Gradual change les règles de la location avec option d’achat
Last Updated on 26 juin 2025 by Urbanitae
Gradual apporte un nouveau souffle au modèle traditionnel de la location avec option d’achat. Le futur propriétaire choisit un logement sur le marché libre et son équipe d’experts l’accompagne et le conseille tout au long du processus d’acquisition. Un investisseur institutionnel achète la maison et la met à sa disposition dans le cadre du schéma Gradual, lui facilitant ainsi un accès flexible à la propriété. L’apport initial est réduit à 5 % et un délai allant jusqu’à 7 ans est prévu pour épargner et finaliser l’achat. Adossé au groupe Pryconsa, auquel il appartient, Gradual révolutionne ce marché. Guillermo Estévez, directeur général de la société, nous explique dans cette interview pourquoi cette proposition représente une véritable alternative pour des milliers de personnes ayant des difficultés à accéder à la propriété.
Comment et quand est né Gradual ?
En 2020, à la recherche d’une solution au problème d’accès à la propriété, qui existait déjà à l’époque et qui s’est aggravé, comme nous l’avions prévu. C’est une proposition innovante pour contribuer à résoudre un problème social que nous jugeons grave.
Votre modèle vise-t-il à faciliter l’accès à la propriété ? Comment permettez-vous à de plus en plus de personnes de devenir propriétaires ?
En inspirant une confiance totale dans le modèle. C’est fondamental. Faire partie de Pryconsa, avec 60 ans d’histoire et 75 000 logements livrés, est une garantie. Il en va de même pour notre sérieux et notre expertise du secteur. Notre équipe cumule beaucoup d’expérience, notamment dans l’immobilier. Ce modèle n’a de sens que si l’on apporte tout notre savoir-faire immobilier à l’acquéreur potentiel. Il achète une maison, c’est essentiel.
Le changement principal a été d’attirer du capital d’investisseurs institutionnels désireux d’aider à résoudre ce problème. Nous combinons l’intérêt de personnes souhaitant acheter mais ne le pouvant pas — totalement exclues du marché de la vente — avec celui d’investisseurs prêts à acheter le logement pour elles, afin de faciliter leur accès. Cela nous permet d’appliquer un modèle généralisé de location avec option d’achat, standardisé, sans surprise et avec des conditions fixées dès le départ. C’est aussi fondamental : il y a une certitude sur le fonctionnement du modèle pendant les 7 années suivantes.
Ce schéma permet de surmonter la principale barrière d’un prêt hypothécaire classique — estimée à une moyenne de 30 % du prix du logement (prêt, impôts, frais). Pour un appartement de 200 000 euros, il faudrait épargner 60 000 euros. C’est très difficile. Avec Gradual, cet apport est fixé à 5 % du prix. Dans l’exemple, 10 000 euros. Cela change tout.
Gradual permet l’accès à un logement choisi — ce n’est pas une vitrine fermée et il ne doit pas s’agir exclusivement de biens Pryconsa —, l’épargne jusqu’à 30 % des loyers payés, et un achat dans une situation plus confortable. C’est une opportunité très intéressante, avec un modèle équilibré en faveur du locataire/futur acheteur.
Quels sont les critères de base à remplir pour accéder à votre service ?
Pour les personnes intéressées, il faut avoir un certain niveau de revenu et une stabilité financière. Nous réalisons une évaluation financière rigoureuse de leur situation. Et c’est strict. Il n’aurait aucun sens d’accepter des personnes si nous pensons qu’elles ne pourront pas obtenir un financement dans quelques années. Ce ne serait pas leur rendre service. Nous éliminons donc beaucoup de candidats du processus. C’est là que réside le sérieux dont je parle.
Concernant le logement, nous avons obtenu quelque chose de nouveau : que la vitrine soit “ouverte” et que tout bien à vendre, respectant certains critères, puisse être éligible. C’est un changement très significatif. Si c’était une vitrine fermée, même large, les possibilités de correspondance seraient réduites. Les intéressés choisissent un logement sur le marché, nous le soumettent, et nous analysons tout. Nous mettons toute notre expertise immobilière et financière à leur service.
« Nous avons obtenu quelque chose de nouveau : que la vitrine soit “ouverte” et que tout bien à vendre, respectant certains critères, puisse être éligible »
Quels profils sont les plus intéressés par votre modèle de location avec option d’achat ?
Nous avons récemment publié le « 1er Rapport sur le marché de la location avec option d’achat en Espagne ». Certains chiffres indiquent que 47 % des intéressés ont entre 30 et 40 ans, et 30 % entre 40 et 50 ans. Cela signifie que les gens doivent attendre longtemps pour accéder à un logement, même avec notre modèle.
Concernant les salaires : 36 % gagnent entre 1 500 et 2 500 euros nets par mois, et 26 % entre 2 500 et 3 500 euros. Il existe une « classe moyenne » avec des revenus et de la stabilité, mais qui rencontre des difficultés à accéder à la propriété. Il est également notable que 78 % des demandeurs ont un prêt en cours. Cela impacte négativement leur score financier et la viabilité du financement. Notre modèle peut atténuer cette pression temporelle.
Par ailleurs, 55 % des candidats sont seuls. C’est logique, car ils ont plus de difficultés à atteindre le niveau d’épargne nécessaire à un prêt, avec un taux d’effort locatif raisonnable. 12 % sont séparés ou divorcés. C’est un modèle qui convient par l’âge, le revenu et la situation personnelle.
Quels avantages Gradual Homes offre-t-il par rapport à d’autres modèles « rent to buy » ou à la location traditionnelle ?
Par rapport à la location traditionnelle, l’avantage principal est la réduction — au moment de l’achat — jusqu’à 30 % des loyers payés pendant la durée du contrat. Gradual ne permet pas seulement d’accéder à un logement, il permet aussi de valoriser une partie importante des loyers. D’autres avantages notables : la Garantie de Flexibilité Gradual, la possibilité de faire de petits travaux dans la maison, et bien que vous soyez “propriétaire en devenir”, vous ne payez ni taxe foncière (IBI), ni charges de copropriété, etc.
Comparé à d’autres modèles, au-delà du schéma économique — auquel nous sommes restés fidèles — et de sa flexibilité, l’un des avantages est l’expérience et l’expertise que nous offrons, en combinant la force de Pryconsa et celle de l’équipe Gradual. Nous avons misé dès le départ sur ce modèle, le jugeant le plus adapté. Nous avons aussi beaucoup d’informations sur le marché et sur les profils intéressés, ce qui nous permet de les comprendre et de les accompagner. Si je devais acheter une maison, je le ferais avec quelqu’un qui m’offre une garantie totale de professionnalisme et de continuité — puisque la relation dure plusieurs années (jusqu’à 7). Peu d’acteurs peuvent combiner les connaissances et l’expertise de Pryconsa et Gradual.
« La situation financière du candidat est minutieusement analysée chez Gradual. C’est pourquoi le modèle est totalement fiable et transparent dès le début. »
Comment fonctionne votre système de Garantie de Flexibilité Gradual ?
Certaines situations échappent au contrôle des intéressés et peuvent affecter leur intention d’aller jusqu’à l’achat. Fidèles à la philosophie de Gradual — aider les gens à accéder au logement — nous avons mis en place un mécanisme pour couvrir ces situations, en restituant 50 % de l’apport initial dans de tels cas. C’est très apprécié, car cela apporte de la tranquillité dans une relation pouvant durer jusqu’à 7 ans.
Que se passe-t-il si le client décide finalement de ne pas acheter le logement ?
Il perd l’apport initial de 5 %. Cela a du sens. Rappelons que c’est le client qui a choisi le logement et qui a sollicité l’aide de l’investisseur institutionnel, lequel a accepté de l’acheter pour lui dans le cadre du modèle Gradual. Il doit y avoir un engagement de sa part. C’est pourquoi nous distinguons le cas où l’achat n’est pas effectué par choix personnel (volontaire) de celui dû à une cause indépendante de sa volonté.
L’unique objectif de l’investisseur est que le locataire/futur acheteur exerce son droit d’achat et réalise son souhait. La situation financière du candidat est analysée en détail chez Gradual, et c’est pourquoi le modèle est totalement fiable et transparent dès le départ.
Comment la demande pour ce modèle a-t-elle évolué ces dernières années ?
La demande a beaucoup augmenté, même si cela reste un marché de niche. Nous sommes mieux connus et les gens ont confiance en voyant des cas réels de personnes bénéficiant déjà des avantages de Gradual. Plus de 400 leads sont enregistrés chaque semaine. Beaucoup voient cela comme une solution réaliste et intéressante à leur situation. L’intérêt est grand.
Gradual a finalisé environ 50 opérations (+12 millions d’euros en achats de logements), principalement au cours des deux dernières années. L’objectif est de continuer à croître dans les régions où nous sommes présents — Communauté de Madrid, Valence, Alicante et Malaga. Le besoin ne se limite pas aux grandes capitales, il se répète dans de nombreuses zones où l’accès au logement est difficile.
