L’avenir du co-investissement immobilier selon Urbanitae
Chez Urbanitae, nous vivons une nouvelle étape. Après avoir clôturé 2025 avec plus de 280 millions d’euros transigés et consolidé notre modèle de co-investissement immobilier, nous franchissons une étape stratégique qui marque notre croissance à moyen et long terme : le lancement d’une société de gestion de fonds qui complète — et élargit — notre modèle de crowdfunding.
Récemment, notre directeur des Relations institutionnelles, José María Gómez-Acebo, a présenté cette évolution dans une interview accordée à Estrategias de Inversión. Au-delà de l’analyse du marché, le message est clair : l’immobilier a besoin de davantage de capital structuré, et nous voulons être prêts à le canaliser.
Un marché solide, mais exigeant
L’Espagne traverse une période favorable en matière d’investissement immobilier, notamment sur le segment du logement (« living »). La demande résidentielle reste le principal moteur du marché et concentre une part très significative des investissements.
Cependant, l’environnement est plus complexe qu’il y a quelques années. La réglementation, dans certains sous-segments, a déplacé l’attention des grands fonds vers des typologies alternatives — comme les résidences étudiantes, le senior living ou le flex living — tandis que la hausse des coûts de construction met la rentabilité des promotions sous tension.
Aujourd’hui, l’enjeu n’est pas seulement de financer plus de logements, mais de le faire avec des structures capables d’absorber des coûts plus élevés, de gérer le risque lié aux délais et de préserver des rendements attractifs. C’est là que, selon nous, notre expérience fait la différence.
Le financement alternatif est désormais structurel
Depuis la crise de 2008, les banques appliquent des critères très clairs : elles financent des promotions avec un foncier déjà acquis, un permis obtenu et un niveau élevé de préventes. Tout ce qui se situe en amont — développement foncier, phases préalables au permis, ou projets qui ne permettent pas de pré-réservations — nécessite du capital privé.
Ces dernières années, nous avons démontré que le financement alternatif n’est pas conjoncturel, mais structurel. Nous avons financé plus de 250 opérations, analysé des milliers de projets et constitué une équipe spécialisée capable d’évaluer chaque investissement avec rigueur.
Notre modèle de co-investissement a permis à des milliers d’investisseurs de participer à des phases clés du développement immobilier. Mais le marché a évolué : les projets sont de plus en plus grands, les volumes nécessaires augmentent, et la réglementation des plateformes de financement participatif fixe un plafond de 5 millions d’euros par promoteur sur 12 mois.
Ce plafond, pertinent il y a dix ans, devient aujourd’hui insuffisant dans un contexte de hausse significative des prix.
Que change une société de gestion de fonds ?
C’est pourquoi nous avons décidé d’élargir notre modèle avec la création d’une société de gestion, déjà autorisée par la CNMV.
Cette évolution nous permet de structurer des véhicules régulés et de canaliser des volumes de capital plus importants, notamment de profils institutionnels — assureurs, fonds, ou grands patrimoines — qui préfèrent investir via des structures régulées plutôt qu’opération par opération.
Notre intention est de lancer, probablement au second semestre 2026, des produits tels que :
- des sociétés d’investissement à capital fermé (SICC), orientées vers des opérations en equity ;
- des fonds d’investissement libre (FIL), principalement centrés sur la dette.
Il ne s’agit pas de remplacer le crowdfunding, mais de le compléter. Nous continuerons à proposer des opportunités de co-investissement direct, tout en ajoutant une couche supplémentaire pour gagner en échelle, diversifier davantage et aborder des opérations de plus grande taille.
Par ailleurs, cette évolution élargit notre champ d’action au-delà du résidentiel traditionnel vers des segments de l’immobilier commercial (CRE), incluant l’hôtellerie, la logistique ou les résidences étudiantes.
Plus d’options pour l’investisseur
Du point de vue de l’investisseur, cette nouvelle étape signifie davantage d’alternatives.
Le crowdfunding traditionnel permet de sélectionner projet par projet et de construire un portefeuille sur mesure. Les fonds, à l’inverse, offrent une diversification automatique dès le départ et délèguent l’exécution à une équipe de gestion spécialisée.
Les deux modèles sont complémentaires. D’après notre expérience, une stratégie équilibrée combine des opérations de dette — avec des horizons plus courts et des rendements attractifs — et des projets en equity, avec des horizons plus longs et un potentiel de rentabilité plus élevé.
Ce qui ne change pas, c’est notre discipline d’analyse. Chaque opération suit un processus exigeant : comité d’investissement, validation externe des coûts et des prix, revue urbanistique et suivi continu. Dans un environnement exigeant, nous sommes convaincus que la sélection reste le principal outil de protection du capital.
Une vision de long terme
L’Espagne a besoin de plus de logements et de plus de solutions d’habitat. Et ce développement nécessite un capital privé bien structuré. Tant que les banques maintiendront des critères prudents et concentrés sur les phases avancées, le co-investissement restera essentiel.
Notre évolution vers une société de gestion répond à cette réalité. Nous voulons continuer à canaliser du capital vers des projets solides, avec une analyse rigoureuse et des rendements ajustés au risque, mais avec davantage d’échelle et de capacité d’action.
Nous construisons la prochaine étape d’Urbanitae, en conservant ce qui nous a menés jusqu’ici : co-investissement, alignement des intérêts et vision de long terme dans l’un des secteurs clés de l’économie.
Vous pouvez lire l’interview complète ici
