Auch wenn es im Kern immer um dasselbe geht — die Finanzierung eines Projekts —, gibt es in der Welt des Immobilien-Crowdfundings zwei große Arten von Strategien. Einerseits gibt es Wertsteigerungs- oder Equity-Projekte — auch bekannt als Equity Crowdfunding —; andererseits Darlehens- oder Fremdkapitalprojekte — auch als Crowdlending oder debt-based crowdfunding bezeichnet. Uns interessieren dabei weniger die Namen als vielmehr die Unterschiede.
Der wichtigste Unterschied liegt im Grad der Verbindung der Anleger mit dem Projekt. Während Anleger bei Wertsteigerungsprojekten Gesellschafter des Projekts sind, leihen sie dem Entwickler bei Fremdkapitalprojekten nur das Geld. Im ersten Fall steigen Anleger in der Regel in einer früheren Phase des Projekts ein. Sie erhalten ihr Geld erst zurück, wenn alle Wohnungen der Entwicklung gebaut und verkauft wurden. Bei Darlehensprojekten erhalten sie es bei Fälligkeit der Laufzeit zusammen mit den zuvor festgelegten Zinsen zurück.
Deshalb haben Equity-Projekte in der Regel längere Laufzeiten. Da Anleger und Entwickler die Risiken teilen, sind die Renditen höher. Bei Darlehen hingegen liegt der Schlüssel darin, die Rückzahlungsfähigkeit des Entwicklers sicherzustellen. Das heißt, die Projektrisiken sind ähnlich, da es sich immer um Immobilienentwicklung handelt. Die Rückzahlung des Darlehens ist jedoch nicht beispielsweise daran gebunden, dass alle Einheiten verkauft werden. Nach Ablauf der vereinbarten Frist muss der Entwickler das Geld zurückzahlen. Wenn er dazu in der Lage ist, gibt es kein Problem.
Hier kommen die Sicherheiten ins Spiel. Ein klares Beispiel ist eine Hypothek. Wenn das Darlehen mit einer hypothekarischen Sicherheit verbunden ist, bedeutet das, dass der Kreditnehmer im Falle eines Zahlungsausfalls mit dem belasteten Vermögenswert haftet, zum Beispiel mit dem Grundstück, auf dem sich das Projekt befindet. Kann der Entwickler das Geld bei Fälligkeit nicht zurückzahlen, wird die Hypothek vollstreckt und der Vermögenswert — in diesem Fall das Grundstück — geht in die Hände des Darlehensgebers über.
Allerdings muss die Sicherheit einen ausreichenden Wert haben. Deshalb ist ein nützliches Kriterium bei der Vergabe eines Darlehens, auf den Loan-to-Value — LTV — zu achten. Mit anderen Worten: Es geht um den Prozentsatz, den das Darlehen im Verhältnis zum Gesamtwert der Sicherheit ausmacht. Je niedriger der LTV, desto sicherer gilt das Darlehen. Das ist logisch. Wenn der LTV 40 % beträgt, bedeutet das, dass ich den Gegenwert von 40 % des Sicherheitenwerts verliehen habe. Im Falle einer Vollstreckung würde die Sicherheit mein Engagement mehr als ausreichend abdecken.
Fremdkapital bei Urbanitae
Bei Urbanitae sind acht von zehn Projekten, die wir finanzieren, Equity– oder Wertsteigerungsprojekte. Zu den Gründen, wie Diego Bestard erklärt, gehört die Schwierigkeit der Entwickler, Kapitalpartner für kleine und mittelgroße Projekte zu finden. Dennoch haben wir mehr als 18 Millionen Euro über Crowdlending finanziert. Insgesamt 19 Projekte, die von 300.000 Euro bis 3 Millionen Euro reichen, wie Casa de la Cascada.
Diese Zahlen hoffen wir mit der Einführung unseres Bauträgerdarlehens rasch zu steigern. Dieses Produkt richtet sich an Entwickler, die keine Finanzierung erhalten, um mit den Bauarbeiten zu beginnen, obwohl sie Voraussetzungen erfüllen wie das Eigentum an dem Grundstück, auf dem entwickelt werden soll, eine erteilte Baugenehmigung und eine Vermarktungsquote zwischen 40 % und 60 %.
