Vivir de rentas: aspectos a considerar de la inversión inmobiliaria

Vivir de rentas: aspectos a considerar de la inversión inmobiliaria

Si has vivido de alquiler, seguro que lo has pensado: estaría bien tener varios inmuebles en propiedad, alquilarlos y vivir cómodamente de esos alquileres. El sector inmobiliario es, quizá, el primero que nos viene a la cabeza cuando imaginamos convertirnos en rentistas. Para muchos, parece un sueño irrealizable: ¿de verdad se puede vivir de rentas con inversión inmobiliaria?

J. L. Collins establece en su libro The simple path to wealth que la independencia financiera se alcanza cuando puedes vivir del 4% de tus inversiones. En términos generales, vives de las rentas cuando solo dependes de la gestión de tu patrimonio para lograr ingresos. El ladrillo suele ser un componente, pero ese patrimonio puede estar compuesto, también, por fondos de inversión, cuentas de ahorro, acciones, negocios, etc.

Fundamentos de vivir de rentas: ¿qué significa y cómo lograrlo?

Vivir de rentas significa obtener ingresos pasivos que cubren tus gastos de vida, permitiéndote disfrutar de libertad financiera sin necesidad de trabajar activamente. Este objetivo se puede lograr mediante una combinación de inversiones estratégicas y una gestión financiera cuidadosa.

Inversión en propiedades inmobiliarias

La inversión en propiedades para alquiler es una de las formas más comunes y efectivas de generar ingresos pasivos. Aquí están los pasos clave para tener éxito en este tipo de inversión:

1. Selección de propiedades: Elige propiedades en ubicaciones con alta demanda de alquiler. Investiga el mercado local y busca áreas con buenas perspectivas de crecimiento.
2. Financiación: Explora opciones de financiación que te permitan maximizar tu inversión inicial. Las hipotecas pueden ser una buena opción, pero es crucial entender los términos y condiciones.
3. Gestión de propiedades: La gestión efectiva de tus propiedades es esencial. Esto incluye seleccionar buenos inquilinos, mantener las propiedades en buen estado y gestionar los contratos de alquiler.
4. Diversificación: Considera diversificar tu portafolio de propiedades para minimizar riesgos. Invierte en diferentes tipos de inmuebles y en diversas ubicaciones.

En este aspecto, además del dinero, hace falta mucho tiempo. Para empezar, hay que estudiar muy bien el mercado para intentar comprar inmuebles con un potencial claro y a un precio razonable. Si vamos a necesitar financiación, habrá que tener en cuenta el estado del crédito hipotecario, decidir cuánto podemos aportar y qué tipo de hipoteca queremos o a cuál podemos aspirar. Con el consiguiente coste en tiempo y papeleo.

Una vez tomada la decisión de compra, conviene saber lo que implica en trámites y costes: impuestos, notaría, registro… Si vamos a reformar, será necesario evaluar los costes y los plazos, lo que implica sondear el mercado de contratistas. Y estar pendiente del avance de las obras en plazo y forma. Y, una vez tengamos nuestra primera casa lista para el alquiler, hay que buscar inquilinos solventes y resolver los problemas que puedan surgir.

House flipping

El house flipping implica comprar propiedades, renovarlas y venderlas a un precio más alto. Aunque esta estrategia puede ser lucrativa, requiere un conocimiento profundo del mercado y una buena gestión del proyecto de renovación.

1. Identificación de oportunidades: Busca propiedades que se vendan por debajo del valor de mercado y que tengan potencial de mejora.
2. Renovación: Planifica y ejecuta renovaciones que aumenten significativamente el valor de la propiedad. Esto puede incluir mejoras estructurales, estéticas y funcionales.
3. Venta: Vende la propiedad a un precio más alto para obtener una ganancia. Es fundamental conocer el mercado y fijar un precio competitivo.

Inversión en FIBRA y REIT

Los FIBRA (fideicomisos de inversión en bienes raíces) y REIT (real estate investment trusts) permiten invertir en el sector inmobiliario sin la necesidad de comprar propiedades directamente. Ofrecen la ventaja de la diversificación y la gestión profesional, aunque pueden conllevar comisiones y riesgos del mercado.

1. Selección de FIBRA y REIT: Investiga y elige FIBRA y REIT que tengan un historial sólido de rendimiento.
2. Diversificación: Invierte en una variedad de FIBRA y REIT para reducir riesgos.
3. Monitoreo: Mantén un seguimiento regular de tus inversiones y ajusta tu portafolio según sea necesario.

Crowdfunding Inmobiliario para rentistas

Hay más alternativas. El crowdfunding inmobiliario permite invertir en inmuebles con poco dinero. La clave está en el número de inversores: en lugar de uno, son cientos –o miles– las personas que participan, lo que rebaja las barreras de entrada. En Urbanitae, la inversión mínima es de 500 euros. Cada inversor se convierte en propietario de un trocito del inmueble, y accede –proporcionalmente– a las rentabilidades que genera, normalmente tras su venta. 

Las ventajas son claras: no hace falta endeudarse ni gastar dinero y tiempo en trámites, papeleos y gestiones. Además, es fácil diversificar: con 10.000 euros podrías invertir en 20 inmuebles diferentes. 

Pero ¿y si pudieras hacer lo mismo con un inmueble en alquiler? Esa es la idea que late tras los proyectos de rentas. El planteamiento básico es el mismo. Pero, en este caso, se invierte en un activo, generalmente un local comercial, destinado al alquiler durante un periodo típico de entre tres y cinco años. Se buscan inquilinos solventes y ubicaciones consolidadas, de manera que el riesgo de la inversión sea muy bajo. Para el inversor, la rentabilidad se obtiene de dos maneras: primero, en forma de dividendos trimestrales procedentes del alquiler, con rentabilidades anuales en el entorno del 5-6% netas de gastos. Además, cuando se vende el activo –al final de un periodo que suele ser de cinco años–, las plusvalías obtenidas se reparten entre los inversores en función de su aportación.

Consejos prácticos a la hora de invertir

Diversificación de inversiones

Diversificar tus inversiones reduce el riesgo y puede aumentar la estabilidad de tus ingresos. Considera invertir en diferentes tipos de propiedades y en diversas ubicaciones. Además, diversifica tus inversiones en otros activos financieros como acciones, bonos y fondos de inversión.

Cómo minimizar riesgos en inversiones inmobiliarias

Seleccionar buenos inquilinos y mantener tus propiedades en buen estado son esenciales para minimizar problemas y garantizar un flujo constante de ingresos. Realiza un análisis exhaustivo de los inquilinos potenciales y asegúrate de tener contratos de alquiler bien redactados. Además, planifica y ejecuta un mantenimiento regular de tus propiedades.

¿Cuánto dinero necesito para vivir de rentas?

Determinar cuánto dinero necesitas para vivir de rentas depende de varios factores, incluyendo tus gastos mensuales, el rendimiento de tus inversiones y tus metas financieras a largo plazo.

Cálculo de ingresos y gastos

Es importante realizar un cálculo detallado de los ingresos potenciales y los gastos asociados con cada propiedad. Esto incluye costes de mantenimiento, impuestos, seguros y posibles periodos de vacancia. Aquí hay un ejemplo de cómo calcularlo:

• Ingreso mensual por alquiler: 1.000 euros por propiedad
• Gastos mensuales (mantenimiento, impuestos, seguros): 300 euros por propiedad
• Ingreso neto mensual: 700 euros por propiedad

Si tus gastos mensuales son de 3.500 euros, necesitarías al menos cinco propiedades con un ingreso neto mensual de 700 euros cada una para cubrir tus gastos.

Planificación a largo plazo

La inversión inmobiliaria es una estrategia a largo plazo. La paciencia y la consistencia en la gestión de tus inversiones son clave para el éxito. Aquí hay algunas estrategias para el crecimiento a largo plazo:

1. Reinversión de ingresos: Utiliza los ingresos de alquiler para adquirir más propiedades o mejorar las existentes.
2. Aumento de alquileres: Revisa y ajusta los alquileres periódicamente para mantenerlos alineados con el mercado.
3. Amortización de deudas: Paga tus hipotecas de manera agresiva para reducir la deuda y aumentar tu flujo de caja neto.

Conclusión

Invertir en propiedades inmobiliarias y en crowdfunding inmobiliario puede ser una excelente manera de generar ingresos pasivos y alcanzar la libertad financiera. Con una planificación cuidadosa y una gestión adecuada, puedes vivir de rentas y disfrutar de una mayor estabilidad económica. Comienza hoy mismo a explorar tus opciones y da los primeros pasos hacia tu independencia financiera.