I bond immobiliari sono strumenti di debito emessi da aziende del settore immobiliare per finanziare o rifinanziare progetti di costruzione di abitazioni, centri commerciali o edifici per uffici, oltre che per l’acquisto o la riqualificazione di beni immobili.
Il loro funzionamento è simile a quello dei bond societari o di altri strumenti di debito. Acquistandoli, l’emittente si impegna a pagare interessi periodici e a restituire l’importo principale alla data di scadenza stabilita. In questo modo, le aziende immobiliari ottengono capitale senza diluire la partecipazione degli azionisti, potendo inoltre migliorare la liquidità dell’azienda. Limitare la dipendenza dai crediti bancari è uno dei principali vantaggi, oltre a offrire condizioni migliori rispetto ad altri strumenti di debito, come i bond convertibili o gli swap. Qualsiasi azienda con una base di attività immobiliari può emettere questo tipo di bond, comprese società di sviluppo immobiliare, imprese di costruzione e SOCIMI.
Miglioramento del mercato immobiliare e prospettive di emissione di bond per il 2025
Per quanto riguarda i bond immobiliari, le prospettive ottimistiche continuano con la tendenza al rialzo osservata lo scorso anno e si prevede che nel 2025 l’offerta aumenterà fino a 30 miliardi di euro, trainata dal miglioramento dei mercati del reddito fisso e da una maggiore attività nel settore immobiliare, secondo il rapporto ING Prospettive per il 2025 del Settore Immobiliare. In questo senso, l’offerta ha superato le aspettative degli esperti, che nel 2024 hanno assistito a un aumento della domanda.
Gli esperti della banca olandese prevedono che quest’anno i mercati obbligazionari mostreranno miglioramenti continui per le aziende immobiliari, poiché il settore sperimenterà una ripresa più marcata, con tagli dei tassi e valutazioni che tendono a stabilizzarsi. Allo stesso tempo, le metriche creditizie non dovrebbero subire grandi deterioramenti, poiché il rischio è ora concentrato in settori specifici (come gli uffici). Inoltre, molti investitori hanno mantenuto un’esposizione ridotta al settore per un certo periodo di tempo, il che potrebbe generare una domanda aggiuntiva come un’opzione interessante per aumentare l’esposizione a cedole con un rendimento più attraente.
Tuttavia, il settore immobiliare affronta ancora alcuni rischi, poiché il rallentamento economico in Europa e la riduzione della spesa dei consumatori potrebbero diminuire la domanda, mentre il già citato settore degli uffici continua a presentare complicazioni, con un aumento delle vacanze in determinate aree geografiche o mercati. D’altra parte, gli investitori continueranno ad essere cauti rispetto ad alcune aree del settore, dato che alcune aziende devono ancora ridurre la leva finanziaria e concentrarsi sulle scadenze del debito imminenti.
Tuttavia, la Spagna continua a registrare un aumento degli investimenti immobiliari. Questo è quanto emerge dall’analisi pubblicata da CBRE “Investimenti immobiliari, dati di mercato 4T24“, che conferma un aumento del 20% rispetto all’anno precedente – l’attività si è concentrata negli ultimi mesi dell’anno, con il 36% degli investimenti totali dell’anno – anticipando un 2025 altrettanto dinamico.
Inoltre, ci sono altri fattori che si prevede possano favorire la ripresa del mercato dei bond immobiliari, secondo ING:
- Aumento delle transazioni. Per il 2025, si prevede un significativo rimbalzo, con la stabilizzazione dei rendimenti e delle valutazioni, il che porterà gli investitori a cercare nuove opportunità.
- Riduzione dei tassi della BCE, che incentiverà gli investimenti grazie al minore costo del finanziamento, creando nuove motivazioni per gli emittenti rimasti inattivi dall’inizio del 2022 e che negli ultimi anni hanno esplorato alternative di finanziamento, tra cui il mercato dei prestiti bancari, la raccolta di capitale, nonché la vendita e dismissione di asset quando possibile.
- L’offerta di green bond continua a crescere, superando per la prima volta nel 2024 l’offerta di bond tradizionali, con 10,4 miliardi di euro emessi rispetto agli 8,4 miliardi di euro dei bond standard, mentre negli anni precedenti rappresentavano solo il 50%. Ciò indica un cambiamento di tendenza verso il finanziamento sostenibile, in parte dovuto al maggiore interesse per le questioni ambientali e alla pressione normativa, che stimola la domanda di pratiche e finanziamenti sostenibili.
Ultime emissioni di bond nel settore
L’evoluzione dei bond immobiliari in Spagna negli ultimi dieci anni conferma le buone prospettive per il 2025, poiché le trasformazioni nel mercato immobiliare continuano a incoraggiare sia la cautela che la fiducia in questo tipo di finanziamento, che si configura come uno degli asset con maggiore attrattiva per gli investitori del settore.
Diverse società immobiliari hanno recentemente emesso questo tipo di bond per finanziare le proprie attività. Tra queste, la società quotata Colonial ha collocato con successo nel gennaio 2025 un’emissione di green bond per un totale di 500 milioni di euro con una durata di cinque anni, con una domanda da parte degli investitori che ha superato di oltre otto volte l’offerta, come dichiarato dalla stessa società. Il tasso cedolare di questa nuova emissione è del 3,25% e i fondi saranno utilizzati per il rimborso del debito in scadenza nei prossimi mesi.
Anche Neinor Homes si distingue per un’emissione effettuata nel novembre dello scorso anno per un valore di 325 milioni di euro, destinata a investitori qualificati, con un tasso cedolare del 5,8% e un prezzo pari al 100% del suo valore nominale.
Merlin Properties ha inoltre annunciato lo scorso anno un’espansione di 100 milioni di euro di un’emissione obbligazionaria con scadenza a settembre 2029.
