09. Cómo invertir en bienes raíces en España
Si has decidido invertir en bienes raíces –y hay buenas razones para hacerlo–, es importante que sepas que hay dos grandes estrategias posibles. En este artículo te contaremos en qué consiste la inversión activa y pasiva en el inmobiliario, cómo se relacionan estos conceptos y cuál podría ser la mejor opción para tus objetivos financieros.
La distinción entre gestión activa y pasiva es muy habitual a la hora de hablar de fondos de inversión. En la inversión en fondos, la gestión activa implica la toma de decisiones activas por parte de gestores de fondos profesionales con el objetivo de superar la rentabilidad del mercado. Estos gestores seleccionan y ajustan las inversiones en la cartera de manera activa, lo que casi siempre implica tarifas de gestión más altas.
Por otro lado, la gestión pasiva busca replicar la rentabilidad del mercado y minimizar los costes al invertir en una cartera diversificada de activos, como índices bursátiles, en lugar de tomar decisiones activas. Esta estrategia tiende a ser más barata para el inversor y ha demostrado consistentemente que supera a la gestión activa en términos de rendimiento neto después de tarifas.
Pero ¿cómo se aplican estas diferencias en la inversión inmobiliaria?
Inversión activa en bienes raíces
En el ámbito inmobiliario, la inversión activa se asemeja a la gestión activa de fondos, donde los inversores toman decisiones y gestionan propiedades directamente, mientras que la inversión pasiva se relaciona con estrategias de inversión en vehículos inmobiliarios diversificados o proyectos colectivos, similar a la gestión pasiva de fondos. Básicamente, hay tres formas de invertir activamente en el sector inmobiliario:
- Alquiler de propiedades: En esta modalidad, los inversores adquieren inmuebles, como apartamentos o casas, con el objetivo de alquilarlos. A medida que los precios y los alquileres aumentan con el tiempo, esta estrategia puede proporcionar ingresos pasivos.
- Compraventa de inmuebles: Esta estrategia consiste en comprar propiedades con la intención de venderlas a un precio más alto en el futuro, aprovechando el aumento del valor del mercado inmobiliario.
- House flipping: El “house flipping” agrega un giro adicional a la inversión inmobiliaria activa. Implica comprar propiedades en mal estado, renovarlas y venderlas rápidamente para obtener ganancias. Sin embargo, requiere un conocimiento profundo del mercado y una inversión inicial considerable.
Invertir en bienes raíces de forma activa tiene ventajas interesantes: ofrece un mayor control sobre las decisiones de inversión y la gestión de propiedades, y tiene un potencial de ganancias significativas… si se hace correctamente. Pero, como decíamos, la mayor desventaja es el coste y el grado de conocimiento y dedicación que implica para el inversor.
Inversión pasiva en bienes raíces
En contraste, la inversión pasiva en bienes raíces se asemeja a la gestión pasiva de fondos. Los inversores no participan directamente en la gestión de propiedades, sino que confían en profesionales o participan en vehículos de inversión colectiva. En este caso, hay tres grandes maneras de llevarla a cabo.
- Fondos de inversión inmobiliaria: Estos fondos se especializan en el sector inmobiliario y generan rendimientos a través de dividendos o la venta de participaciones.
- Socimis: Las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis) operan en un mercado de valores y adquieren, desarrollan y gestionan activos inmobiliarios.
- Crowdfunding inmobiliario: El crowdfunding inmobiliario reúne a muchos inversores para financiar proyectos inmobiliarios. Es una opción accesible con un riesgo controlado.
Entre las principales ventajas de invertir en bienes raíces con una estrategia pasiva, destacan estas:
- Menos compromiso de tiempo: Requiere menos tiempo y esfuerzo de gestión, permitiéndote diversificar tu cartera.
- Diversificación automatizada: Puedes invertir en una variedad de activos inmobiliarios sin gestionar directamente las propiedades.
El principal hándicap de esta variante de inversión en bienes raíces es el menor control: al igual que con la gestión pasiva de fondos, cedes el control directo sobre las propiedades a terceros.
¿Inversión activa o pasiva?
La elección entre la inversión activa y pasiva en bienes raíces dependerá de tus objetivos, recursos y preferencias. La inversión activa ofrece un mayor control y potencial de ganancias, pero también requiere un compromiso de tiempo y conocimientos. Por otro lado, la inversión pasiva es menos exigente en términos de tiempo y esfuerzo, pero implica un control reducido.
Hay que reconocer que la inversión inmobiliaria pasiva ofrece opciones para una amplia gama de inversores, desde aquellos con conocimientos y recursos abundantes hasta aquellos que buscan una entrada más accesible al mercado inmobiliario. La elección entre ambas depende de tu perfil y objetivos personales.
La clave está en comprender las diferencias y seleccionar la estrategia que mejor se adapte a tus necesidades. Como inversor, puedes explorar una variedad de opciones y, como te contamos en el video, considerar el crowdfunding inmobiliario como una forma interesante de diversificar tu cartera y acceder a oportunidades de inversión inmobiliaria. Decidas lo que decidas, la diversificación sigue siendo un pilar fundamental para el éxito en el mundo de la inversión inmobiliaria. ¡Invierte sabiamente!
