Inversión inmobiliaria en Madrid: 11% de TIR en Mirador de la Estación
Los inversores del proyecto Mirador de la Estación, en Colmenar Viejo (Madrid), han recibido ya la devolución íntegra de su inversión junto con los intereses generados. La operación se cierra con una TIR del 11,04% y un CoC (cash-on-cash) del 13,5%, lo que supone una devolución acumulada del 113,5% sobre la inversión inicial.
En total, se ha devuelto a los inversores más de 4 millones de euros.
¿En qué consistía el proyecto?
El Mirador de la Estación fue un proyecto de deuda lanzado en junio de 2024 para financiar parcialmente la adquisición de un suelo en Colmenar Viejo, sobre el que se desarrollará una promoción de 45 viviendas unifamiliares.
Las viviendas, todas ellas con 4 dormitorios, 3 baños, salón, comedor, cocina y trastero, se distribuyen en dos plantas y cuentan con jardines privados delanteros y traseros. Además, tienen acceso a una piscina comunitaria y amplias zonas verdes, lo que convertía la promoción en una propuesta muy atractiva para familias.
La parcela está ubicada en la zona sur del municipio, junto a la estación de tren y a solo un kilómetro del centro urbano, en un entorno con colegios, hospitales, supermercados y espacios deportivos. Se trata de una de las áreas más demandadas de Colmenar Viejo por su buena conexión con Madrid capital —a 20 km por la M-607— y su cercanía al Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares.
Préstamo puente con garantía hipotecaria
Para llevar a cabo la adquisición del suelo, los inversores de Urbanitae concedieron un préstamo puente de 4,19 millones de euros, con un plazo inicial de 12 meses y un interés pactado del 11%.
El préstamo contaba con varias garantías:
- Hipoteca de primer rango sobre el activo.
- Pignoración de las cuentas bancarias de la sociedad propietaria del suelo.
El plan de negocio contemplaba que, una vez obtenida la licencia de obra y alcanzado el 70% de ventas sobre plano, el promotor acudiría a la banca para obtener el préstamo promotor, con el que refinanciar la deuda de Urbanitae y financiar la construcción.
Devolución tras la extensión del préstamo
Al cumplirse el plazo inicial en julio de 2025, la licencia de obra aún no se había concedido, por lo que el promotor solicitó una extensión de hasta 6 meses, aprobada por los inversores. Como contraprestación, abonó los intereses correspondientes al primer año en el momento de la firma de la adenda.
Finalmente, en agosto de 2025 se obtuvo la licencia, lo que permitió cerrar la financiación bancaria y devolver el préstamo de Urbanitae de forma anticipada, sin agotar la prórroga. Los inversores recibieron además los intereses correspondientes al periodo adicional entre el 8 de julio y el 30 de septiembre, equivalentes al 2,5% de la inversión.
Éxito comercial
Un factor clave de la solidez del proyecto fue su excelente acogida en el mercado: las 45 viviendas previstas se vendieron en su totalidad durante la fase de tramitación de la licencia, lo que reforzó la posición del promotor ante las entidades financieras.
Ejemplo de la devolución
Para una inversión de 1.000 €, los resultados han sido:
- Principal devuelto: 1.000 €
- Interés bruto: 135 € (11,04% TIR – 13,5% CoC)
- Retención fiscal: 19% sobre los intereses
- Devolución neta: 1.020,30 € (tras impuestos)
Un resultado en línea con el plan
El proyecto Mirador de la Estación se planteó desde el inicio como un préstamo puente a corto plazo, y pese a la necesidad de extender su vencimiento, se ha cerrado con éxito, cumpliendo con la rentabilidad objetivo y devolviendo el capital e intereses a los inversores en su totalidad.
Con esta devolución, Urbanitae suma un nuevo caso de éxito dentro de su línea de proyectos de deuda, consolidando su historial de operaciones con rentabilidades atractivas y riesgo mitigado gracias a garantías reales.
