L’investissement dans les bureaux explose
Last Updated on 15 décembre 2025 by Equipo Urbanitae
Le marché des bureaux en Espagne a connu ces derniers mois l’un des rebonds les plus remarquables du secteur immobilier. Après des années marquées par l’incertitude liée au télétravail et un cycle d’investissement plus prudent, le segment attire à nouveau des capitaux à un rythme que l’on n’avait pas vu depuis avant la pandémie.
Les principales sociétés de conseil s’accordent sur le diagnostic : l’appétit pour les immeubles de qualité, bien situés et efficaces s’accélère. Et les données le confirment.
Selon les derniers rapports de Cushman & Wakefield, l’investissement dans les bureaux en Espagne a bondi de 238 % en glissement annuel, atteignant 1,75 milliard d’euros depuis le début de l’exercice. Savills, pour sa part, estime le volume à environ 1,63 milliard, soit une augmentation de 50 % par rapport à la même période l’an dernier. Les différences s’expliquent par des méthodologies différentes, mais illustrent une tendance claire : le segment est en pleine reprise.
Un marché porté par les grandes opérations et les actifs prime
Qu’est-ce qui explique cette renaissance ? La réponse réside dans une combinaison de facteurs ayant agi comme catalyseurs.
Tout d’abord, le capital institutionnel, en particulier international, est revenu avec force, pariant sur les actifs de bureaux comme investissement défensif. Dans un contexte mondial où les taux d’intérêt commencent à se stabiliser et où l’inflation se modère, les immeubles de haute qualité situés dans des emplacements clés offrent un profil rendement-risque attractif.
De plus, on observe une concentration du capital sur les actifs prime. Cushman et Savills soulignent que les investisseurs recherchent des bâtiments modernes, écoénergétiques, certifiés durables et situés dans des zones à forte demande corporative. L’écart entre les actifs de qualité et les bâtiments obsolètes—qui nécessitent des investissements importants pour être repositionnés—s’est creusé. Cette polarisation du marché fait que les immeubles prime dominent la majorité des transactions et maintiennent des valeurs plus résilientes.
La réalisation de plusieurs macro-opérations corporatives a également eu un impact, leur volume ayant un effet multiplicateur sur les chiffres annuels. Ces mouvements attirent généralement plus d’activité et renforcent la confiance des grands fonds.
Madrid et Barcelone : l’épicentre du rebond
Comme d’habitude, Madrid et Barcelone restent les principaux pôles d’attraction. Les deux villes concentrent l’immense majorité de l’investissement dans les bureaux et présentent des dynamiques similaires :
- Moindre disponibilité des bâtiments de haute qualité
- Loyers prime en hausse
- Activité accrue du capital international
À Madrid, des zones comme AZCA, Castellana ou Méndez Álvaro maintiennent une demande soutenue de la part des grandes entreprises et des cabinets de services professionnels. À Barcelone, le dynamisme du 22@ continue de donner le ton, avec de nouveaux projets combinant technologie, durabilité et espaces flexibles.
Le district 22@ a été au cœur de plusieurs transactions majeures de l’année. L’arrivée de nouveaux acteurs technologiques et la consolidation du district comme hub d’innovation ont renforcé son attractivité pour les investisseurs institutionnels. Les projets à grande échelle, comme ceux récemment lancés par DEEP Labs, contribuent à revitaliser le volume total des investissements et à repositionner la zone sur la carte mondiale de l’immobilier.
Télétravail oui, mais bureaux aussi
L’une des clés de cette reprise est l’évolution du travail hybride. Bien que le télétravail soit là pour rester, les grandes entreprises redéfinissent leurs espaces, en investissant dans des bureaux favorisant la collaboration, la rotation des équipes et l’expérience des employés.
Loin de réduire la demande, ce processus transforme le type de bureaux recherchés par les entreprises. Des espaces plus flexibles, efficaces et de meilleure qualité remplacent les bureaux plus anciens ou mal situés. Cela a naturellement entraîné un déplacement vers les bâtiments prime tout en stimulant la rénovation et le repositionnement des actifs secondaires.
Perspectives positives pour 2026
Cushman et Savills anticipent un scénario favorable pour les mois à venir. La stabilisation macroéconomique, la professionnalisation croissante du secteur et le besoin des entreprises de disposer de bureaux de qualité permettront de maintenir cette dynamique positive.
De plus, la tendance à des investissements plus responsables et durables stimule la demande pour des bâtiments avec des certifications ESG, ajoutant un nouvel élément d’attraction. Les investisseurs valorisent de plus en plus l’efficacité énergétique et la capacité des actifs à se conformer aux réglementations présentes et futures.
Combinée à l’arrivée de nouveaux fonds et à l’appétit croissant pour les opportunités sur des marchés établis, le segment des bureaux aborde 2026 avec des perspectives prometteuses.
Tout indique un nouveau cycle de croissance, où la qualité, la durabilité et l’emplacement seront des piliers clés pour les investisseurs comme pour les occupants. Dans ce scénario, les opportunités continueront d’émerger pour ceux capables d’identifier les actifs capables de conduire la transformation du marché.
