El próximo jueves 29 de octubre a las 16:00 h (UTC+1) abrimos a inversión el proyecto Luce, una nueva oportunidad de deuda para participar en la adquisición y reforma integral de dos villas de lujo en Marina di Pietrasanta, junto a Forte dei Marmi, en la costa toscana.
La operación incluye también la actualización parcial de un hotel anexo situado en el mismo conjunto. Los inversores de Urbanitae concederán un préstamo de 3 millones de euros, con un plazo de 18 meses y un interés del 13% anual simple, equivalente a una rentabilidad total del 19,5% para el plazo ordinario.
- Apertura a inversión: jueves 29 de octubre a las 16:00 h (UTC+1)
- Ticket Urbanitae: 3.000.000 de euros
- Plazo: 18 meses + posible extensión de 12 meses
- Interés: 13% anual simple
- Rentabilidad total: 19,5%
Dos villas en primera línea de playa
El núcleo del proyecto son dos villas de alto standing que serán objeto de una reforma integral para incorporar jardín privado, piscina y acabados de alta gama.
El conjunto se encuentra en Marina di Pietrasanta, en primera línea de playa y en el límite sur de Forte dei Marmi, uno de los destinos residenciales y vacacionales de lujo más consolidados de Italia.
La ubicación combina proximidad al centro de Forte dei Marmi con acceso a algunos de los establecimientos de playa más conocidos de la Versilia y un entorno de baja densidad frente al Parque de la Versiliana.
La actuación se completa con una intervención parcial en el hotel anexo, de 42 habitaciones, que contempla mejoras en las zonas comunes, restaurante, bar y spa con terraza panorámica.
Un proyecto con capital ya aportado
El gestor cuenta con más de 30 años de experiencia en construcción, rehabilitación y desarrollo inmobiliario y ha gestionado operaciones por un valor aproximado de 50 millones de euros.
En esta operación compromete alrededor de 3,01 millones de euros de capital propio, de los cuales aproximadamente 2,04 millones ya se habían desembolsado al cierre de la financiación.
El proyecto cuenta además con financiación bancaria senior por hasta 7,5 millones de euros.
Para las obras principales existe una SCIA en vigor, el procedimiento administrativo italiano que permite acometer determinadas intervenciones mediante comunicación previa. La ampliación prevista en la parte hotelera está sujeta a un permiso adicional cuya obtención se contempla dentro del desarrollo del proyecto.
Un préstamo junior al 13%
La financiación junior total asciende a 8 millones de euros. De ellos, 5 millones proceden de coinversores externos y 3 millones serán aportados por los inversores de Urbanitae.
El préstamo de Urbanitae se destinará a financiar parte de la adquisición y de las obras de reforma.
Sus principales condiciones son:
- Importe: 3.000.000 de euros.
- Interés: 13% anual simple.
- Plazo: 18 meses.
- Posible extensión: 12 meses adicionales.
- Rentabilidad total para el plazo ordinario: 19,5%.
- Retorno mínimo: seis meses de intereses, equivalente al 6,5%.
- Principal e intereses: pago a vencimiento.
En esta operación, el préstamo de Urbanitae tiene carácter junior, porque existe una financiación bancaria senior que tiene prioridad de cobro. Esto supone un nivel de riesgo superior al de los préstamos senior con garantía hipotecaria de primer rango que son habituales en Urbanitae, y también explica el tipo de interés del 13% anual.
Aun así, la operación cuenta con varios elementos destinados a limitar ese riesgo: capital ya aportado por el promotor, activos existentes con valor propio, prenda de primer rango sobre la sociedad propietaria, promesa de hipoteca de segundo rango y un mandato irrevocable de venta. Además, la devolución está planteada mediante la venta de las villas y la posterior refinanciación de la estructura una vez avanzado el proyecto.
Es decir, la posición de Urbanitae está subordinada al banco, pero no se trata de una financiación sin garantías ni de un proyecto que parta de cero. Esta lógica es coherente con la propia estructura de este tipo de financiación mezzanine o junior, donde una mayor subordinación se compensa con una rentabilidad superior y con mecanismos adicionales de protección.
Garantías del préstamo
El préstamo incorpora un paquete de garantías que incluye:
- Prenda de primer rango sobre las participaciones de la sociedad propietaria del activo.
- Subordinación de los préstamos de socios concedidos a la sociedad prestataria.
- Promesa de hipoteca de segundo rango.
- Mandato irrevocable de venta y poder notarial, que permiten ejecutar la venta del activo en los supuestos previstos en la financiación.
Además, los desembolsos destinados a las obras se realizarán mediante certificaciones mensuales revisadas por un Project Monitor independiente, que supervisará también el avance de la construcción y posibles desviaciones de plazo o costes.
¿Cómo se devolverá el préstamo?
La estrategia de salida combina dos vías.
Por un lado, está prevista la venta de las dos villas durante 2028, que permitirá realizar una primera amortización del préstamo. Por otro, la apertura y estabilización del hotel servirán de apoyo a la refinanciación de la deuda junior, con la que se prevé completar el repago a los inversores de Urbanitae.
Esta combinación permite que la devolución no dependa exclusivamente de una única venta o fuente de liquidez.
Por qué invertir en Luce
Creemos que Luce reúne varios elementos diferenciales: un activo singular en primera línea de playa en una de las localizaciones de lujo más consolidadas de Italia, una aportación relevante de capital por parte del promotor y una estructura de financiación que incorpora distintas garantías y mecanismos de control.
Entre los principales puntos destacan:
- Interés del 13% anual simple.
- Rentabilidad total del 19,5% para el plazo ordinario.
- Retorno mínimo equivalente a seis meses de intereses.
- Dos villas de lujo en Marina di Pietrasanta, junto a Forte dei Marmi.
- Aproximadamente 3 millones de euros de capital comprometido por el promotor.
- Prenda de primer rango sobre la sociedad propietaria del activo.
- Promesa de hipoteca de segundo rango.
- Mandato irrevocable de venta y poder notarial.
- Supervisión de las obras y disposiciones mediante Project Monitor.
- Due diligence técnica, legal y comercial realizada por asesores externos.
Calendario estimado
El plazo ordinario del préstamo es de 18 meses, con una posible extensión adicional de 12 meses.
Los principales hitos previstos son:
- Cuarto trimestre de 2026: concesión del préstamo e inicio de las obras.
- Segundo trimestre de 2028: venta prevista de las dos villas y primera amortización parcial.
- 2028: apertura del hotel, refinanciación de la deuda junior y repago total del préstamo.
Como en cualquier proyecto inmobiliario, estos plazos pueden variar en función de la evolución de las obras, la comercialización y la tramitación administrativa.
Fiscalidad de los intereses en Italia
Al tratarse de un préstamo concedido a una sociedad italiana, los intereses están sujetos con carácter general a una retención en origen del 26%.
Para los inversores residentes fiscales en España, el convenio para evitar la doble imposición entre España e Italia permite limitar esa retención al 12%, siempre que se acredite correctamente la residencia fiscal mediante el certificado correspondiente.
Puedes consultar en la página del proyecto todos los detalles sobre este procedimiento, así como la documentación, garantías y riesgos de la inversión.
¿Tienes dudas sobre el proyecto?
La apertura a inversión de Luce será el jueves 29 de octubre a las 16:00 h (UTC+1).
También puedes escribirnos a contacto@urbanitae.com o llamarnos al (+34) 911 23 25 22.
