La situation du logement en Espagne continue d’alimenter les titres de presse et les débats. Le prix du marché suit une tendance haussière qui ne semble pas prête de s’arrêter à court terme. Selon le rapport Tendances du secteur immobilier, élaboré par Sociedad de Tasación, le prix du logement a augmenté de 7,5 % au premier semestre, et les perspectives indiquent que cette évolution va se poursuivre : alors, est-ce le moment de vendre ou peut-on encore espérer une meilleure rentabilité ? Leopoldo Abadía, économiste et écrivain, analyse pour Urbanitae l’actualité du secteur, en décryptant les implications du marché immobilier et ce que l’on peut attendre des prix à moyen terme.
Contexte de l’investissement immobilier en Espagne
Le secteur immobilier traverse une période de tension en Espagne, marquée par une offre limitée et une demande très forte, ce qui fait grimper les prix et complique l’accès au logement pour une grande partie de la population. Pourtant, l’appétit pour l’achat ne faiblit pas : au premier semestre 2025, selon l’INE, les ventes immobilières ont augmenté de 18 % par rapport à la même période de l’année précédente, atteignant un total de 357 533 opérations. Par ailleurs, les prix sont revenus à leur niveau d’il y a 20 ans, selon l’indice immobilier Fotocasa. En 2005, le prix moyen était de 2 405 €/m². Dix ans plus tard, en pleine crise économique, il chutait à 1 629 €/m². Juste avant la pandémie, il atteignait 1 841 €/m², pour remonter ensuite jusqu’à 2 405 €/m² en janvier 2025.
Bien que les niveaux actuels soient élevés, proches de ceux des années précédant la crise immobilière, la rentabilité ne semble pas menacée à moyen terme. Leopoldo Abadía met cette comparaison en perspective : « Il est impossible de revivre la crise de 2008, car les conditions de l’époque n’existent plus. Pour faire simple, on vendait de la camelote. Et cette camelote a explosé quand les gens ont compris ce que c’était réellement. Aujourd’hui, les conditions sont plus strictes et les banques sont conscientes des erreurs à ne pas répéter. »
Est-ce le moment de vendre ?
Avec un marché au plus haut, on pourrait penser qu’il est temps d’en tirer profit. Mais selon Leopoldo Abadía, la tendance haussière n’a pas encore atteint son sommet. Il l’explique avec un exemple concret : « Si je possède une maison et que beaucoup de gens la veulent, je peux la vendre à bon prix. Et plus il y a de demande, plus je peux augmenter le prix, tant que quelqu’un est prêt à payer. »
Plusieurs facteurs expliquent pourquoi cette croissance ne ralentira pas à court terme. D’abord, le coût des hypothèques est au plus bas depuis des années, ce qui stimule la demande. Ensuite, le manque de logements neufs joue aussi un rôle : l’offre ne parvient pas à répondre à la demande. Cette situation est même devenue internationale : le FMI a exhorté le gouvernement espagnol à agir pour améliorer l’offre. Mais Abadía conclut : « Tant qu’il y aura de la demande, il y aura un marché. »
La paradoxe espagnol
Alors que certains pays montrent des signes de ralentissement, la demande, les prix et surtout l’attrait pour les investisseurs étrangers restent forts en Espagne. Cela s’explique par une comparaison favorable des conditions et des rendements avec d’autres pays européens. L’Espagne domine avec 14 milliards investis en 2024, devant l’Allemagne (9,8 milliards), la France (7,8) et l’Italie (2,1), selon le rapport European Investors Survey 2025 de CBRE. Par ailleurs, c’est un pays stratégiquement intéressant à l’achat, en raison du tourisme et de la forte demande dans des villes comme Madrid, Barcelone ou Malaga.
« Ces villes ont été davantage influencées par les investisseurs étrangers », observe Leopoldo Abadía. « En général, les étrangers disposent de plus de pouvoir d’achat que les nationaux, ce qui crée une compétition inégale où certains ont de meilleures cartes. »
Opportunités pour les investisseurs à moyen et long terme
Comme on l’a vu, l’achat immobilier reste rentable à moyen terme. « C’est toujours une valeur refuge en ces temps incertains, et les investisseurs espagnols le perçoivent bien, ce qui renforce la sécurité de ce type d’actifs », affirme l’économiste.
Cependant, l’investissement immobilier traditionnel reste difficilement accessible en raison du capital initial élevé nécessaire.
Dans ce contexte, de nouvelles formules avec une rentabilité intéressante permettent d’entrer sur le marché immobilier sans devoir posséder un bien à louer ou vendre, et facilitent la diversification du portefeuille.
Par exemple, des plateformes de crowdfunding immobilier comme Urbanitae permettent aux investisseurs, qu’ils soient particuliers ou non, de participer au financement de projets immobiliers via des modèles de dette, de plus-value ou de rendement locatif. Et, depuis septembre 2025, via l’investissement direct dans des biens immobiliers, avec Urbanitae Direct Investments.
Cette nouvelle unité accompagnera les investisseurs dans l’achat de biens via la plateforme, qu’ils soient neufs ou anciens, avec un accompagnement complet assuré par les experts immobiliers d’Urbanitae.
