Inversión hotelera: activos individuales e inversores nacionales claves del 2024
La inversión hotelera en España cerró 2024 con cifras que destacan su solidez y atractivo. Según los datos presentados por CBRE, la inversión total en este segmento alcanzó los 3.350 millones de euros, consolidando al sector como uno de los más dinámicos dentro del panorama inmobiliario nacional. Este desempeño refuerza la posición estratégica de España como líder mundial en turismo, un logro respaldado por el renovado interés de inversores, especialmente del inversor nacional, en activos hoteleros.
El hotelero, el segundo segmento con mayor captación de capital (solo el ‘living’ se sitúa por delante), representa aproximadamente un 30% del total de la inversión inmobiliaria, según datos de la consultora.
Aunque la cifra de 2024 refleja un dinamismo notable, se encuentra por debajo del récord histórico de 4.100 millones de euros alcanzados en 2023, el segundo mejor año para el sector después de los 5.000 millones registrados en 2018. Entre 2017 y 2024, España ha acumulado más de 25.000 millones de euros en inversión hotelera, logrando mantenerse en el radar de los grandes inversores.
Operaciones clave de la inversión hotelera en 2024
Si 2023 estuvo marcado por importantes adquisiciones de portfolios, en el pasado ejercicio predominó la transacción de activos individuales. Un total de 123 operaciones aglutinaron el 74% del volumen total, es decir, unos 2.500 millones de euros. Entre las más destacadas se encuentran la compraventa del Hotel Miguel Ángel en Madrid, el Six Senses Ibiza y el AC Hotel Barcelona Forum.
- Hotel Miguel Ángel (Madrid). Adquirido por el fondo británico Millenium Hospitality, esta operación se cerró en 150 millones de euros. El emblemático hotel, situado en pleno Paseo de la Castellana, será sometido a una reforma integral para reposicionarlo como un establecimiento de lujo dirigido a un segmento Premium.
- Six Senses Ibiza. El Grupo Statuto, por su parte, ha llevado a cabo la adquisición hotelera más destacada de España, con una transacción cercana a los 200 millones de euros.
- AC Barcelona Fórum (Barcelona). Este activo, situado en una de las zonas más dinámicas de la ciudad, cambió de manos en una operación valorada en cerca de 100 millones de euros. El hotel se beneficiará de la continua revalorización de Barcelona como destino tanto turístico como de negocios.
Otras destacadas transacciones durante 2024 se centran también en la venta de activos como el hotel Rafael Atocha en Madrid, el Labranda Suites Costa Adeje o el Iberostar Las Dalias en Tenerife.
El mercado ha registrado a su vez operaciones relevantes de portfolio como la adquisición por parte de Partners Group de una participación mayoritaria en BlueSea; la compra del portfolio Jewel por Hyatt, con tres hoteles en Tenerife, y las inversiones de Banco Santander y el grupo Catalonia en carteras que incluyen hoteles en destinos como Tenerife, Menorca, Barcelona y Málaga.
Protagonismo de los inversores nacionales
Los inversores nacionales lideraron el mercado en 2024, representando el 52% del volumen total de inversión, más del doble de su participación en 2023. Las cadenas y gestoras hoteleras fueron las más activas, con un 38% del total invertido, mientras que el inversor institucional, afectado por el aumento de los tipos de interés, redujo su participación al 25%, lejos del 70% alcanzado el año anterior.
Lujo, el activo más demandado
En 2024 se transaccionaron más de 180 activos hoteleros, que suman más de 17.000 habitaciones. La inversión se concentró especialmente en hoteles de 4 y 5 estrellas, que concentraron el 45% y el 20% del total invertido, respectivamente. Los activos de lujo han ganado terreno, destacando transacciones como las de la cartera de la socimi Millenium Hospitality Real Estate, donde recientemente entró Sancus Capital.
Esta polarización del mercado ha reducido la inversión en hoteles de 3 y 4 estrellas, que han perdido protagonismo frente a los extremos del espectro de calidad, tal y como apunta CBRE.
Auge del segmento urbano
A diferencia de 2023, en 2024 el segmento urbano fue el principal receptor de inversiones, captando el 53% del capital, frente al 47% del segmento vacacional. Este cambio se explica, en parte, según la consultora, por la creciente tendencia de transformación de oficinas en hoteles en los centros urbanos, impulsada por la alta demanda de alojamientos y el objetivo de revitalizar edificios obsoletos.
Ciudades como Barcelona y Madrid encabezaron las transacciones, acumulando cada una un 18% del volumen total, mientras que Málaga destacó con un 5%.
Por otro lado, las rentabilidades de los hoteles prime se ajustaron a la baja en 25 puntos básicos, situándose en el 5% en Madrid y Barcelona y en el 6% en las Islas. Este ajuste refleja el efecto positivo de la disminución de los tipos de interés y el sólido desempeño operativo del sector.
Perspectivas de la inversión hotelera en 2025
El sector hotelero afronta además 2025 con perspectivas optimistas. Según Gustavo Cumella de Montserrat, director de Hoteles de CBRE, las operaciones de compraventa en marcha y la estabilización de los tipos de interés auguran un entorno favorable para la inversión. Además, se prevé una mayor atención a los destinos menos maduros, proyectos de reconversión y segmentos alternativos como residencias de marca y apartamentos con servicios. El mercado de lujo y ultra lujo continuará siendo también un pilar clave para la inversión.
