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Anche se è sempre la stessa cosa – finanziare un progetto – nel mondo del crowdfunding immobiliare ci sono due tipi principali di strategie. Da un lato, ci sono progetti di plusvalenze (noto anche come equity crowdfunding); dall’altro, progetti di prestito o di debito (chiamato anche crowdlending o crowdfunding basato sul debito). Non siamo tanto interessati ai nomi quanto alle differenze.
La differenza più importante è il grado di associazione degli investitori con il progetto. Mentre nelle plusvalenze, gli investitori con partner di progetto, nei progetti di debito prestano solo i soldi allo sviluppatore. Nel primo caso, gli investitori di solito entrano in una fase precedente del progetto. Ottengono i loro soldi indietro solo una volta che tutte le case nello sviluppo sono state costruite e vendute. Nei progetti di prestito, lo recuperano alla scadenza del termine e con gli interessi precedentemente fissati.
Ecco perché i progetti di equity tendono ad avere scadenze più lunghe. Condividendo i rischi tra investitore e promotore, i rendimenti sono più elevati. Nei prestiti, tuttavia, La chiave è garantire la capacità dello sviluppatore di rimborsare. Cioè, i rischi del progetto sono simili, dal momento che parliamo sempre di sviluppo immobiliare. Ma il rimborso del prestito non è legato, ad esempio, alla vendita di tutte le quote. Una volta trascorso il termine, il promotore deve restituire il denaro. Se hai cosa, nessun problema.
È qui che entrano in gioco le garanzie. Un chiaro esempio è un mutuo. Se il prestito è accompagnato da una garanzia ipotecaria, ciò significa che il mutuatario del denaro risponde, in caso di inadempienza, con l’immobile ipotecato, ad esempio l’azienda agricola in cui si trova il progetto. Se lo sviluppatore non può restituire il denaro alla scadenza, l’ipoteca viene pignorata e la proprietà, in questo caso la proprietà, passa nelle mani del creditore.
Tuttavia, la garanzia deve avere un valore sufficiente. Pertanto, un criterio utile quando si concede un prestito è guarda il loan-to-value (LTV). In altre parole, stiamo parlando della percentuale che il prestito rappresenta sul valore totale della garanzia. Più basso è l’LTV, più sicuro è considerato il prestito. È logico. Se l’LTV è del 40%, significa che ho prestato l’equivalente del 40% del valore della garanzia. Se eseguita, la garanzia coprirebbe più che la mia esposizione.
Debito in Urbanitae
In Urbanitae, otto dei dieci progetti che finanziamo provengono da Giustizia o plusvalenze. Tra la ragione, come spiega Diego Bestard, è la difficoltà dei promotori nel trovare partner capitalisti in progetti di piccole e medie dimensioni. Ciononostante Abbiamo finanziato più di 18 milioni di euro in crowdlending. Un totale di 19 progetti che vanno da 300.000 euro a 3 milioni, come Casa della Cascata.
Si tratta di cifre che ci aspettiamo aumentino rapidamente con il lancio del nostro Prestito promotore. Questo prodotto è focalizzato sugli sviluppatori che non ottengono finanziamenti per iniziare i lavori nonostante soddisfino requisiti come la proprietà del terreno su cui verrà promosso, la licenza edilizia concessa e una commercializzazione compresa tra il 40 e il 60%.
