Le secteur résidentiel en Andorre a connu un tournant en 2024. Le pays a réussi à consolider sa position comme destination en plein essor dans le paysage immobilier européen.
Le dernier « Rapport sur le marché en Espagne et en Andorre 2024-2025 », élaboré par Engel & Völkers, souligne la hausse des prix des biens résidentiels due à la demande croissante et à l’arrivée de nouveaux investisseurs, attirés par les nombreux avantages offerts par le pays :
- Environnement économique et fiscal stable.
- Revalorisation constante des biens immobiliers.
- Sécurité juridique.
- Forte rentabilité locative en Andorre.
- Avantages fiscaux pour les résidents et les investisseurs.
Bien qu’Andorre ait été considérée comme un paradis fiscal jusqu’en 2018, depuis sa sortie des listes noires de l’OCDE, elle a mis en place des réformes clés qui lui ont permis de s’aligner sur les standards internationaux en matière de transparence et de coopération fiscale.
Actuellement, le pays applique un impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) de 0 à 10 %, un impôt sur les sociétés de 10 %, ainsi que d’autres avantages comme des exonérations fiscales sur les successions ou les donations. De plus, la TVA y est la plus basse d’Europe, ce qui renforce sa compétitivité par rapport à d’autres marchés.
Hausse des prix selon les zones
L’augmentation généralisée des prix immobiliers montre certaines disparités selon les zones. La Massana est en tête en tant que zone avec la plus forte hausse, suivie d’Escaldes-Engordany, Encamp et Canillo, qui enregistrent également des augmentations significatives.
Malgré cette croissance, le nombre de transactions immobilières a diminué de 21,3 % au troisième trimestre de l’année par rapport à 2023. Toutefois, les prix ont augmenté de 12,5 % en moyenne, principalement en raison des investissements étrangers. En réponse à cette tendance, le gouvernement d’Andorre a mis en place, en février 2024, une taxe progressive sur les achats de biens immobiliers par des investisseurs étrangers, dans le but de limiter la spéculation et d’équilibrer le marché.
Zones les plus exclusives du secteur résidentiel en Andorre
Escaldes-Engordany affiche les prix les plus élevés avec 7 000 €/m², suivie d’Andorre-la-Vieille (6 875 €/m²) et de La Massana (5 726 €/m²), où le prix moyen dépasse le million d’euros, La Massana se distinguant avec 1 495 000 €. Encamp et Ordino maintiennent des prix stables (4 083 €/m² et 5 335 €/m²), tandis que Canillo a connu une hausse de 9 %, atteignant 5 626 €/m².
Par ailleurs, on observe que les appartements sont le choix préféré des expatriés, célibataires, couples et familles, avec des surfaces comprises entre 85 m² et 161 m². Toutefois, à La Massana, la tendance va vers des maisons de plus grande taille, avec une moyenne de 450 m², situées dans des zones comme Sispony, Anyós ou Escàs.
Les loyers également en hausse
Dans le segment locatif, Engel & Völkers observe un fort intérêt pour les logements de 50 m² à 200 m². Les prix au mètre carré varient selon les zones, Andorre-la-Vieille étant la plus chère avec 30,19 €/m², suivie d’Escaldes-Engordany (25,66 €/m²), Ordino (22,58 €/m²) et Canillo (18,93 €/m²). Andorre-la-Vieille a enregistré la plus forte hausse des loyers, avec +58,43 % sur un an.
À La Massana et Encamp, les prix sont similaires (environ 16,80 €/m²), mais les logements sont plus grands (environ 168 m²). Sant Julià de Lòria propose les loyers les plus bas, à 8,43 €/m², bien que les logements y soient les plus spacieux, avec une moyenne de 209 m².
De son côté, le rapport de Pisos.ad, pour le quatrième trimestre 2024, montre une augmentation de 17 % du loyer moyen, passant de 2 419,92 € à 2 832,73 €.
En définitive, la Principauté d’Andorre se positionne comme un marché dynamique et attractif pour les investisseurs locaux et internationaux, séduits par un environnement fiscal avantageux et une excellente qualité de vie, dans un cadre naturel unique et avec une large offre d’activités de plein air.
