Des Cortijos aux Masías : Pourquoi les Domaines Ruraux sont le Nouveau Luxe Immobilier
Pendant de nombreuses années, l’immobilier de luxe en Espagne a été presque entièrement défini par des villas et des appartements design dans des zones prisées comme Marbella, Madrid ou Santander. Cependant, le bien-être, la nature et la déconnexion sont désormais des aspects de plus en plus recherchés par ce segment, déplaçant l’attention vers les fermes, maisons de maître et domaines ruraux.
Cet intérêt renouvelé pour la campagne ne semble pas être une tendance passagère, mais plutôt une vision à long terme du patrimoine rural comme un actif immobilier précieux. Posséder une propriété dans une vallée, avec vue sur les montagnes, entourée de nature et d’espaces vastes, est devenu synonyme de luxe discret, de plus en plus recherché par tous les segments. Selon le Conseil Général du Notariat, cette tendance est bien établie : au cours du premier trimestre 2025, plus de 64 000 ventes de biens ruraux ont été enregistrées à l’échelle nationale. Mais qu’est-ce qui explique cet intérêt récent ?
Domaines ruraux : rentabilité et reconversion touristique
Compte tenu du marché limité du luxe en ville, les propriétés en périphérie ont gagné en importance dans les portefeuilles des investisseurs. Alors que le luxe urbain se mesure en mètres carrés et en services, le luxe rural se mesure en hectares, en vues et en espaces naturels pour se reposer et pratiquer des activités en plein air. Le bruit et la monotonie de la vie urbaine, combinés à l’essor du télétravail, ont fait des domaines ruraux un refuge plus courant et non plus uniquement un lieu de vacances.
Ces actifs offrent des rendements attractifs, entre 5 % et 10 %, selon leur usage, urbain ou agricole. Dans le premier cas, la pratique la plus courante sur le marché rural haut de gamme consiste à acquérir et réhabiliter des domaines abandonnés ou en mauvais état afin de générer des revenus via le tourisme, la location saisonnière, les événements privés ou les retraites gastronomiques.
Étant donné que les maisons de maître et les cortijos bien préservés sont rares, les acheteurs privilégient généralement les domaines qui conservent certaines qualités, telles qu’une architecture traditionnelle ou rustique avec des matériaux comme le chêne, offrant une base pour la rénovation. Ces réhabilitations peuvent augmenter la valeur du bien de 30 % à 40 %, selon Idealista. L’un des principaux défis est d’obtenir les permis d’urbanisme pour confirmer si un usage résidentiel, agricole ou mixte est possible.
Quelles caractéristiques recherchent les investisseurs ?
Les principales raisons qui motivent l’achat de domaines ruraux de luxe incluent la recherche de plus d’espace et d’intimité, l’intérêt pour les activités équestres, la chasse, les projets hôteliers ou touristiques, ainsi que l’attrait croissant pour l’agriculture. De plus en plus, les acheteurs internationaux préfèrent des domaines productifs avec vignobles, oliveraies ou amandiers, attirés par le potentiel économique et la valeur patrimoniale.
Les acheteurs recherchent souvent des propriétés de haute qualité avec des équipements exclusifs, tels que des maisons principales avec des systèmes avancés d’efficacité énergétique, de grands jardins paysagers, des piscines à débordement, des écuries professionnelles, des carrières, des caves privées, des maisons d’invités, la sécurité périmétrique, un accès privé et des installations de loisirs comme des lacs artificiels, des terrains de chasse bien gérés ou des espaces pour événements.
Carte du luxe rural espagnol et profil des investisseurs
La diversité des paysages, la richesse architecturale et gastronomique offrent un cadre privilégié pour les investisseurs, notamment les fonds d’investissement, les family offices et les acheteurs particuliers. Bien que l’Espagne soit connue pour son côté rural, certaines régions concentrent la majeure partie de cette demande.
Selon les dernières données de l’Institut national de la statistique et de la plateforme Cocampo, le secteur a clôturé septembre avec une augmentation annuelle de 2,1 % des ventes et une augmentation mensuelle de 25,6 %. L’investissement total dans les domaines ruraux a augmenté de 11 % au premier semestre, porté par des parcelles plus petites mais au prix unitaire plus élevé.
L’analyse interne de Cocampo montre également une augmentation de 26 % des recherches pour des domaines proches des grandes villes, tandis que le prix moyen par hectare a augmenté de 9,3 %, renforçant la tendance à la hausse des propriétés offrant de meilleurs services, accès ou usages récréatifs. Parmi les régions, Castille-La Manche, Navarre et Andalousie sont actuellement les plus prisées. En Andalousie, par exemple, l’une des transactions les plus importantes de l’année a été la vente d’un domaine de chasse et de loisirs de 607 hectares dans les montagnes de la Sierra Morena, évalué à 3 millions d’euros. L’intérêt croît également sur la Costa del Sol, notamment dans les zones intérieures proches de Marbella et Sotogrande.
Par ailleurs, les masías, ou maisons de campagne catalanes traditionnelles, attirent une part importante de l’intérêt des investisseurs, avec un prix moyen de 11 593 €/ha. Les grandes parcelles proches de la mer et des Pyrénées ont fait de cette région un épicentre pour ce segment. La Galice se distingue également, avec ses maisons indiennes et domaines, attirant les investisseurs intéressés par la gastronomie et les paysages naturels.
