Uma análise recente da CBRE destaca que o alojamento para estudantes enfrenta em toda a Europa um desajuste significativo entre oferta e procura. Isto posiciona os ativos PBSA (Purpose Built Student Accommodation) como uma oportunidade de investimento atrativa. « A capacidade deste setor de resistir às flutuações do mercado, as suas altas taxas de ocupação e o potencial de crescimento das rendas tornam-no numa das opções mais viáveis para os investidores no panorama imobiliário atual », refere o relatório European Student Housing.
Em Espanha, as universidades públicas e privadas atraem um número crescente de estudantes, tanto nacionais como internacionais. No entanto, a oferta de alojamento disponível para este público não cresce ao mesmo ritmo que a procura, e a taxa de cobertura continua baixa (6,7 %).
Déficit de camas em residências de estudantes
O mercado espanhol de residências de estudantes apresenta um déficit de 450.000 camas, o que evidencia a necessidade urgente de aumentar a oferta. De acordo com a análise da CBRE, prevê-se que até 2026 sejam adicionadas 14.500 novas camas, elevando o total para 130.000. Contudo, apesar deste crescimento, há ainda muito a fazer.
Atualmente, Espanha conta com 115.000 camas operacionais, mas muitas encontram-se obsoletas, com 60 % das instalações existentes a necessitarem de renovação. Este déficit, aliado à falta de oferta em algumas cidades chave, torna estes ativos cada vez mais atrativos para o capital imobiliário. Os números comprovam-no: até ao terceiro trimestre de 2024, o investimento atingiu os 415 milhões de euros (17 % do investimento total no segmento residencial). É particularmente significativo o interesse demonstrado pelos fundos de investimento, tanto nacionais como internacionais.
Por localização, Madrid e Barcelona têm sido historicamente os epicentros deste setor. Contudo, a capital catalã consolidou-se como o principal destino de investimento em residências de estudantes. Assim, Barcelona concentra a maior parte do investimento nacional neste tipo de ativos, com um volume de 219 milhões de euros no primeiro semestre de 2024, o que representa um aumento de 68,5 % face ao mesmo período do ano anterior. Málaga, por sua vez, registou um aumento notável na procura por camas em residências, impulsionado pela chegada de estudantes de todo o mundo, embora a oferta também aqui seja insuficiente para satisfazer as necessidades do mercado.
Aluguer de quartos em apartamentos partilhados
O aluguer de quartos em apartamentos partilhados é outra opção comum entre os estudantes e mantém-se popular, apesar do aumento dos preços. De acordo com o portal imobiliário Idealista, a oferta de apartamentos partilhados cresceu 20 % em termos anuais durante o terceiro trimestre de 2024. No seu estudo “Casas partilhadas em Espanha em 2024”, a Fotocasa aponta que o preço médio de um quarto em Espanha é de 488 euros por mês, um aumento de 57,3 % em relação a cinco anos atrás e de 89,4 % face a 2015.
A plataforma indica ainda que o aluguer de quartos oferece uma rentabilidade de 9,3 %, em comparação com 6,1 % no caso de um aluguer completo. « A rentabilidade oferecida pelo aluguer de quartos continua a ser a mais elevada do mercado, muito acima de outros produtos financeiros, com grande estabilidade e projeção a longo prazo. Arrendar por quarto gera 34 % mais rentabilidade para o proprietário em comparação com o arrendamento completo. Este modelo tem crescido exponencialmente entre os proprietários desde a entrada em vigor da lei da habitação, por não estar sujeito às limitações deste tipo de aluguer », explica María Matos, diretora de Estudos da Fotocasa.
Co-living, uma tendência entre estudantes
Como evolução do aluguer de quartos, surgem outros modelos de alojamento, como o co-living. Este conceito, que combina a vida em comunidade com uma abordagem de alojamento partilhado, tem encontrado um nicho interessante entre os estudantes que procuram enriquecer ainda mais a sua experiência social durante os anos de universidade.
O co-living insere-se nas novas soluções habitacionais flexíveis, em que Espanha é uma referência. De acordo com a Atlas Real Estate, os operadores do flex living em Espanha têm 11.885 camas operacionais e preveem duplicar este número até 2027. A maioria delas será constituída por unidades de co-living, com 14.824 camas previstas.
A JLL aponta que boa parte destas camas estão localizadas em Madrid, com mais de 6.000 disponíveis e 16.000 projetadas. Barcelona é a segunda cidade em densidade, com 2.200 camas atualmente e mais 2.600 projetadas. Valência surge em terceiro lugar, com 1.100 camas disponíveis e 880 previstas para os próximos meses.
Muitas empresas identificaram a oportunidade representada pelos estudantes universitários e desenvolveram soluções específicas de co-living para eles. É o caso das plataformas Flaternity, especializada em promover esta fórmula entre estudantes estrangeiros, e Live4Life, que recentemente lançou uma linha de co-living para jovens.
