Chez Urbanitae, nous rappelons toujours que tout investissement comporte des risques et que, même si nous mettons tout en œuvre pour limiter les imprévus, nous ne pouvons pas garantir une rentabilité précise. Le cas du projet Navas de Tolosa, à Barcelone, dont nous avons récemment clôturé la liquidation, illustre bien cette réalité. Il montre aussi comment une gestion proactive, axée sur la protection des intérêts des investisseurs, peut aboutir à des résultats positifs, même dans un contexte défavorable.
Ce projet, financé en décembre 2021, visait à développer un immeuble comprenant 15 logements, un local commercial et 16 places de stationnement. Initialement prévu sur une durée de 22 mois, avec un rendement estimé à 29,9 % (et un TRI de 15,3 %), le projet s’est finalement clôturé avec un rendement brut de 16,2 % et un TRI de 4,7 %, après 39 mois.
Que s’est-il passé ?
Le développement du projet a été impacté par plusieurs circonstances difficiles à anticiper au moment du financement :
– Hausse des coûts de construction : L’appel d’offres pour les travaux est tombé en pleine période de flambée des prix et de pénurie de matériaux en 2022. Le coût final de construction a été supérieur de 23 % à l’estimation initiale.
– Urgence à démarrer les travaux : Pour éviter que le permis de construire n’expire — ce qui aurait entraîné l’obligation de consacrer 30 % du bâtiment à du logement social — il a fallu entamer les travaux rapidement, en priorisant notamment le terrassement et les fondations. Cela a limité la marge de négociation avec les fournisseurs et les entrepreneurs.
– Contexte économique défavorable : Pendant la phase de commercialisation, la hausse des taux d’intérêt et l’incertitude réglementaire (notamment autour du « golden visa ») ont ralenti les ventes. À la fin des travaux, plus de la moitié des logements n’étaient pas encore vendus.
Coûts financiers et commerciaux accrus : En raison de la conjoncture, le taux d’intérêt du prêt promoteur a grimpé à 5,5 %, contre 2,5 % prévus initialement. En parallèle, des efforts supplémentaires ont été nécessaires en matière de marketing, et les commissions des agents immobiliers ont dû être augmentées pour stimuler les ventes.
Ce qu’a fait Urbanitae
Malgré ces difficultés, Urbanitae a collaboré étroitement avec le promoteur pour trouver des solutions afin de limiter les impacts :
– Optimisation du projet : Certaines charges ont été supprimées, comme l’obligation de prévoir un local technique pour un transformateur électrique, transformé en surface habitable, ce qui a permis d’augmenter les revenus.
– Souplesse dans la commercialisation : Les stratégies de vente ont été adaptées, avec l’ameublement de certains logements et l’élargissement du réseau d’agences immobilières partenaires.
– Achat des actifs restants : Pour finaliser l’opération, le promoteur a racheté les trois dernières places de parking au prix affiché, évitant ainsi une vente avec décote.
Grâce à ces mesures, bien que la rentabilité n’ait pas atteint les prévisions initiales, le projet s’est soldé par un rendement positif de 16,2 % pour les investisseurs. Aucun capital n’a été perdu, et l’investissement a pu être préservé malgré un contexte très difficile.
Une leçon sur le risque et l’investissement immobilier
Le projet Navas de Tolosa met en lumière un principe fondamental de l’investissement immobilier : la rentabilité n’est jamais garantie. Comme tout investissement, il comporte des risques pouvant affecter à la fois les délais et les bénéfices. Cependant, il démontre aussi que, contrairement aux marchés financiers, la pierre fait preuve d’une bien plus grande résilience. Et il prouve enfin qu’une gestion professionnelle et active peut faire la différence, en contribuant à préserver le capital et à obtenir des résultats positifs, même dans des scénarios défavorables.
Chez Urbanitae, nous restons pleinement engagés à offrir à nos investisseurs une information transparente, en exposant clairement les opportunités comme les risques de chaque projet. Notre objectif est de continuer à construire une relation de confiance à long terme, fondée sur une information claire, une sélection rigoureuse des projets et une gestion active centrée sur la protection des intérêts de ceux qui nous font confiance.
