Le vendredi 13 novembre prochain, nous ouvrirons à l’investissement le projet Cornellà Riera, une nouvelle opportunité d’investissement en dette permettant de participer, au moyen d’un prêt relais, au lancement d’un programme résidentiel de 27 logements à Cornellà de Llobregat, Barcelone.
Le prêt s’élève à 480 000 euros, présente une durée de 12 mois, avec une possibilité de prolongation de six mois, et offre un taux d’intérêt annuel simple de 12 %. Le remboursement est prévu au moyen d’un tirage supplémentaire sur le financement bancaire déjà accordé au projet, une fois deux étapes franchies : l’obtention du permis de construire et un taux de précommercialisation de 40 %.
- Ouverture à l’investissement : vendredi 13 novembre.
- Montant : 480 000 euros.
- Durée : 12 mois + prolongation possible de six mois.
- Intérêt : 12 % annuel simple.
- Rentabilité totale sur la durée initiale : 12 %.
- Rendement minimum : six mois d’intérêts, soit 6 %.
27 logements à Cornellà de Llobregat
Residencial Cornellà Riera prévoit la construction de 27 logements destinés à la résidence principale, accompagnés de 27 places de stationnement et de 27 caves.
Le programme comprendra 13 logements de deux chambres, 11 de trois chambres et trois de quatre chambres, tous dotés d’une terrasse ou d’un jardin privatif. Ils seront répartis du rez-de-chaussée au cinquième étage, avec les places de stationnement et les caves sur deux niveaux de sous-sol.
Le projet est situé dans le centre établi de Cornellà de Llobregat, au sein de l’aire métropolitaine de Barcelone, à côté d’un autre programme résidentiel neuf.
L’emplacement bénéficie de bonnes connexions avec Barcelone et ses environs : il se trouve à moins d’un kilomètre de l’accès à l’autoroute A-2, à environ 8 kilomètres de l’aéroport d’El Prat et à 13,6 kilomètres du centre de Barcelone.
En quoi consiste le prêt relais ?
Contrairement à un prêt destiné à financer l’ensemble de la construction, Cornellà Riera est structuré comme un financement temporaire destiné à couvrir les besoins initiaux du programme.
Lors de la formalisation de l’opération, le terrain sera acquis grâce à une combinaison de fonds propres et de financement bancaire. Le prêt des investisseurs d’Urbanitae, associé à un autre prêt relais apporté par le promoteur, permettra de fournir à la société de promotion les liquidités nécessaires pour faire face aux dépenses de cette première phase.
La particularité de l’opération est que le financement bancaire a déjà été accordé dès le départ. Le prêt bancaire destiné à la promotion sera signé en même temps que le financement d’Urbanitae et prévoit un premier tirage pour l’acquisition du terrain, puis un tirage supplémentaire ultérieur destiné à rembourser le financement relais.
Ce deuxième tirage est conditionné à deux étapes habituelles du financement de la promotion immobilière : l’obtention du permis de construire et un taux de précommercialisation de 40 %.
Urbanitae n’intervient donc pas avant la banque dans l’attente d’être remplacé par un financement qui resterait à négocier : le financement bancaire est déjà convenu dès le départ et prévoit expressément les fonds destinés au remboursement du prêt des investisseurs, sous réserve du respect de ces deux conditions.
Un promoteur expérimenté à Cornellà
Le promoteur possède une expérience de plus de 500 logements livrés, et Cornellà Riera sera son huitième projet financé par l’intermédiaire d’Urbanitae.
Il dispose également d’une expérience récente dans la commune elle-même. Sur deux programmes développés à Cornellà ces dernières années, il a vendu 89 logements sur un total de 101, soit environ 88 %.
Cette expérience est particulièrement pertinente pour l’opération, car les deux étapes qui déterminent la sortie des investisseurs — le permis de construire et les préventes — correspondent précisément à des domaines dans lesquels le promoteur a déjà travaillé à Cornellà.
Le projet bénéficiera également de 2,3 millions d’euros de fonds propres apportés par le promoteur et d’autres co-investisseurs.
Le promoteur participe également au prêt
Outre sa participation en fonds propres, le promoteur accordera au projet un prêt relais de 220 000 euros.
Ce prêt aura les mêmes conditions, le même rang et la même échéance que les 480 000 euros apportés par les investisseurs d’Urbanitae et sera remboursé proportionnellement en même temps que leur financement.
Le financement relais atteint ainsi un montant total de 700 000 euros, tandis que les fonds propres engagés dans l’opération s’élèvent à 2,3 millions d’euros.
Conditions de l’investissement
Le prêt d’Urbanitae présente les caractéristiques suivantes :
- Montant : jusqu’à 480 000 euros.
- Intérêt : 12 % annuel simple.
- Durée : 12 mois.
- Prolongation : une période supplémentaire de six mois.
- Remboursement du capital et des intérêts : à l’échéance.
- Rendement minimum : six mois d’intérêts, soit 6 %.
Un remboursement anticipé pourra intervenir dès que les conditions prévues pour le tirage supplémentaire du prêt bancaire auront été remplies.
Quelles sont les garanties du prêt ?
Dans ce cas, les investisseurs d’Urbanitae ne bénéficient pas d’une hypothèque de premier rang, car le financement bancaire coexiste avec le prêt relais dès le début de l’opération et bénéficie d’un rang prioritaire.
La structure comporte néanmoins plusieurs mécanismes de protection :
- Prêt bancaire de promotion signé dès le départ, avec un tirage supplémentaire prévu pour rembourser le financement relais une fois le permis obtenu et le taux de précommercialisation de 40 % atteint.
- Subordination des autres prêts d’associés et dettes par rapport au prêt d’Urbanitae, à l’exception du financement bancaire et du prêt relais apporté par le promoteur, qui bénéficie du même rang.
- Responsabilité patrimoniale générale de la société emprunteuse, qui répond de ses obligations sur l’ensemble de ses biens présents et futurs.
La clé de l’opération réside donc dans le fait que la source de remboursement prévue est définie et contractuellement établie dès l’entrée des investisseurs, même si le tirage des fonds dépend du respect des deux étapes fixées par la banque.
Pourquoi investir dans Cornellà Riera ?
Nous estimons que Cornellà Riera présente une structure intéressante pour un financement relais : la durée est limitée, le financement bancaire permettant la sortie est déjà accordé et les étapes nécessaires pour activer ce tirage — permis de construire et préventes — sont clairement définies.
Parmi les principaux atouts :
- Taux d’intérêt annuel simple de 12 %.
- Rentabilité totale de 12 % sur la durée initiale.
- Financement bancaire déjà accordé, avec un tirage supplémentaire destiné au remboursement du prêt relais.
- Sortie liée à deux étapes précises : permis de construire et 40 % de préventes.
- Le promoteur apporte un prêt de 220 000 euros de même rang que celui des investisseurs.
- 2,3 millions d’euros de fonds propres apportés par le promoteur et d’autres co-investisseurs.
- Promoteur ayant livré plus de 500 logements et possédant une expérience directe à Cornellà.
- 89 logements vendus sur 101 dans ses deux programmes récents dans la commune.
- Prix moyen prévu pour Cornellà Riera inférieur de 2,7 % à celui des biens comparables étudiés.
Un prix comparé aux références du marché
L’étude réalisée en octobre 2026 analyse sept programmes immobiliers neufs à Cornellà.
Le prix moyen prévu pour Residencial Cornellà Riera est d’environ 434 400 euros par logement et 5 092 euros/m², soit 2,7 % de moins que la moyenne des programmes comparables analysés et 3,3 % de moins que le prix d’un programme situé en face du terrain.
Ce positionnement pourrait faciliter la commercialisation nécessaire pour atteindre les 40 % de préventes exigés par la banque.
Calendrier prévisionnel
La durée initiale du prêt est de 12 mois, avec une prolongation possible de six mois.
Les principales étapes prévues sont :
- Décembre 2026 : octroi du prêt, acquisition du terrain et lancement du programme.
- Quatrième trimestre 2027 : obtention prévue du permis et précommercialisation de 40 % des logements.
- Décembre 2027 : échéance initiale et remboursement prévu grâce au tirage supplémentaire du financement bancaire.
- Juin 2028 : échéance maximale si la prolongation de six mois est utilisée.
Vous avez des questions sur le projet ?
L’ouverture à l’investissement de Cornellà Riera aura lieu le vendredi 13 novembre.
Vous pouvez découvrir plus en détail l’opération dans le webinaire de Cornellà Riera, organisé le mercredi 11 novembre.
Vous pouvez également nous écrire à contacto@urbanitae.com ou nous appeler au (+34) 911 23 25 22.
