Logement étudiant, au centre des investissements
Une récente analyse de CBRE met en évidence que le logement étudiant à travers l’Europe fait face à un déséquilibre important entre l’offre et la demande. Cela positionne les actifs PBSA (Purpose Built Student Accommodation) comme une opportunité d’investissement attrayante. « La capacité de ce secteur à résister aux fluctuations du marché, ses taux élevés d’occupation et son potentiel de croissance des loyers en font l’une des options les plus viables pour les investisseurs dans le paysage immobilier actuel », explique le cabinet dans son rapport European Student Housing.
En Espagne, les universités publiques et privées attirent un nombre croissant d’étudiants, tant nationaux qu’internationaux. Cependant, l’offre d’hébergement disponible pour cette population ne croît pas au même rythme que la demande, et le taux de provision de lits reste faible (6,7 %).
Déficit de lits dans les résidences étudiantes
Le marché espagnol des résidences étudiantes présente un déficit de 450 000 lits, mettant en lumière le besoin urgent d’élargir l’offre. Selon l’analyse de CBRE, 14 500 nouveaux lits devraient être ajoutés d’ici 2026, portant le total à 130 000. Cependant, malgré cette croissance, beaucoup reste à faire.
Actuellement, l’Espagne dispose de 115 000 lits opérationnels, mais beaucoup sont obsolètes, car 60 % des installations existantes nécessitent une rénovation. Ce déficit, associé au manque d’offre dans certaines villes clés, rend ces actifs de plus en plus attractifs pour les capitaux immobiliers. Les chiffres le confirment : jusqu’au troisième trimestre 2024, les investissements ont atteint 415 millions d’euros (soit 17 % de l’investissement total dans le segment résidentiel). L’intérêt croissant des fonds d’investissement, nationaux et internationaux, est particulièrement notable.
Par localisation, Madrid et Barcelone ont historiquement été les épicentres de ce secteur. Cependant, la capitale catalane s’est imposée comme la destination principale pour les investissements dans les résidences étudiantes. Ainsi, Barcelone concentre la majorité des investissements nationaux dans ce type d’actifs, atteignant un volume de 219 millions d’euros au premier semestre 2024, soit une augmentation de 68,5 % par rapport à la même période de l’année précédente. De son côté, Malaga a connu une augmentation notable de la demande en lits de résidence, soutenue par l’arrivée d’étudiants du monde entier, bien que l’offre y soit également insuffisante pour répondre aux besoins du marché.
Location de chambres en colocation
La location de chambres en colocation est une autre option populaire parmi les étudiants et reste dynamique malgré la hausse des prix. Selon le portail immobilier Idealista, l’offre de logements en colocation a augmenté de 20 % en glissement annuel au cours du troisième trimestre 2024. Dans son étude “Logements partagés en Espagne en 2024”, Fotocasa indique que le prix moyen d’une chambre en Espagne est de 488 euros par mois, soit une augmentation de 57,3 % par rapport à il y a cinq ans et de 89,4 % depuis 2015.
La plateforme souligne également que la location de chambres offre une rentabilité de 9,3 %, contre 6,1 % pour la location entière d’un logement. « La rentabilité offerte par la location de chambres reste la plus élevée du marché, bien au-dessus des autres produits financiers, avec une grande stabilité et des perspectives à long terme. Louer par chambre offre 34 % de rentabilité supplémentaire pour le propriétaire par rapport à une location entière. Ce modèle a connu une croissance exponentielle parmi les propriétaires depuis l’entrée en vigueur de la loi sur le logement, car il n’est pas soumis aux limitations de ce type de location », explique María Matos, directrice des études chez Fotocasa.
Co-living, une tendance parmi les étudiants
En tant qu’évolution de la location par chambre, d’autres modèles d’hébergement comme le co-living ont émergé. Ce concept, qui combine la vie communautaire avec une approche d’hébergement partagé, séduit les étudiants qui souhaitent enrichir encore davantage leur expérience sociale pendant leurs études universitaires.
Le co-living s’inscrit dans les nouvelles solutions d’habitat flexible, un domaine où l’Espagne est un leader. Selon Atlas Real Estate, les opérateurs du flex living en Espagne disposent de 11 885 lits opérationnels et prévoient de doubler ce chiffre d’ici 2027. La majorité d’entre eux seront des unités de co-living, avec 14 824 lits prévus.
JLL indique que une grande partie de ces lits sont situés à Madrid, avec plus de 6 000 actuellement disponibles et 16 000 projetés. Barcelone est la deuxième ville en termes de densité, avec 2 200 lits existants et 2 600 autres en projet. Valence occupe la troisième place avec 1 100 lits disponibles et 880 prévus dans les mois à venir.
De nombreuses entreprises ont détecté l’opportunité que représentent les étudiants universitaires et ont développé des solutions de co-living spécifiques pour eux. C’est le cas des plateformes Flaternity, spécialisée dans la promotion de ce modèle auprès des étudiants étrangers, et Live4Life, qui a récemment lancé une offre de co-living pour les jeunes générations.