Navas de Tolosa: Redditività positiva nonostante gli imprevisti
Last Updated on 29 Aprile 2025 by Urbanitae
In Urbanitae insistiamo sempre sul fatto che ogni investimento comporta dei rischi e che, sebbene facciamo tutto il possibile per minimizzare gli imprevisti, non possiamo garantire una redditività specifica. Il caso del progetto Navas de Tolosa, a Barcellona, la cui liquidazione si è recentemente conclusa, illustra bene questa realtà e dimostra anche come, con una gestione proattiva e orientata alla tutela degli interessi degli investitori, sia possibile ottenere risultati positivi anche in contesti difficili.
Il progetto, finanziato nel dicembre 2021, consisteva nello sviluppo di un edificio con 15 abitazioni, un locale commerciale e 16 posti auto. Inizialmente previsto con una durata di 22 mesi e una redditività stimata del 29,9% (con un TIR del 15,3%), il progetto si è chiuso infine con un ritorno lordo del 16,2% e un TIR del 4,7% dopo 39 mesi.
Cosa è successo?
Lo sviluppo del progetto è stato influenzato da una serie di circostanze difficili da prevedere al momento del finanziamento:
– Aumento dei costi di costruzione: L’appalto dei lavori è avvenuto in un periodo di forte aumento dei prezzi e scarsità di materiali nel 2022. Il costo finale di costruzione è stato superiore del 23% rispetto alla stima iniziale.
– Urgenza nell’avvio dei lavori: Per evitare che la licenza edilizia scadesse – il che avrebbe imposto di destinare il 30% dell’edificio a edilizia residenziale pubblica – è stato necessario avviare rapidamente i lavori, dando priorità ad alcune fasi come il movimento terra e le fondamenta. Questo ha ridotto il margine di negoziazione con fornitori e imprese edili.
– Contesto economico sfavorevole: Durante la fase di commercializzazione, l’aumento dei tassi di interesse e l’incertezza normativa (soprattutto intorno al golden visa) hanno rallentato le vendite. Al termine dei lavori, oltre la metà degli appartamenti non era ancora stata venduta.
– Costi finanziari e di vendita più alti: A causa della congiuntura economica, il costo del prestito per lo sviluppo è salito al 5,5% di interesse rispetto al 2,5% previsto. Inoltre, è stato necessario rafforzare le attività di marketing e aumentare le commissioni degli agenti immobiliari per velocizzare le vendite.
Cosa ha fatto Urbanitae
Nonostante queste difficoltà, Urbanitae ha lavorato fianco a fianco con il promotore per trovare soluzioni volte a ridurre l’impatto:
– Ottimizzazione del progetto: Sono stati eliminati alcuni oneri, come l’obbligo di destinare uno spazio a una cabina elettrica, convertendolo in superficie abitabile, il che ha permesso di aumentare i ricavi.
– Flessibilità nella commercializzazione: Sono state adattate le strategie di vendita, arredando alcune unità e collaborando con nuove agenzie immobiliari.
– Acquisto delle unità residue: Per chiudere l’operazione, il promotore ha acquistato i tre posti auto rimanenti al prezzo pubblicato, evitando una vendita a sconto.
Grazie a queste misure, anche se la redditività non ha raggiunto le previsioni iniziali, il progetto si è chiuso con un ritorno positivo del 16,2% per gli investitori. Non si sono registrate perdite di capitale e l’investimento è stato protetto in un contesto molto complesso.
Una lezione su rischio e investimento immobiliare
Il progetto Navas de Tolosa evidenzia uno degli aspetti fondamentali dell’investimento immobiliare: la redditività non è garantita. Come in ogni tipo di investimento, esistono rischi che possono incidere sia sui tempi sia sui profitti. Tuttavia, dimostra anche che, a differenza dei mercati finanziari, il mattone è molto più resiliente. E infine conferma che una gestione professionale e attiva può fare la differenza, aiutando a preservare il capitale e ottenere risultati positivi anche in scenari avversi.
Da parte nostra, in Urbanitae restiamo impegnati a offrire agli investitori la massima trasparenza, spiegando chiaramente sia le opportunità sia i rischi di ogni progetto. Il nostro obiettivo è continuare a costruire un rapporto di fiducia a lungo termine, basato su informazioni chiare, una selezione prudente dei progetti e una gestione attiva orientata alla tutela degli interessi di chi si affida a noi.
