O investimento hoteleiro em Espanha fechou 2024 com números que destacam a sua solidez e atratividade. Segundo os dados apresentados pela CBRE, o investimento total neste segmento atingiu os 3.350 milhões de euros, consolidando o setor como um dos mais dinâmicos dentro do panorama imobiliário nacional. Este desempenho reforça a posição estratégica de Espanha como líder mundial em turismo, um feito respaldado pelo renovado interesse dos investidores, especialmente dos investidores nacionais, em ativos hoteleiros.
O setor hoteleiro, o segundo segmento com maior captação de capital (apenas o ‘living’ está à frente), representa aproximadamente 30% do total do investimento imobiliário, segundo dados da consultora.
Embora o valor de 2024 reflita um dinamismo notável, encontra-se abaixo do recorde histórico de 4.100 milhões de euros alcançados em 2023, o segundo melhor ano para o setor após os 5.000 milhões registados em 2018. Entre 2017 e 2024, Espanha acumulou mais de 25.000 milhões de euros em investimento hoteleiro, conseguindo manter-se no radar dos grandes investidores.
Operações chave do investimento hoteleiro em 2024
Se 2023 foi marcado por importantes aquisições de portfolios, no exercício passado predominou a transação de ativos individuais. Um total de 123 operações reuniram 74% do volume total, ou seja, cerca de 2.500 milhões de euros. Entre as mais destacadas estão a compra do Hotel Miguel Ángel em Madrid, o Six Senses Ibiza e o AC Hotel Barcelona Fórum.
- Hotel Miguel Ángel (Madrid). Adquirido pelo fundo britânico Millenium Hospitality, esta operação foi fechada em 150 milhões de euros. O emblemático hotel, situado no pleno Paseo de la Castellana, será sujeito a uma reforma integral para reposicioná-lo como um estabelecimento de luxo dirigido a um segmento Premium.
- Six Senses Ibiza. O Grupo Statuto, por sua vez, realizou a aquisição hoteleira mais destacada de Espanha, com uma transação próxima dos 200 milhões de euros.
- AC Barcelona Fórum (Barcelona). Este ativo, situado numa das zonas mais dinâmicas da cidade, mudou de mãos numa operação avaliada em cerca de 100 milhões de euros. O hotel beneficiará da contínua valorização de Barcelona como destino tanto turístico como de negócios.
Outras transações destacadas em 2024 incluem também a venda de ativos como o hotel Rafael Atocha em Madrid, o Labranda Suites Costa Adeje ou o Iberostar Las Dalias em Tenerife.
O mercado também registou operações relevantes de portfolio, como a aquisição por parte do Partners Group de uma participação maioritária na BlueSea; a compra do portfolio Jewel pela Hyatt, com três hotéis em Tenerife, e os investimentos do Banco Santander e do grupo Catalonia em carteiras que incluem hotéis em destinos como Tenerife, Menorca, Barcelona e Málaga.
Protagonismo dos investidores nacionais
Os investidores nacionais lideraram o mercado em 2024, representando 52% do volume total de investimento, mais do que o dobro da sua participação em 2023. As cadeias e gestoras hoteleiras foram as mais ativas, com 38% do total investido, enquanto o investidor institucional, afetado pelo aumento das taxas de juro, reduziu a sua participação para 25%, longe dos 70% alcançados no ano anterior.
Luxo, o ativo mais procurado
Em 2024 foram transacionados mais de 180 ativos hoteleiros, que somam mais de 17.000 quartos. O investimento concentrou-se especialmente em hotéis de 4 e 5 estrelas, que concentraram 45% e 20% do total investido, respetivamente. Os ativos de luxo ganharam terreno, destacando-se transações como as da carteira da socimi Millenium Hospitality Real Estate, onde recentemente entrou a Sancus Capital.
Esta polarização do mercado reduziu o investimento em hotéis de 3 e 4 estrelas, que perderam protagonismo face aos extremos do espectro de qualidade, tal como aponta a CBRE.
Ascensão do segmento urbano
Ao contrário de 2023, em 2024 o segmento urbano foi o principal receptor de investimentos, captando 53% do capital, contra 47% do segmento vacacional. Esta mudança explica-se, em parte, segundo a consultora, pela crescente tendência de transformação de escritórios em hotéis nos centros urbanos, impulsionada pela alta procura de alojamentos e pelo objetivo de revitalizar edifícios obsoletos.
Cidades como Barcelona e Madrid lideraram as transações, acumulando cada uma 18% do volume total, enquanto Málaga destacou-se com 5%.
Por outro lado, as rentabilidades dos hotéis prime ajustaram-se em baixa em 25 pontos base, situando-se em 5% em Madrid e Barcelona e em 6% nas Ilhas. Este ajuste reflete o efeito positivo da diminuição das taxas de juro e o sólido desempenho operacional do setor.
Perspetivas para o investimento hoteleiro em 2025
O setor hoteleiro encara ainda 2025 com perspetivas otimistas. Segundo Gustavo Cumella de Montserrat, diretor de Hotéis da CBRE, as operações de compra e venda em curso e a estabilização das taxas de juro auguram um ambiente favorável para o investimento. Além disso, prevê-se uma maior atenção a destinos menos maduros, projetos de reconversão e segmentos alternativos como residências de marca e apartamentos com serviços. O mercado de luxo e ultra luxo continuará também a ser um pilar chave para o investimento.
