Na Urbanitae, insistimos sempre que todo o investimento envolve riscos e que, embora façamos tudo o que está ao nosso alcance para minimizar os imprevistos, não podemos garantir uma rentabilidade específica. O caso do projeto Navas de Tolosa, em Barcelona, cuja liquidação foi recentemente concluída, ilustra bem esta realidade e demonstra também como, com uma gestão proactiva e focada na proteção dos interesses dos investidores, é possível obter resultados positivos mesmo em contextos adversos.
O projeto, financiado em dezembro de 2021, consistia no desenvolvimento de um edifício com 15 habitações, um espaço comercial e 16 lugares de estacionamento. Inicialmente, previa-se um prazo de 22 meses e uma rentabilidade estimada de 29,9% (com uma TIR de 15,3%). No final, o projeto foi encerrado com um retorno bruto de 16,2% e uma TIR de 4,7% ao longo de 39 meses.
O que aconteceu?
O desenvolvimento do projeto foi afetado por uma série de circunstâncias difíceis de prever no momento do financiamento:
– Aumento dos custos de construção: A adjudicação da obra coincidiu com um período de forte aumento de preços e escassez de materiais em 2022. O custo final da construção foi 23% superior ao estimado.
– Urgência no arranque das obras: Para evitar que a licença de construção expirasse – o que obrigaria a destinar 30% do edifício a habitação de proteção oficial – foi necessário iniciar rapidamente as obras, priorizando tarefas como movimentação de terras e fundações. Isto reduziu a margem de negociação com fornecedores e construtores.
– Contexto económico adverso: Durante a fase de comercialização, o aumento das taxas de juro e a incerteza regulatória (especialmente em torno do golden visa) desaceleraram as vendas. No final das obras, mais de metade das habitações ainda não estavam vendidas.
– Custos financeiros e comerciais mais elevados: Devido à conjuntura económica, o custo do empréstimo ao promotor aumentou para 5,5% de juro, em comparação com os 2,5% inicialmente previstos. Além disso, foi necessário reforçar os esforços de marketing e aumentar as comissões dos agentes imobiliários para acelerar as vendas.
O que fez a Urbanitae
Apesar destes desafios, na Urbanitae trabalhámos lado a lado com o promotor para encontrar soluções que minimizassem o impacto:
– Otimização do projeto: Foram eliminadas obrigações como a de destinar um espaço a centro de transformação elétrica, convertendo-o em área vendável como habitação, o que permitiu aumentar os rendimentos.
– Flexibilidade na comercialização: Foram adaptadas as estratégias de venda, incluindo a mobilação de algumas unidades e a colaboração com novas agências imobiliárias.
– Compra dos ativos em falta: Para encerrar a operação, o promotor adquiriu os três lugares de estacionamento restantes ao preço publicado, evitando uma venda com desconto.
Graças a estas medidas, embora a rentabilidade não tenha sido a inicialmente prevista, o projeto foi encerrado com um retorno positivo de 16,2% para os investidores. Não houve perdas de capital e conseguiu-se proteger o investimento num contexto bastante desafiante.
Uma lição sobre risco e investimento imobiliário
O projeto Navas de Tolosa evidencia um dos princípios fundamentais do investimento imobiliário: a rentabilidade não é garantida. Tal como em qualquer investimento, existem riscos que podem afetar os prazos e os lucros. No entanto, demonstra também que, ao contrário do que acontece nos mercados financeiros, o setor imobiliário é muito mais resiliente. E mostra, por fim, que uma gestão profissional e ativa pode fazer a diferença, ajudando a preservar o capital e alcançar resultados positivos mesmo em cenários difíceis.
Na Urbanitae, continuamos comprometidos em oferecer aos nossos investidores toda a informação de forma transparente, explicando tanto as oportunidades como os riscos de cada projeto. O nosso objetivo é continuar a construir uma relação de confiança a longo prazo, baseada em informação clara, seleção prudente de projetos e uma gestão ativa orientada para a proteção dos interesses de quem confia em nós.
