Il crowdfunding immobiliare e il crowdlending immobiliare sono due delle principali forme di investimento collettivo nel settore immobiliare. Sebbene entrambi permettano di investire in progetti con poco capitale iniziale, presentano differenze chiave in termini di redditività, rischio, tempistiche e struttura.
In questa guida spieghiamo in modo chiaro che cos’è ciascun modello, in che cosa si differenziano e quale può adattarsi meglio al tuo profilo di investitore.
Che cos’è il crowdfunding immobiliare?
Il crowdfunding immobiliare è una forma di investimento partecipativo e, allo stesso tempo, una via di finanziamento. Conosciuto anche come equity crowdfunding immobiliare, questo modello permette agli investitori di partecipare come soci a un progetto, ottenendo benefici in funzione del risultato finale dello sviluppo immobiliare.
L’idea di base è semplice: molte persone si uniscono per raccogliere, insieme, il capitale necessario per un progetto immobiliare. Il promotore riceve questo finanziamento, mentre i partecipanti diventano, inoltre, investitori immobiliari. Essendo in molti, ciascuno può apportare poco denaro — in Urbanitae, l’investimento minimo è di 500 euro.
Nelle piattaforme di crowdfunding immobiliare, è frequente riservare il termine crowdfunding ai progetti di equity. Vale a dire, a quei progetti in cui gli investitori entrano nel capitale del progetto che finanziano.
Esempio di crowdfunding immobiliare
Vediamolo con un esempio. Immagina che un promotore voglia realizzare una promozione residenziale in una zona interessante in cui esiste già un interesse commerciale. Per i lavori, il promotore chiederà finanziamento alle banche. Prima, però, deve completare l’acquisto del terreno e ha bisogno di capitale. Poiché le banche di solito non entrano in questa fase del progetto, il promotore ricorre a una piattaforma di crowdfunding immobiliare.
In questi progetti, investitori e promotore diventano soci e azionisti della stessa società: una SPV creata a tale scopo. In quanto soci, assumono lo stesso rischio e condividono la redditività generata una volta concluso il progetto. Nei progetti di equity crowdfunding, le redditività target sono quelle tipiche dello sviluppo immobiliare, cioè tra il 15% e il 20% annuo.
Che cos’è il crowdlending immobiliare?
Il crowdlending immobiliare è una modalità di finanziamento in cui gli investitori agiscono come prestatori, concedendo un prestito a un promotore in cambio di un tasso di interesse fisso per un periodo determinato. Perché? Nelle promozioni di dimensioni più ridotte, la banca analizza molto attentamente l’operazione prima di concedere il finanziamento, poiché è possibile che non le convenga. A maggior ragione considerando che, a differenza di quanto accadeva prima del 2019, la banca non mantiene più automaticamente i mutui degli acquirenti delle abitazioni della promozione.
Questo modello si basa su strutture di debito, spesso con garanzie come un’ipoteca di primo grado o un LTV controllato, il che riduce il rischio rispetto ad altre forme di investimento.
Come funziona il crowdlending immobiliare?
In questi progetti di debito, gli investitori diventano prestatori del promotore: anche i loro apporti vengono raccolti in una SPV, che è l’entità che concede il prestito, generalmente a tasso fisso. Una volta trascorso il termine stabilito, il promotore restituisce il capitale agli investitori, più gli interessi maturati.
Differenze tra crowdlending immobiliare e crowdfunding immobiliare
La principale differenza tra crowdfunding e crowdlending immobiliare sta nel rapporto tra redditività e rischio.
Redditività
Entrando in una fase più precoce del progetto, gli investitori in equity crowdfunding assumono più rischi rispetto al crowdlending immobiliare. Per questo motivo, le redditività sono maggiori, concretamente tra il 50% e il 100% superiori: questo è uno dei vantaggi più evidenti del crowdfunding.
Rischio
Il livello di rischio dipende principalmente dal momento del progetto in cui investi e dal tipo di struttura finanziaria.
Per ottenere redditività in un progetto di crowdfunding immobiliare, bisogna attendere la sua conclusione: la promozione deve essere completamente costruita e completamente venduta. Una volta consegnate le nuove abitazioni ai loro proprietari, si procede allo scioglimento della società creata ad hoc per il progetto e alla distribuzione dei benefici tra i suoi azionisti, sempre in proporzione al loro apporto.
I rischi sono diversi. È possibile che i prezzi di vendita stimati risultino troppo elevati e che sia necessario abbassarli per vendere le abitazioni: un prezzo di vendita inferiore farà diminuire la redditività finale. Un ritardo nelle vendite potrebbe comportare un ritardo nella concessione del finanziamento al promotore e, quindi, nel termine del progetto. Può anche accadere che i costi di costruzione aumentino e rendano l’opera più costosa, incidendo sulla redditività.
Tuttavia, nei progetti di debito, il rischio è minore perché l’ottenimento della redditività non dipende dal successo del progetto: sono le prime vendite a rimborsare il prestito. Nel caso dell’equity è il contrario: sono le ultime vendite a generare il beneficio.
Garanzie
Nel crowdlending immobiliare, è abituale disporre di garanzie reali come l’ipoteca di primo grado, che conferisce priorità di pagamento in caso di inadempimento. Tra gli svantaggi del crowdfunding immobiliare vi è la mancanza di garanzie specifiche. Nei progetti di crowdlending, il contratto di prestito stabilisce garanzie per assicurare la restituzione del capitale. In generale, il valore del prestito — loan-to-value o LTV — non supera mai il 65-70% del valore dell’asset. È abituale iscrivere un’ipoteca di primo grado sull’asset: in caso di inadempimento, gli investitori mantengono l’immobile. E poiché l’LTV è basso, la sua vendita genererebbe capitale sufficiente per restituire il capitale e gli interessi.
È inoltre frequente costituire un pegno sulle azioni della società, per cui, in caso di inadempimento, gli investitori diventano ugualmente proprietari delle azioni.
Termine
L’orizzonte temporale è un altro fattore chiave nella scelta tra crowdfunding e crowdlending immobiliare. Nel caso del crowdlending immobiliare, bisogna attendere meno tempo per recuperare l’investimento. Parliamo di termini compresi tra 12 e 24 mesi. Nei progetti di equity crowdfunding, i termini sono più lunghi — e soggetti a maggiori variazioni —: di solito si collocano tra 18 e 36 mesi.
Differenze tra crowdfunding e crowdlending
| Caratteristica | Crowdfunding immobiliare | Crowdlending immobiliare |
|---|---|---|
| Tipo di investimento | Equity (partecipazione) | Debito (prestito) |
| Redditività | Più alta (15-20% annuo target) | Più stabile (tasso fisso) |
| Rischio | Più elevato | Moderato |
| Termine | 18-36 mesi | 12-24 mesi |
| Liquidità | Bassa | Bassa |
| Garanzie | Non sempre | Abituali (ipoteca, LTV) |
| Incasso | Alla fine del progetto | Interessi periodici o a scadenza |
Che cosa è meglio: crowdfunding o crowdlending immobiliare?
Non esiste un’opzione migliore in termini assoluti: dipende dal tuo profilo di investitore.
- Se cerchi maggiore redditività e puoi assumere più rischio, il crowdfunding immobiliare può essere più adatto.
- Se preferisci stabilità, termini più brevi e maggiore protezione del capitale, il crowdlending immobiliare di solito si adatta meglio.
Molti investitori scelgono di combinare entrambi i modelli per diversificare.
Comprendere le differenze tra crowdlending e crowdfunding immobiliare è fondamentale per prendere decisioni di investimento più informate. Di solito, le piattaforme di crowdfunding si specializzano in uno dei due modelli. Pur essendo più focalizzata sull’equity, in Urbanitae puoi investire in progetti di entrambi i tipi e costruire un portafoglio diversificato adatto ai tuoi obiettivi di redditività e rischio.
Domande frequenti
Che cosa è più redditizio, crowdfunding o crowdlending immobiliare?
Il crowdfunding offre solitamente una redditività potenziale maggiore, ma anche un rischio più elevato.
Che cosa è più sicuro?
Il crowdlending è solitamente più sicuro perché include garanzie e termini più brevi.
Si può perdere denaro?
Sì, in entrambi i casi esiste un rischio, anche se varia a seconda del progetto e della sua struttura.
Si può investire con poco denaro?
Sì, piattaforme come Urbanitae permettono di investire a partire da importi ridotti.
