Les obligations immobilières sont des instruments de dette émis par des entreprises du secteur immobilier pour financer ou refinancer des projets de construction de logements, de centres commerciaux ou d’immeubles de bureaux, ainsi que pour l’achat ou la rénovation de biens immobiliers.
Leur fonctionnement est similaire à celui des obligations d’entreprise ou d’autres instruments de dette. Lorsqu’un investisseur les acquiert, l’émetteur s’engage à payer des intérêts de manière périodique et à rembourser le capital principal à la date d’échéance convenue. De cette manière, les entreprises immobilières obtiennent du capital sans diluer la participation des actionnaires, tout en pouvant améliorer la liquidité de l’entreprise. Réduire la dépendance aux crédits bancaires est l’un de leurs principaux avantages, en plus d’offrir de meilleures conditions par rapport à d’autres instruments de dette comme les obligations convertibles ou les swaps. Toute entreprise possédant une base d’actifs immobiliers peut émettre ce type d’obligations, y compris les promoteurs, les constructeurs et les SOCIMIs.
Amélioration du marché immobilier et perspectives d’émission d’obligations pour 2025
Concernant les obligations immobilières, les perspectives optimistes suivent la tendance haussière observée l’année précédente. Il est prévu que l’offre atteigne 30 milliards d’euros en 2025, soutenue par l’amélioration des marchés à revenu fixe et une activité accrue dans l’immobilier, selon le rapport d’ING Perspectives pour 2025 du secteur immobilier. À cet égard, l’offre a dépassé les attentes des experts, qui avaient déjà observé une reprise de la demande en 2024.
Ainsi, les experts de la banque néerlandaise prévoient que, pour cette année, les marchés obligataires continueront à s’améliorer pour les entreprises immobilières, car le secteur connaîtra une reprise plus marquée, avec des baisses de taux et des valorisations qui tendent à se stabiliser. Par ailleurs, les indicateurs de crédit ne devraient pas subir de détériorations majeures, le risque étant désormais concentré sur des sous-secteurs spécifiques (comme les bureaux). De plus, de nombreux investisseurs ont maintenu une exposition réduite au secteur pendant un certain temps, ce qui pourrait générer une demande supplémentaire en tant qu’option intéressante pour accroître leur exposition à des coupons offrant un rendement plus attractif.
Cependant, le secteur immobilier fait encore face à certains risques, car le ralentissement économique en Europe et la baisse des dépenses des consommateurs pourraient réduire la demande, tandis que le secteur des bureaux mentionné précédemment continue de poser des problèmes, avec une augmentation des vacances dans certaines zones géographiques ou certains marchés. Par ailleurs, les investisseurs resteront prudents quant à certaines parties du secteur, car certaines entreprises doivent encore réduire leur endettement et se concentrer sur les échéances de dette à venir.
Toutefois, l’Espagne continue d’observer une augmentation de l’investissement immobilier. C’est ce que souligne l’analyse récente publiée par CBRE, Investissement immobilier, données de marché 4T24, confirmant une hausse de 20 % par rapport à l’année précédente. L’activité s’est particulièrement concentrée dans les derniers mois de l’année, représentant 36 % de l’investissement total annuel, anticipant une année 2025 tout aussi dynamique.
De plus, d’autres facteurs devraient stimuler la reprise du marché des obligations immobilières, selon ING :
- Augmentation des transactions. En 2025, une reprise significative est attendue, avec la stabilisation des rendements et des valorisations, ce qui incitera les investisseurs à rechercher de nouvelles opportunités.
- Baisse des taux de la BCE, favorisant l’investissement grâce à un financement moins coûteux. Cela incitera les émetteurs restés inactifs depuis début 2022 à revenir sur le marché, après avoir exploré d’autres alternatives de financement, notamment les prêts bancaires, la levée de capitaux et la cession d’actifs lorsque cela a été possible.
- L’offre d’obligations vertes continue de croître, dépassant pour la première fois en 2024 l’émission d’obligations classiques, avec 10,4 milliards d’euros contre 8,4 milliards d’euros émis, alors qu’elle n’atteignait auparavant que 50 % du total. Cela marque un changement de tendance vers un financement plus durable, en partie dû à une prise de conscience accrue des enjeux environnementaux et à la pression réglementaire favorisant la demande de pratiques et de financements verts.
Dernières émissions d’obligations dans le secteur
Le parcours des obligations immobilières en Espagne au cours des dix dernières années confirme les perspectives positives pour 2025, car les transformations du marché immobilier continuent d’encourager la prudence et la confiance dans ce mode de financement, qui s’impose comme l’un des actifs les plus attractifs pour les investisseurs du secteur.
Ainsi, plusieurs entreprises immobilières ont récemment lancé ce type d’obligations pour financer leurs activités. Parmi elles, la société cotée Colonial a émis avec succès en janvier 2025 une obligation verte d’un montant total de 500 millions d’euros sur cinq ans, avec une demande des investisseurs ayant dépassé huit fois l’offre, selon l’entreprise. Le coupon de cette nouvelle émission est de 3,25 %, et les fonds seront utilisés pour rembourser des dettes arrivant à échéance dans les mois à venir.
Par ailleurs, Neinor Homes s’est distinguée par une émission en novembre de l’année précédente d’un montant de 325 millions d’euros, destinée aux investisseurs qualifiés et offrant un coupon de 5,8 %, au prix de 100 % de sa valeur nominale.
Enfin, Merlin Properties a annoncé l’année dernière une extension de 100 millions d’euros d’une émission obligataire avec une échéance en septembre 2029.
