investitori, in particolare degli investitori nazionali, negli asset alberghieri.
Il settore alberghiero, il secondo segmento con maggiore attrazione di capitali (preceduto solo dal settore ‘living’), rappresenta circa il 30% del totale degli investimenti immobiliari, secondo i dati della società di consulenza.
Sebbene la cifra del 2024 rifletta un notevole dinamismo, si colloca al di sotto del record storico di 4.100 milioni di euro raggiunti nel 2023, il secondo miglior anno per il settore dopo i 5.000 milioni registrati nel 2018. Tra il 2017 e il 2024, la Spagna ha accumulato oltre 25.000 milioni di euro in investimenti alberghieri, riuscendo a mantenersi nel radar dei grandi investitori.
Operazioni chiave negli investimenti alberghieri nel 2024
Se il 2023 è stato caratterizzato da importanti acquisizioni di portafogli, nell’ultimo esercizio ha prevalso la transazione di asset individuali. Un totale di 123 operazioni ha rappresentato il 74% del volume totale, ovvero circa 2.500 milioni di euro. Tra le più rilevanti spiccano l’acquisto dell’Hotel Miguel Ángel a Madrid, del Six Senses Ibiza e dell’AC Hotel Barcelona Forum.
- Hotel Miguel Ángel (Madrid). Acquisito dal fondo britannico Millenium Hospitality, l’operazione è stata chiusa per 150 milioni di euro. Il prestigioso hotel, situato nel cuore del Paseo de la Castellana, sarà sottoposto a una ristrutturazione completa per essere riposizionato come struttura di lusso rivolta a un segmento premium.
- Six Senses Ibiza. Il Gruppo Statuto ha realizzato l’acquisizione alberghiera più importante in Spagna, con una transazione vicina ai 200 milioni di euro.
- AC Barcelona Fórum (Barcellona). Questo asset, situato in una delle zone più dinamiche della città, è stato venduto in un’operazione valutata circa 100 milioni di euro. L’hotel beneficerà della continua rivalutazione di Barcellona come destinazione turistica e d’affari.
Altre importanti transazioni del 2024 riguardano la vendita di asset come l’hotel Rafael Atocha a Madrid, il Labranda Suites Costa Adeje e l’Iberostar Las Dalias a Tenerife.
Il mercato ha registrato anche operazioni rilevanti di portafogli, come l’acquisizione da parte di Partners Group di una partecipazione di maggioranza in BlueSea, l’acquisto del portafoglio Jewel da parte di Hyatt, con tre hotel a Tenerife, e gli investimenti di Banco Santander e del gruppo Catalonia in pacchetti che includono hotel in destinazioni come Tenerife, Minorca, Barcellona e Malaga.
Protagonismo degli investitori nazionali
Gli investitori nazionali hanno guidato il mercato nel 2024, rappresentando il 52% del volume totale degli investimenti, più del doppio della loro quota nel 2023. Le catene e i gestori alberghieri sono stati i più attivi, con il 38% del totale investito, mentre l’investitore istituzionale, colpito dall’aumento dei tassi di interesse, ha ridotto la sua partecipazione al 25%, ben lontano dal 70% raggiunto l’anno precedente.
Lusso, l’asset più richiesto
Nel 2024 sono stati transati oltre 180 asset alberghieri, per un totale di oltre 17.000 camere. Gli investimenti si sono concentrati soprattutto negli hotel a 4 e 5 stelle, che hanno rappresentato rispettivamente il 45% e il 20% del totale investito. Gli asset di lusso hanno guadagnato terreno, con transazioni rilevanti come quelle del portafoglio della socimi Millenium Hospitality Real Estate, in cui è recentemente entrato Sancus Capital.
Questa polarizzazione del mercato ha ridotto gli investimenti negli hotel a 3 e 4 stelle, che hanno perso rilevanza rispetto agli estremi dello spettro qualitativo, come evidenziato da CBRE.
Crescita del segmento urbano
A differenza del 2023, nel 2024 il segmento urbano è stato il principale destinatario degli investimenti, catturando il 53% del capitale, rispetto al 47% del segmento vacanziero. Questo cambiamento è spiegato, in parte, secondo la società di consulenza, dalla crescente tendenza alla trasformazione degli uffici in hotel nei centri urbani, spinta dall’alta domanda di alloggi e dall’obiettivo di riqualificare edifici obsoleti.
Città come Barcellona e Madrid hanno guidato le transazioni, ciascuna accumulando il 18% del volume totale, mentre Malaga si è distinta con un 5%.
D’altra parte, i rendimenti degli hotel di fascia alta si sono ridotti di 25 punti base, attestandosi al 5% a Madrid e Barcellona e al 6% nelle Isole. Questo adeguamento riflette l’effetto positivo della riduzione dei tassi di interesse e la solida performance operativa del settore.
Prospettive per gli investimenti alberghieri nel 2025
Il settore alberghiero affronta il 2025 con prospettive ottimistiche. Secondo Gustavo Cumella de Montserrat, direttore Hotels di CBRE, le operazioni di compravendita in corso e la stabilizzazione dei tassi di interesse prevedono un contesto favorevole per gli investimenti. Inoltre, si prevede una maggiore attenzione alle destinazioni meno mature, ai progetti di riconversione e ai segmenti alternativi come le residenze a marchio e gli appartamenti con servizi. Il mercato del lusso e dell’ultra-lusso continuerà inoltre a essere un pilastro chiave per gli investimenti.