Le secteur du retail a commencé l’année 2026 en maintenant une évolution positive en Espagne, bien qu’il soit désormais entré dans une phase de croissance plus équilibrée après la forte impulsion enregistrée en 2025. La consommation, le tourisme et la solidité de certaines localisations commerciales continuent de soutenir l’activité, dans un environnement où le marché affiche des fondamentaux solides, même si des signes de modération apparaissent par rapport à l’année précédente.
Le dernier rapport de Cushman & Wakefield consacré au premier trimestre 2026 décrit un marché porté par une demande locative solide, notamment pour les actifs prime, ainsi qu’une pénurie d’offre disponible qui continue de soutenir les taux d’occupation et les loyers dans les principales artères commerciales.
La consommation et le tourisme continuent de soutenir le marché
L’économie espagnole conserve une croissance supérieure à celle de la zone euro et le retail continue de s’appuyer sur deux piliers fondamentaux : la consommation et le tourisme. Le rapport souligne que les ventes de détail poursuivent leur progression, même si elles n’atteignent plus les pics observés à la fin de 2025, et que les meilleures performances se concentrent dans les catégories liées à la consommation expérientielle, l’équipement de la maison et les loisirs.
Le tourisme continue également de jouer un rôle clé. Au cours du premier trimestre 2026, les arrivées de touristes internationaux ont progressé d’environ 2 % à 3 % sur un an, tandis que les dépenses touristiques ont augmenté de près de 4 % à 5 %. Cette évolution continue de soutenir l’activité commerciale, aussi bien dans les destinations urbaines que touristiques, en particulier dans les emplacements prime.
High street : faible disponibilité et hausse des loyers
L’une des caractéristiques les plus marquantes du retail espagnol reste la rareté des actifs disponibles dans les meilleurs emplacements. Madrid et Barcelone affichent un taux de disponibilité de seulement 2,5 %, ce qui reflète une forte concurrence pour accéder aux principales rues commerçantes. Cette tension ne touche pas le marché de manière uniforme, mais se concentre surtout dans les zones prime et super-prime.
L’activité locative reste également soutenue. Au cours du trimestre, 22 transactions ont été signées dans les zones prime et super-prime de Madrid et Barcelone, soit une hausse de 45 % par rapport à la même période de l’année précédente. La mode a concentré 48 % de la surface demandée, tandis que 55 % des transactions concernaient des locaux de plus de 800 m². Parallèlement, les loyers prime ont augmenté de 5 % sur un an, atteignant 290 €/m²/mois à Barcelone et 280 €/m²/mois à Madrid, dépassant même les niveaux d’avant la pandémie dans certaines rues.
Centres commerciaux et retail parks : plus de ventes, plus de fréquentation et un taux d’occupation élevé
Les centres commerciaux débutent également 2026 avec des performances opérationnelles solides. Les ventes ont progressé de 4,7 % sur un an et la fréquentation de 5,6 %, avec une évolution positive dans la plupart des régions. Parmi les catégories, la mode a mené la croissance avec +9,2 %, tandis que les loisirs ont enregistré une forte hausse de +33,1 %, principalement portée par les cinémas.
Dans les retail parks, les ventes ont augmenté de 4 %, avec une mode au-dessus de la moyenne et une évolution plus stable du segment maison. Cela se traduit par des niveaux d’occupation très élevés : les centres commerciaux atteignent désormais 95,5 % de la GLA (surface locative brute), soit une amélioration de 0,5 point de pourcentage par rapport à la fin de 2025.
L’investissement retail gagne en visibilité en 2026
Le rapport reflète également un retour clair de l’intérêt des investisseurs pour le retail. Au cours du premier trimestre 2026, l’investissement a atteint 1,488 milliard d’euros, soit 22 % de plus qu’un an auparavant. Les capitaux se concentrent principalement sur les centres commerciaux, retail parks et actifs high street prime, des formats qui combinent taux d’occupation élevés, stabilité opérationnelle et meilleures perspectives de revenus.
Parallèlement, les rendements prime montrent certains signes de stabilisation : 3,60 % pour le high street, 6,25 % pour les centres commerciaux et 6,35 % pour les retail parks. Cushman indique également qu’après le début du cycle de baisse des taux en septembre 2024 et la stabilisation des yields qui a suivi, le marché commence à enregistrer de légères compressions supplémentaires des rendements.
Un contexte qui s’inscrit aussi dans le regain d’intérêt pour le non résidentiel
La reprise du retail s’inscrit également dans une tendance plus large du marché et de l’activité récente d’Urbanitae : le rôle croissant des actifs non résidentiels dans l’univers immobilier. Depuis le début de 2026, cette orientation s’est traduite par des projets et contenus liés à l’hospitality, au tourisme, aux bureaux et à d’autres actifs de commercial real estate (CRE). Un exemple clair est Roca Negra, un projet hôtelier de dette remboursé par anticipation avec restitution intégrale du capital et un TRI final de 13,85 % en 14 mois, après un refinancement bancaire. Plus qu’un pari sur une seule typologie d’actifs, on observe une recherche d’opportunités dans des actifs non résidentiels avec des thèses d’investissement de plus en plus sélectives.
Un retail plus sélectif, plus technologique et plus exigeant
Au-delà des données opérationnelles, Cushman décrit un retail de plus en plus sélectif, technologique et orienté vers l’efficacité. Le rapport souligne que les enseignes européennes adoptent des décisions plus stratégiques, optimisent leurs implantations et s’appuient de plus en plus sur l’intelligence artificielle, les données et des stratégies de unified commerce – intégration complète des canaux physiques, digitaux et sociaux – afin d’améliorer l’expérience client et la rentabilité.
Des opportunités soigneusement sélectionnées
Le début de 2026 confirme que le retail espagnol conserve une base opérationnelle solide, bien qu’il évolue désormais dans une phase plus normalisée que celle vécue en 2025. La consommation et le tourisme continuent de soutenir le marché, la disponibilité prime reste extrêmement faible, les centres commerciaux affichent de bonnes performances en matière de ventes et d’occupation, et l’investissement retrouve de la dynamique.
L’enseignement principal n’est pas tant un retour généralisé vers le retail qu’une sélection plus exigeante des formats et des emplacements. Dans les high streets, les centres commerciaux ou les retail parks, le marché récompense avant tout les actifs capables de combiner trafic, qualité des opérateurs, stabilité de l’occupation et capacité d’adaptation aux nouvelles habitudes de consommation. C’est là que semble aujourd’hui se concentrer une grande partie de la valeur du secteur.
