Cosa sono i progetti con IRR preferenziale su Urbanitae?
Su Urbanitae, una delle nostre priorità è rendere l’investimento immobiliare più accessibile e comprensibile – anche quando si tratta di formule che, a prima vista, possono sembrare complesse. È il caso dei progetti di plusvalenze con IRR preferenziale, una struttura che ha guadagnato popolarità tra i nostri investitori e che combina il meglio di due mondi: la relativa sicurezza del debito e il potenziale di rendimento dell’equity. Ma come funziona esattamente?
Equity e debito
Tradizionalmente, su Urbanitae lavoriamo con due grandi tipologie di progetti: debito ed equity. I progetti di debito si basano su un contratto di prestito con rendimento fisso. Quelli di equity, invece, prevedono l’ingresso dell’investitore come socio nel capitale sociale di una società promotrice, assumendosi quindi un rischio maggiore in cambio di un potenziale rendimento più elevato.
L’equity rappresenta dunque il denaro che gli investitori mettono in un progetto: i soci scommettono, per così dire, sul buon esito del progetto. Se tutto va bene, guadagneranno; se va male, guadagneranno meno o potrebbero persino perdere tutto. Questo rischio maggiore comporta un rendimento più elevato se le cose vanno come previsto. Quando l’investitore entra con debito, non è proprietario del progetto, ma presta denaro ai proprietari affinché possano svilupparlo.
Ma, sebbene la distinzione sia chiara, debito ed equity non sono mondi separati. Pensiamo all’esempio dell’acquisto di una casa. In genere si mette del denaro proprio, ma non l’intero importo del valore dell’immobile. Quel denaro è l’equity. Poi interviene la banca con il mutuo. È la somma di equity e debito (passivo) che consente al proprietario di acquistare l’immobile (attivo).
L’IRR preferenziale: una struttura ibrida
Quando si investe in un progetto di debito, l’indicatore chiave è il tasso d’interesse: con questo dato e la durata si può sapere esattamente quanto si guadagnerà. Nei progetti equity, l’indicatore principale è l’IRR, ovvero il tasso interno di rendimento, che possiamo semplificare come il rendimento totale del progetto diviso per il tempo di durata dell’investimento.
L’IRR preferenziale è un’evoluzione del modello equity. Si tratta di un’alleanza tra Urbanitae e il promotore in cui gli investitori hanno la priorità nel recuperare sia il capitale investito sia un rendimento minimo garantito nella distribuzione degli utili. Solo una volta raggiunta tale soglia – ad esempio il 12% o il 14% annualizzato – il promotore potrà iniziare a percepire benefici dal proprio investimento.
Come afferma Sergio Arana, direttore Real Estate di Urbanitae, “è il meglio di entrambi i mondi: offre la protezione al ribasso del debito e il potenziale rendimento extra dell’equity”.
Vantaggi dell’IRR preferenziale
Questo modello presenta due vantaggi chiave:
Priorità nei pagamenti: gli investitori recuperano per primi il capitale e raggiungono il rendimento preferenziale prima che il promotore riceva anche solo un euro di utile.
Rendimento minimo atteso: l’IRR preferenziale stabilisce una soglia minima, generalmente tra il 12% e il 15% annuo. Anche se, come in ogni progetto equity, non è garantito da contratto, la struttura prevede un margine di sicurezza sufficiente – grazie al capitale investito dal promotore – affinché l’investitore Urbanitae possa raggiungerlo anche in caso di imprevisti su costi o tempi.
Ciò lo rende un’opzione molto interessante per i profili che cercano di massimizzare i rendimenti con una protezione maggiore rispetto a un classico equity. Salvo in scenari molto negativi, l’investitore otterrà un rendimento annuo minimo superiore a quello di un progetto di debito, con la possibilità di un rendimento finale più elevato.
In questo webinar, Sergio Arana e David Pérez, direttore delle Relazioni con gli Investitori su Urbanitae, spiegano nei dettagli il funzionamento dell’IRR preferenziale.
Come viene strutturato?
La chiave è nel patto tra soci tra Urbanitae e il promotore, che stabilisce che il ritorno degli investitori è prioritario. Questa clausola, insieme all’apporto di capitale del promotore – generalmente pari al 20-25% del totale – funge da garanzia per il rendimento preferenziale.
Inoltre, Urbanitae non approva progetti con un IRR obiettivo inferiore al 15%, il che aggiunge un ulteriore livello di selezione e rigore nell’analisi delle opportunità.
In tal caso, l’investitore non solo ottiene il rendimento preferenziale, ma può accedere anche a una distribuzione extra degli utili, secondo quanto previsto. In questo modo, il rendimento finale può superare tale soglia minima, come avviene nei modelli tradizionali di equity.
E se le cose vanno male?
In uno scenario estremo – una “catastrofe”, come è stato detto nel webinar – l’investitore potrebbe non raggiungere il rendimento previsto. Tuttavia, l’esperienza maturata da Urbanitae e la struttura giuridica degli accordi permettono di minimizzare il rischio. Ogni progetto passa attraverso un rigoroso processo di analisi da parte del comitato investimenti, con audit legali, tecnici e commerciali indipendenti prima dell’apertura al finanziamento.
Quali progetti hanno IRR preferenziale?
Ogni progetto con IRR preferenziale è chiaramente identificato nella scheda descrittiva all’interno del sito di Urbanitae. In essa si possono consultare il modello di distribuzione, il patto tra soci e gli scenari economici previsti, che permettono di calcolare la redditività stimata. Come stabilito dalla CNMV, Urbanitae non pubblica cifre esplicite per questo tipo di progetti.
I progetti di plusvalenze con IRR preferenziale rappresentano una formula innovativa nel crowdfunding immobiliare, pensata per offrire agli investitori maggiore protezione e al contempo un rendimento superiore. “È un modo per allineare al massimo gli interessi del promotore e dell’investitore”, osservava David Pérez. E, a giudicare dall’ottima accoglienza di questa modalità sulla piattaforma, sembra che sempre più investitori apprezzino questa combinazione di prudenza e ambizione.
Vuoi saperne di più su questo tipo di progetti? Guarda il webinar completo e scopri i progetti attivi sul nostro sito.
