Che cos’è la garanzia ipotecaria e perché è importante?

Abbiamo già parlato sul blog dell’importanza di rapporti come loan-to-value o loan-to-cost nel crowdlending immobiliare. L’idea alla base è quella di misurare il rischio di un prestito. Una cosa molto utile per sapere non solo se vale la pena finanziare un’operazione, ma anche quale interesse chiedere in cambio: più alto è il rischio, più alto è il rischio.

Le garanzie sono un ulteriore passo avanti nel processo di autotutela. Normalmente, il mutuatario risponde con tutti i suoi beni – presenti e futuri – per far fronte ai suoi obblighi. Ma a volte il creditore – colui che concede il prestito – può chiedere qualcosa di più della solvibilità. Le garanzie sono proprio questo: meccanismi che assicurano al creditore la possibilità di recuperare il proprio denaro.

Esistono due tipi principali di garanzie, quelle personali e quelle reali. Le prime coinvolgono una terza persona: si stabilisce che un’altra persona si farà carico del debito nel caso in cui il debitore non sia in grado di farlo. Le garanzie reali sono così chiamate perché sono legate a un bene reale, tangibile ed eseguibile. In altre parole, stabiliscono che chi mette il denaro si terrà un bene se il debitore non è in grado di ripagarlo. L’aspetto reale riguarda anche la loro efficacia, che non è soggetta a battaglie legali, per così dire.

All’interno di questi interessi di garanzia esistono diversi tipi. Alcuni dei più comuni sono il pegno e l’ipoteca, di cui parleremo in questo articolo. Le differenze principali tra pegno e ipoteca sono due. La prima è che nel pegno è un bene mobile a essere dato in garanzia: un’automobile, una merce, un titolo di credito, ecc. Inoltre, con il pegno la proprietà viene trasferita: il creditore è il nuovo proprietario del bene usato come garanzia.

Le gamme della garanzia ipotecaria

L’ipoteca è forse la forma più comune di garanzia. In un prestito garantito da ipoteca – una forma classica di crowdlending immobiliare – il mutuatario offre un immobile come garanzia. Se non riesce a pagare tempestivamente, il mutuante può tenersi tale proprietà. A differenza del pegno, i beni sono immobili. E la proprietà della garanzia rimane al mutuatario.

Il gold standard delle garanzie immobiliari è la garanzia ipotecaria di primo grado. Questa garanzia è quella che abbiamo descritto: se il cliente non è in regola con i pagamenti, il finanziatore può pignorare e prendere l’immobile in questione. Questo è, di fatto, ciò che accade con i mutui per l’acquisto di una casa. Normalmente la banca presta fino all’80% del valore della casa (cioè un loan-to-value dell’80%) e, se le cose vanno male, si tiene l’immobile.

Il primo grado ha a che fare con l’ordine di riscossione: non c’è nessun altro al primo posto. Il contrasto con un mutuo di secondo grado è evidente. In questo caso, esiste già un’ipoteca sull’immobile, quindi la nuova ipoteca è subordinata alla prima. In caso di inadempienza, il creditore dell’ipoteca di primo grado ha il diritto di pignorare e recuperare il denaro prestato prima di qualsiasi altro creditore con un’ipoteca di grado inferiore.

Un progetto di debito (crowdlending immobiliare) con garanzie ipotecarie di primo rango offre una certa tranquillità. Tuttavia, quando si investe, bisogna sempre esaminare le condizioni nel dettaglio e, soprattutto, capire cosa deve accadere per guadagnare… e cosa potrebbe accadere per ridurre il rendimento atteso o addirittura perdere denaro. Se qualcosa non vi è chiaro, chiedete! Noi di Urbanitae siamo felici di aiutarvi.