Inversión en oficinas: del impacto del teletrabajo a un mercado más selectivo y estratégico

El mercado de oficinas en España ha vivido en los últimos años una transformación profunda. La pandemia aceleró un cambio que ya empezaba a intuirse: la oficina dejó de entenderse como un espacio puramente funcional y pasó a valorarse como una herramienta de organización, colaboración y atracción de talento.

Durante los primeros años posteriores a la COVID-19, muchas empresas revisaron sus necesidades de espacio a la luz del teletrabajo y de los nuevos modelos híbridos. Pero esa revisión no ha desembocado en un declive estructural del segmento, sino en una reconfiguración del mercado: hoy importa menos el volumen de metros2 ocupados que la calidad, la ubicación y la capacidad del activo para responder a nuevas exigencias.

Menos espacio, pero mejor

Uno de los grandes cambios del mercado no ha sido tanto una contracción lineal de la demanda como una transformación cualitativa. Muchas compañías han optado por racionalizar superficie, pero elevando el nivel del espacio que ocupan: edificios más eficientes, mejor conectados, con mayores prestaciones y una imagen más alineada con la cultura corporativa.

Esto ha reforzado la polarización del mercado. En Madrid, la disponibilidad dentro de la M-30 cayó por debajo del 3%, y dentro de esa zona la oferta de edificios A y B+ llegó a situarse por debajo del 2%, mientras las rentas prime alcanzaban los 43 €/m²/mes en el CBD. En Barcelona, la tasa de disponibilidad cerró en 9,6% y la renta prime alcanzó los 31,5 €/m²/mes.

La consecuencia es clara: el mercado castiga cada vez más el activo mediocre y premia el edificio bien ubicado, moderno, eficiente y con capacidad de adaptación. Por ello, hoy no basta con tener oficinas; hay que tener oficinas que sigan siendo competitivas.

El modelo híbrido redefine la oficina, no la elimina

Tras el auge del teletrabajo, el mercado ha evolucionado hacia fórmulas híbridas en las que la oficina mantiene un papel relevante. El debate ya no gira tanto en torno a si la presencialidad desaparece, sino a qué función cumple el espacio físico dentro de la empresa. Las organizaciones siguen valorando la oficina como lugar de coordinación, cultura corporativa, formación y colaboración, y muchas aspiran a modelos híbridos con un peso importante de la asistencia presencial.

Eso ha cambiado la lógica de ocupación. Las empresas no solo buscan metros, sino entornos que ayuden a justificar la presencialidad: más calidad, más flexibilidad, mejor experiencia de usuario y mayor eficiencia operativa.

Recuperación de la demanda y vuelta del interés inversor

Esa nueva lógica ha tenido reflejo en la actividad del mercado. En 2025, la contratación de oficinas volvió a niveles sólidos en las dos grandes plazas españolas. Cushman & Wakefield sitúa el ejercicio en más de 517.000 m² en Madrid y 317.000 m² en Barcelona, mientras CBRE lo cifra en 486.000 m² y 319.000 m², respectivamente. En ambos casos, el mensaje es el mismo: el mercado ha recuperado tracción y se mueve en niveles cercanos a los previos a la pandemia.

La inversión también mostró una clara recuperación. CBRE sitúa el volumen invertido en oficinas en España en 2.200 millones de euros en 2025, un 36% más interanual. Si se incluyen cambios de uso y compras para uso propio, la cifra asciende a 2.944 millones. Además, una parte relevante del capital se concentró en ubicaciones centrales: en Barcelona, el 70% del volumen se dirigió al CBD y al centro ciudad; en Madrid, el 84%.

Aun así, la inversión no se reparte de forma homogénea. Sigue existiendo una clara preferencia por activos de calidad, bien ubicados, con credenciales ESG y capacidad de adaptación a nuevas exigencias de mercado.

Más presión sobre el activo obsoleto y más interés por el reposicionamiento

El nuevo contexto también ha abierto espacio para estrategias de reposicionamiento. Parte del capital no se dirige solo a comprar edificios estabilizados, sino a transformar activos menos competitivos para devolverlos al mercado en mejores condiciones o incluso destinarlos a otros usos. CBRE señala que en 2025 los cambios de uso representaron una parte relevante del mercado de inversión en oficinas en España.

Esto encaja con una idea cada vez más importante para el inversor: en oficinas, crear valor ya no depende solo de comprar bien, sino de saber qué edificio puede seguir siendo relevante y cuál necesitará una intervención para no quedar rezagado.

Nuevos polos de actividad y reequilibrio geográfico

Aunque los activos prime siguen concentrando buena parte del interés, el mercado no se está moviendo en una sola dirección. En Madrid, CBRE destaca que en 2025 los mercados periféricos llegaron a superar a la M-30 en contratación, con un 52% de la demanda total, lo que apunta a un cierto reequilibrio.

Eso no implica una pérdida de relevancia del centro, sino la consolidación de nuevas alternativas en zonas bien conectadas, con edificios modernos, superficies más eficientes y rentas más competitivas. En la práctica, conviven dos realidades: por un lado, CBD muy tensionados y con escasa disponibilidad; por otro, mercados descentralizados que ganan atractivo para determinadas ocupaciones y estrategias empresariales.

Perspectivas: un mercado más exigente y segmentado

De cara a los próximos años, todo apunta a que el mercado de oficinas seguirá siendo más selectivo, más segmentado y más estratégico que antes de la pandemia. La oficina no desaparece, pero ya no se demanda de cualquier manera. La ubicación, la eficiencia, la flexibilidad, la sostenibilidad y la experiencia del usuario serán cada vez más determinantes.

Para los inversores, esto se traduce en un mercado con oportunidades, pero también con una exigencia analítica mayor. Entender qué activos pueden adaptarse al nuevo contexto y cuáles corren riesgo de obsolescencia será clave para tomar decisiones acertadas. En oficinas, más que en otros segmentos, el valor futuro depende cada vez menos del mero hecho de tener un edificio y más de tener el edificio adecuado, en el lugar adecuado y con la propuesta adecuada.