El retail ibérico ha arrancado 2026 con una combinación que hace no tanto no parecía tan fácil de ver al mismo tiempo: ventas al alza, afluencias en recuperación y ocupaciones muy elevadas. Después de varios años marcados por el ajuste al comercio electrónico y por cambios profundos en los hábitos de consumo, el sector parece haber encontrado un nuevo punto de equilibrio. Pero no se trata de una recuperación uniforme ni automática. Lo que reflejan los últimos datos es un retail más eficiente, más segmentado y también más exigente.
España y Portugal avanzan en esa misma dirección, aunque a ritmos distintos. En ambos mercados crecen a la vez las ventas, el tráfico y la ocupación, pero Portugal acelera con más intensidad, mientras que en España gana peso la capacidad de los activos para convertir la afluencia en consumo y experiencia.
España: crecer ya no depende solo de atraer más visitantes
Según el Retail Index de mayo de CBRE, las ventas en centros comerciales en España crecieron un 4,2% interanual en mayo, con una afluencia también al alza del 4,3%. En el acumulado del año, las ventas avanzan un 6,0% y el tráfico un 3,9%, mientras que la ocupación alcanza el 94,3%.
La lectura es clara: el mercado español sigue creciendo, pero cada vez depende menos del volumen puro y más de la calidad del consumo. Ya no basta con atraer visitantes; importa qué propuesta comercial encuentran, cuánto tiempo permanecen y cuánto están dispuestos a gastar.
Ahí encaja especialmente bien el peso creciente del componente experiencial. CBRE sitúa al ocio como la categoría con mejor comportamiento acumulado de ventas en España, con un crecimiento del 21,6%. Y Cushman & Wakefield apunta en la misma dirección: en el primer trimestre de 2026, el ocio fue la categoría más dinámica, con un repunte del 33,1%, impulsado sobre todo por los cines.
Portugal pisa el acelerador
Portugal presenta una evolución aún más intensa. En mayo, las ventas crecieron un 12,5% y la afluencia un 12,8%, con una ocupación del 95,4%. En el acumulado del año, el mercado portugués avanza un 7,0% en ventas y un 7,6% en tráfico.
Eso sugiere que, a diferencia de España, en Portugal el gran motor sigue siendo la combinación de más visitantes y más consumo. Además, el crecimiento no se concentra en una sola categoría. CBRE destaca especialmente el tirón de electrónica, con un alza del 20,3%, y de hogar y mobiliario, lo que dibuja un consumidor muy activo y un entorno comercial especialmente dinámico.
No todo el retail se está comportando igual
Una de las conclusiones más útiles de los datos recientes es que el retail ibérico no está creciendo de forma homogénea. Funcionan mejor los activos capaces de combinar varias cosas a la vez: buena ocupación, tráfico estable o creciente, operadores sólidos y una propuesta comercial alineada con un consumidor cada vez más selectivo.
En España, Cushman añade que el tráfico en centros comerciales aumentó un 5,6% interanual en el primer trimestre de 2026 y que los retail parks registraron un incremento del 9,1% en tráfico de vehículos. La ocupación en centros comerciales alcanzó el 95,5% de la superficie bruta alquilable (GLA, por sus siglas en inglés: Gross Leasable Area). Son cifras que refuerzan una idea de fondo: hay formatos que siguen teniendo una gran capacidad de atracción, pero no todos están captando el valor por las mismas razones.
Más sofisticación operativa y más interés inversor
El sector no solo mejora en lo operativo; también vuelve a ganar relevancia para el capital. Cushman señala que el volumen de inversión retail en España alcanzó 1.488 millones de euros en el primer trimestre de 2026, un 22% más interanual. Las rentabilidades prime se sitúan en el 3,60% en high street, el 6,25% en centros comerciales y el 6,35% en parques comerciales.
Eso no significa que todo el retail sea igualmente atractivo. Lo que indica es que los inversores vuelven a discriminar con más claridad entre activos capaces de sostener ingresos y ocupación y aquellos que siguen más expuestos a la obsolescencia comercial.
El valor ya no está en el volumen, sino en la capacidad de concentrar demanda de calidad
Esa es, probablemente, la mejor conclusión que deja hoy el retail ibérico. España y Portugal avanzan a ritmos distintos, pero apuntan hacia el mismo lugar: un sector menos dependiente del volumen puro de visitantes y más apoyado en la capacidad de transformar tráfico en ventas, experiencia y permanencia.
Para propietarios e inversores, la lectura es bastante clara. El atractivo del retail no reside tanto en una recuperación generalizada como en la capacidad de identificar aquellos activos capaces de concentrar tráfico, consumo y operadores de calidad. Ahí es donde hoy se está generando el verdadero valor.
