Investissement hôtelier : actifs individuels et investisseurs nationaux, les clés de 2024
L’investissement hôtelier en Espagne a clôturé 2024 avec des chiffres qui soulignent sa solidité et son attractivité. Selon les données présentées par CBRE, l’investissement total dans ce segment a atteint 3,35 milliards d’euros, consolidant le secteur comme l’un des plus dynamiques du paysage immobilier national. Cette performance renforce la position stratégique de l’Espagne en tant que leader mondial du tourisme, un succès soutenu par le regain d’intérêt des investisseurs, en particulier des investisseurs nationaux, pour les actifs hôteliers.
L’hôtellerie, le deuxième segment en termes de captation de capital (seul le secteur du « living » se place devant), représente environ 30 % du total des investissements immobiliers, selon les données du cabinet de conseil.
Bien que le chiffre de 2024 reflète un dynamisme notable, il reste inférieur au record historique de 4,1 milliards d’euros atteint en 2023, la deuxième meilleure année pour le secteur après les 5 milliards enregistrés en 2018. Entre 2017 et 2024, l’Espagne a accumulé plus de 25 milliards d’euros d’investissements hôteliers, réussissant à rester dans le viseur des grands investisseurs.
Opérations clés de l’investissement hôtelier en 2024
Si 2023 a été marqué par d’importantes acquisitions de portefeuilles, l’exercice passé a été dominé par les transactions d’actifs individuels. Un total de 123 opérations ont représenté 74 % du volume total, soit environ 2,5 milliards d’euros. Parmi les plus remarquables figurent l’achat de l’Hôtel Miguel Ángel à Madrid, du Six Senses Ibiza et de l’AC Hotel Barcelona Forum.
- Hôtel Miguel Ángel (Madrid). Acquis par le fonds britannique Millenium Hospitality, cette transaction s’est conclue à 150 millions d’euros. L’emblématique hôtel, situé sur le Paseo de la Castellana, fera l’objet d’une rénovation complète afin d’être repositionné en établissement de luxe destiné à un segment premium.
- Six Senses Ibiza. Le groupe Statuto a réalisé l’acquisition hôtelière la plus importante d’Espagne, avec une transaction avoisinant les 200 millions d’euros.
- AC Barcelona Fórum (Barcelone). Cet actif, situé dans l’une des zones les plus dynamiques de la ville, a changé de mains dans le cadre d’une opération évaluée à près de 100 millions d’euros. L’hôtel bénéficiera de la revalorisation continue de Barcelone en tant que destination touristique et d’affaires.
D’autres transactions notables en 2024 concernent également la vente d’actifs comme l’Hôtel Rafael Atocha à Madrid, le Labranda Suites Costa Adeje ou l’Iberostar Las Dalias à Tenerife.
Le marché a également enregistré des opérations majeures de portefeuilles, telles que l’acquisition par Partners Group d’une participation majoritaire dans BlueSea, l’achat du portefeuille Jewel par Hyatt (incluant trois hôtels à Tenerife), ainsi que les investissements de Banco Santander et du groupe Catalonia dans des portefeuilles comprenant des hôtels à Tenerife, Minorque, Barcelone et Malaga.
Prédominance des investisseurs nationaux
Les investisseurs nationaux ont dominé le marché en 2024, représentant 52 % du volume total d’investissement, soit plus du double de leur part en 2023. Les chaînes et gestionnaires hôteliers ont été les plus actifs, avec 38 % du total investi, tandis que les investisseurs institutionnels, affectés par la hausse des taux d’intérêt, ont réduit leur participation à 25 %, bien en deçà des 70 % atteints l’année précédente.
Le luxe, l’actif le plus recherché
En 2024, plus de 180 actifs hôteliers ont été transigés, représentant plus de 17 000 chambres. L’investissement s’est concentré principalement sur les hôtels 4 et 5 étoiles, représentant respectivement 45 % et 20 % du total investi. Les actifs de luxe ont gagné en importance, avec des transactions notables comme celles du portefeuille de la socimi Millenium Hospitality Real Estate, qui a récemment accueilli Sancus Capital.
Cette polarisation du marché a entraîné une baisse des investissements dans les hôtels 3 et 4 étoiles, qui ont perdu du terrain face aux extrêmes du spectre de qualité, selon CBRE.
Essor du segment urbain
Contrairement à 2023, en 2024, le segment urbain a été le principal bénéficiaire des investissements, captant 53 % du capital, contre 47 % pour le segment des hôtels de villégiature. Ce changement s’explique en partie, selon le cabinet de conseil, par la tendance croissante à transformer des bureaux en hôtels dans les centres urbains, encouragée par la forte demande en hébergement et la volonté de revitaliser des bâtiments obsolètes.
Des villes comme Barcelone et Madrid ont dominé les transactions, chacune représentant 18 % du volume total, tandis que Malaga s’est distinguée avec 5 %.
Par ailleurs, la rentabilité des hôtels prime a été ajustée à la baisse de 25 points de base, s’établissant à 5 % à Madrid et Barcelone, et à 6 % dans les îles. Cet ajustement reflète l’effet positif de la baisse des taux d’intérêt et la solide performance opérationnelle du secteur.
Perspectives de l’investissement hôtelier en 2025
Le secteur hôtelier aborde 2025 avec des perspectives optimistes. Selon Gustavo Cumella de Montserrat, directeur du département Hôtels de CBRE, les transactions en cours et la stabilisation des taux d’intérêt annoncent un environnement favorable pour l’investissement. De plus, une attention accrue devrait être portée aux destinations moins développées, aux projets de reconversion et aux segments alternatifs tels que les résidences de marque et les appartements avec services. Le marché du luxe et de l’ultra-luxe restera également un pilier clé de l’investissement.