Dos devoluciones según lo previsto: Ribera del Pinar y Los Fresnos cierran su ciclo
Last Updated on 23 enero 2026 by Equipo Urbanitae
En Urbanitae, la devolución de un proyecto es el momento en el que se valida lo importante: que la estructura, los hitos y el seguimiento han funcionado como se planteó desde el inicio. Hoy compartimos dos devoluciones que han evolucionado según lo previsto, con resultados coherentes con el plan de negocio y con plazos dentro del marco comunicado a los inversores: Ribera del Pinar y Los Fresnos.
Aunque reunimos ambas devoluciones en un único artículo, se trata de proyectos independientes, con dinámicas distintas. Por eso, a continuación los repasamos por separado: en qué consistía cada uno y cómo ha sido su cierre.
Ribera del Pinar: vivienda protegida en Navalcarnero
Ribera del Pinar fue un proyecto de deuda concebido para financiar la compra del suelo de una cooperativa en Navalcarnero (Madrid), destinada al desarrollo de casi 248 viviendas con protección, en concreto VPPL (vivienda con protección pública de precio limitado). El gestor era Urbanismo y Gestión, con una trayectoria de más de 4.000 viviendas entregadas.
Este matiz es relevante, porque la VPPL responde a una necesidad especialmente visible en el mercado madrileño: vivienda asequible de tamaño familiar. Es, por así decirlo, un “segundo escalón” dentro de la vivienda protegida: mantiene un precio limitado, pero permite tipologías más amplias, pensadas para hogares que necesitan más espacio. En el contexto actual, marcado por la falta de oferta de vivienda accesible, este tipo de producto tiende a contar con una demanda estructural muy sólida.
En el webinar, donde participaron todos los agentes clave del proyecto, se explicó con detalle por qué, aun tratándose de una promoción de volumen significativo, la comercialización podía apoyarse en tres pilares: demanda contenida en el área de influencia, experiencia de los operadores y un producto con una propuesta de valor clara –calidad, metros, zonas comunes y precio protegido–.
Desde el punto de vista del inversor, el proyecto se planteó con un plazo base de 12 meses y una posible extensión de 12 meses. Esa extensión no era un plan B pesimista, sino una decisión prudente: permitir margen ante factores externos (tiempos administrativos, ritmo de adhesión a cooperativa, calendario bancario) sin forzar un escenario de tensión si el cierre necesitaba algunas semanas adicionales. Finalmente, se activó esa extensión, si bien no fue necesario agotarla.
Rentabilidad del 11,36% TIR
- Plazo estimado: 15 meses (12 meses más una posible extensión de otros 12)
- Plazo final: 15 meses
- CoC estimado: 13,75% (ajustado)
- CoC final: 13,75%
- TIR estimada: 11,50%
- TIR final: 11,36%
En la práctica, Ribera del Pinar ha cerrado dentro del marco previsto, con un resultado final consistente y sin desviaciones relevantes respecto a la tesis original del proyecto.
Los Fresnos: parcelas para autopromotores
Los Fresnos fue también un proyecto de deuda, estructurado como un préstamo puente para facilitar la adquisición de un suelo y los trabajos necesarios desegregación en seis parcelas, con el objetivo de venderlas ya con licencia a compradores finales en régimen de autopromoción.
El proyecto se ubicaba en el sector de Los Fresnos (Boadilla del Monte), una zona consolidada de vivienda unifamiliar de alto standing, con buena accesibilidad y servicios cercanos. La estrategia se apoyaba en una idea sencilla: en mercados donde existe demanda para autopromotores y el producto se ofrece “llave en mano” (parcela con licencia, contrato de promoción delegada y construcción a precio cerrado), el calendario puede acortarse significativamente frente a una promoción tradicional.
En este caso, además, el proyecto contaba con un promotor, Auric Partners, con experiencia en operaciones de este tipo y con conocimiento específico de la plaza, y se planteó con un plazo total de 12 meses, con una extensión posible de 6 meses para cubrir cualquier desviación razonable en plazos de licencia o en el cierre comercial de las parcelas.
Rentabilidad del 10,21% TIR
- Plazo estimado: 18 meses (12 + 6 de extensión)
- Plazo final: 18 meses
- CoC estimado: 15,75% (ajustado)
- CoC final: 15,75%
- TIR estimada: 10,50%
- TIR final: 10,21%
La devolución de Los Fresnos puso de manifiesto la importancia de conocer bien el mercado local, trabajar con promotores especializados en la tipología del activo y estructurar operaciones con garantías y ratios conservadores.
Una ejecución alineada con las previsiones
En conjunto, las devoluciones de Ribera del Pinar y Los Fresnos reflejan una ejecución alineada con las hipótesis planteadas desde el inicio. En ambos casos, los proyectos se desarrollaron dentro de plazos razonables, con resultados finales iguales o superiores a los previstos y sin incidencias relevantes en la devolución del capital.
Dos ejemplos distintos –vivienda protegida de gran escala y promoción residencial de menor tamaño– que muestran cómo una correcta estructuración, una demanda contrastada y promotores con experiencia permiten ofrecer visibilidad y estabilidad al inversor incluso en contextos de mercado exigentes.
