El próximo viernes 15 de mayo a las 12:00 h (UTC+2) abrimos a inversión el proyecto Arianna II, la continuación del proyecto Arianna, una operación de deuda inmobiliaria en Italia para financiar la adquisición y reposicionamiento de un activo hotelero en primera línea de playa.
Se trata del segundo tramo del préstamo de Arianna, una operación ya presentada en Urbanitae. Por eso, en esta ocasión no habrá un nuevo webinar, aunque podrás volver a ver el webinar original del proyecto, celebrado el pasado miércoles 29 de abril, donde se explican en detalle el activo, el gestor y la tesis de inversión.
- 📅 Apertura a inversión: viernes 15 de mayo a las 12:00 h (UTC+2)
- 🎙 Webinar del proyecto: puedes volver a ver el webinar de Arianna, celebrado el miércoles 29 de abril.
Continuación del proyecto Arianna
Arianna II permite participar en el mismo proyecto presentado en Arianna I: la concesión de un préstamo mezzanine para financiar la adquisición y reposicionamiento del Hotel Arianna, situado en Marina di Pietrasanta, en el límite sur de Forte dei Marmi, uno de los destinos costeros de lujo más consolidados de Italia.
La deuda mezzanine es una financiación intermedia entre la deuda senior y el capital: tiene prioridad de cobro por detrás del préstamo bancario principal, pero por delante del equity de los socios. Por esa posición subordinada, suele ofrecer una rentabilidad superior a la deuda senior.
El proyecto consiste en la reforma integral del hotel, que contará con 42 habitaciones distribuidas en cinco plantas, SPA en la azotea con terraza panorámica, restaurante, bar y zonas comunes renovadas. El perímetro se completa con dos villas residenciales de alto standing: Villa Residencial y Villa Dependance, ambas con jardín privado, piscina y acabados de lujo.
Un activo en primera línea de playa
El activo se encuentra a pocos minutos a pie del centro de Forte dei Marmi, frente al Parque de la Versiliana y con acceso directo a algunos de los bagni más exclusivos del litoral, como Twiga, Augustus o Principe Forte dei Marmi.
La Versilia, en plena costa toscana, combina entorno natural, playa, servicios de alta gama y proximidad a destinos emblemáticos como Forte dei Marmi y Viareggio. Es uno de los mercados más reconocidos del turismo de lujo en Italia y un enclave con elevada demanda por parte de compradores y huéspedes internacionales.
Esta ubicación en primera línea de playa aporta al proyecto un posicionamiento diferencial dentro del segmento hotelero-residencial premium.
El gestor del proyecto
El gestor de la operación es Setha Group, firma de inversión y promoción inmobiliaria con más de una década de experiencia en la identificación, adquisición y desarrollo de suelos brownfield en Reino Unido e Italia.
Setha cuenta con una amplia trayectoria en el sector, con más de 20 proyectos liderados, un GDV –valor bruto de desarrollo estimado de los proyectos una vez finalizados– superior a 1.000 millones de libras y más de 1.000 unidades entregadas entre Londres, el sureste de Inglaterra y las principales plazas italianas.
La compañía actúa como promotor e inversor, lo que le permite mantener un control directo sobre el diseño, la ejecución y los costes. Además, cuenta con experiencia activa en la zona de la Versilia, incluyendo un proyecto de reforma de villas de lujo actualmente en desarrollo en Via dell’Acqua 166, Forte dei Marmi, también en colaboración con Urbanitae.
Estructura de la operación
La financiación junior total asciende a 8 millones de euros. De ese importe, 5 millones de euros serán financiados por los inversores de Urbanitae –3 millones correspondientes al primer tramo y 2 millones correspondientes a Arianna II– y 3 millones de euros por inversores externos.
Las principales características de Arianna II son:
- Importe: hasta 2.000.000 €
- Tipo de interés: 13,0% anual simple
- Rentabilidad total: 26%
- Plazo: 24 meses
- Posible extensión: 12 meses adicionales
- Intereses mínimos: equivalentes a 9 meses
- Pago de intereses y principal: a vencimiento
La parte del préstamo destinada a financiar obras de reforma se irá disponiendo mediante certificaciones mensuales, sujetas al informe favorable del project monitor.
La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, con un retorno mínimo equivalente a 9 meses de intereses.
Financiación y aportación del promotor
El promotor compromete un capital total de aproximadamente 3,01 millones de euros, de los cuales alrededor de 2,04 millones ya están desembolsados a la fecha de cierre de la financiación.
El proyecto cuenta además con un préstamo senior de Solution Bank por 7,5 millones de euros, de los cuales 5 millones ya han sido concedidos y 2,5 millones, en concepto de línea de CapEx –inversión destinada a financiar obras, equipamiento y mejoras del activo–, se encuentran en fase final de aprobación.
Garantías del préstamo
El préstamo cuenta con un paquete de garantías adaptado a la estructura mezzanine de la operación:
- Prenda de primer rango sobre el 100% de las participaciones de la SPV prestataria, Dogui 2 S.r.l.
- Prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias de la SPV prestataria.
- Subordinación de préstamos corporativos y préstamos de socios concedidos a la SPV.
- Compromiso de aportación de equity adicional por parte del promotor en caso de sobrecostes de construcción.
Además, como en todos los proyectos de deuda, se incorpora la figura del Project Monitor, que revisará las certificaciones de obra, el avance de la construcción, posibles desviaciones de plazo o coste y aprobará los desembolsos mensuales del préstamo.
Estrategia de salida
La salida de los inversores de Urbanitae está prevista mediante la refinanciación del préstamo en 2028, apoyada por dos palancas principales: la venta de las dos villas residenciales y la estabilización del hotel bajo contrato de arrendamiento con EGA Hospitality.
La comercialización de las villas se realizará a través de los canales directos de Setha Group, con apoyo de brokers locales especializados en el segmento ultra-prime de Forte dei Marmi y Marina di Pietrasanta.
Por qué invertir en Arianna II
Estos son algunos de los principales puntos fuertes del proyecto:
- Continuación de Arianna, una operación ya presentada en Urbanitae.
- Activo exclusivo en primera línea de playa, en una de las ubicaciones más demandadas del Mediterráneo.
- Rentabilidad del 13,0% anual simple, con retorno mínimo equivalente a 9 meses de intereses.
- Promotor con track record sólido, con más de 20 proyectos y GDV superior a 1.000 millones de libras.
- Paquete de garantías con prenda de primer rango sobre la SPV y compromiso del promotor ante sobrecostes.
- Proyecto mixto hotelero-residencial, con salida apoyada en la venta de villas y la estabilización del hotel.
Rentabilidad en 24 meses
El plazo estimado del proyecto es de 24 meses, con opción de extensión de 12 meses adicionales.
Principales hitos previstos:
- Segundo trimestre de 2026: concesión del préstamo para costes de adquisición y reforma.
- Tercer trimestre de 2026: inicio de las obras tras la obtención del permiso de ampliación volumétrica.
- Segundo trimestre de 2028: venta de las dos villas y primer repago parcial del préstamo.
- 2028: apertura del hotel y refinanciación del préstamo mezzanine, con repago total a los inversores de Urbanitae.
¿Tienes dudas sobre el proyecto?
Puedes volver a ver el webinar del proyecto Arianna, celebrado el pasado miércoles 29 de abril, donde se explican todos los detalles de la operación.
También puedes escribirnos a contacto@urbanitae.com o llamarnos al (+34) 911 23 25 22.
Recuerda: Arianna II se abre a inversión el viernes 15 de mayo a las 12:00 h (UTC+2).
