Wir präsentieren eine neue Direct Investments-Gelegenheit in Torrejón de Ardoz, einem der dynamischsten Wohnstandorte im Henares-Korridor. Es handelt sich um eine Bestandswohnung in zentraler, etablierten Lage, die einen besonders attraktiven Einstiegspreis, starke Mietnachfrage und ein klares Wertsteigerungspotenzial auf mittlere Sicht kombiniert.
Die Transaktion ist als Wohninvestment mit klar finanziellem Profil strukturiert. Der Ankauf erfolgt mit einem konservativen Abschlag von 20 % gegenüber vergleichbaren Objekten in der Umgebung. Das schafft von Beginn an eine Sicherheitsmarge und reduziert das Einstiegsrisiko in einem Markt, der aufgrund mangelnden Angebots deutlich unter Druck steht.
24 % IRR in 5 Jahren
Aus Renditesicht bietet das Objekt eine geschätzte Netto-Rendite von 5,4 % und eine klar definierte Doppelstrategie. Einerseits die sofortige Vermietung, um von der hohen Nachfrage nach gut gelegenen Wohnungen in Torrejón de Ardoz zu profitieren. Andererseits ein mittelfristiger Exit, um die Wertsteigerung nach der Aufwertung der Wohnung sowie die positive Entwicklung des lokalen Marktes zu realisieren.
Bei einem Anlagehorizont von fünf Jahren und in Szenarien mit Fremdfinanzierung prognostiziert die Finanzanalyse eine IRR von über 24 % (Verkauf im Jahr 5 mit Leverage) sowie einen geschätzten Veräußerungsgewinn von über 109.000 €. Damit liegt die Operation klar über den üblichen Renditen im Gemeindegebiet.
Optimierter Grundriss für die lokale Nachfrage
Die Immobilie San Isidro ist außenliegend, befindet sich im dritten Stock ohne Aufzug und verfügt über zwei Balkone auf beiden Seiten der Wohnung, was für viel Licht und Querlüftung sorgt. Der aktuelle Grundriss ist großzügig und funktional, mit Wohn-Essbereich, separater Küche und zwei Bädern.
Der Investmentansatz sieht eine Innenumgestaltung auf vier Schlafzimmer, einen offenen Küchen-Wohnbereich sowie zwei Bäder vor – ein stark nachgefragter Wohnungstyp in Torrejón de Ardoz, insbesondere bei Familien und berufstätigen Profilen, die geräumige, gut gelegene Wohnungen zu wettbewerbsfähigeren Preisen als in Madrid suchen.
Derzeit gibt es kein vergleichbares Angebot in der Gegend: weder Wohnungen mit vier Schlafzimmern und zwei Bädern noch Objekte mit drei Schlafzimmern, zwei Bädern und einer Wohnfläche nahe 100 m². Diese Knappheit erhöht die Liquidität des Assets sowohl in der Vermietung als auch bei einem späteren Verkauf.
Ein wachsender Markt
Aus Sicht des Immobilienmarktes zeigt Torrejón de Ardoz einen klaren Aufwärtsdruck sowohl bei Kaufpreisen als auch bei Mieten, was eine anhaltende Wohnnachfrage und ein zunehmend begrenztes Angebot widerspiegelt.
Im Kaufsegment hat die Gemeinde in den letzten Jahren einen deutlichen Tempowechsel erlebt. Nach moderateren Anstiegen 2022 (+4,6 %) und 2023 (+3,7 %) beschleunigte sich das Wachstum deutlich – mit +15,7 % im Jahr 2024 und +14,4 % im Jahr 2025. Das bestätigt den Eintritt in eine intensivere Wertsteigerungsphase.
Auch der Mietmarkt ist dynamisch. Seit 2021 steigen die Mieten jährlich kontinuierlich, besonders hervorzuheben sind +13,2 % in 2024 und +11,9 % in 2025. Diese Entwicklung wird durch eine strukturell hohe Nachfrage getragen – getrieben von Bevölkerungswachstum und der Attraktivität Torrejóns als Wohnalternative zu Madrid – in einem Umfeld knappen verfügbaren Wohnraums, vor allem bei gut gelegenen familiengeeigneten Grundrissen.
In Summe bestätigen die Daten, dass Torrejón de Ardoz sich in einem fortgeschrittenen Wachstumszyklus befindet, in dem die Kombination aus Kaufpreissteigerungen und Mietdruck die Attraktivität als Wohninvestment auf mittlere Sicht zusätzlich erhöht.
Warum hier investieren?
Das Objekt vereint Eigenschaften, die es zu einer attraktiven Investmentchance machen:
- 20 % Abschlag gegenüber Marktpreisen in der Umgebung
- Geschätzte 5,4 % Netto-Rendite in der Vermietung
- Jüngste zweistellige Zuwächse bei Kaufpreisen und Mieten
- Hohe Wohnnachfrage und fehlendes vergleichbares Angebot
- Strategische Lage im Henares-Korridor
Zusammengefasst präsentiert sich die Immobilie San Isidro als Investment für alle, die wiederkehrende Erträge, Wertsteigerungspotenzial und Risikokontrolle suchen – in einer Gemeinde mit soliden Fundamentaldaten, hoher Liquidität und attraktivem mittel- bis langfristigem Potenzial.
