¿Qué es el loan-to-cost?

El loan-to-cost (LTC) y el loan-to-value (LTV) son dos indicadores frecuentes en el mundo de la financiación inmobiliaria. Las dos ratios miden el riesgo de un préstamo y, en buena medida, son complementarias. Ahora veremos por qué. 

El LTC compara el valor de la financiación –es decir, del préstamo– con el coste de construcción de un proyecto inmobiliario. En otras palabras, el LTC se usa para calcular la cantidad de dinero que un financiador –por ejemplo, una plataforma de crowdfunding– está dispuesto a prestar a un promotor respecto del coste de construcción del proyecto. 

El LTV es una medida similar. Pero, en lugar de comparar préstamo y coste, compara el préstamo con el valor del proyecto una vez construido. Como hemos visto en otro artículo, el loan-to-value es uno de los indicadores más usados para medir el riesgo, por ejemplo, de un préstamo hipotecario… o de un proyecto de crowdlending inmobiliario.

Como sabemos los riesgos para el inversor en un proyecto de deuda son, esencialmente, dos:

• Falta de liquidez: cuando invertimos a través de una plataforma de crowdfunding inmobiliario, suele haber un periodo de inversión fijo. Durante ese periodo, no es posible recuperar el dinero, por lo que decimos que la inversión no es líquida. El riesgo aquí es que nos hagan falta los fondos antes de que concluya el plazo previsto.
• Riesgo de impago: el éxito de la inversión en crowdlending inmobiliario no depende del éxito concreto del proyecto financiado. Es decir, que cuando se presta dinero lo esencial es asegurarnos de que el prestatario podría pagarnos de vuelta. Como el plazo es fijo, se busca que dicha capacidad de repago exista ya o no esté sujeta a la finalización del proyecto (por ejemplo, a la venta de todas las viviendas).

Puede ocurrir que el dinero que el promotor espera obtener para hacer frente al pago del préstamo dependa del éxito de otros proyectos o del valor de determinados activos usados como garantía. Una situación de desaceleración del mercado inmobiliario o de incertidumbre económica podría afectar a estos otros activos y, con ello, reducir la capacidad de repago del promotor. 

Tanto el loan-to-cost como el loan-to-value tienen que ver principalmente con el riesgo de impago. Un LTC más bajo indica que el préstamo cubre una menor proporción del coste total del proyecto, lo que implica que el prestatario tiene una mayor participación en el proyecto y, potencialmente, un mayor compromiso financiero. Si el LTC es más alto el promotor se apalanca más y el inversor se expone a perder más dinero si las cosas van mal.

Asimismo, un LTC más bajo proporciona una mayor protección para los inversionistas en caso de incumplimiento del préstamo. Si el proyecto no tiene éxito y se produce una ejecución hipotecaria, los inversionistas con un LTC más bajo tienen una mayor probabilidad de recuperar su inversión, ya que el valor del inmueble cubriría una mayor proporción del préstamo.

Aunque en Urbanitae, siete de cada diez proyectos que financiamos son de equity, tenemos una experiencia razonable en crowdlending. Ya hemos financiado 26 proyectos de deuda, por un total superior a los 32 millones de euros. De ellos, se han devuelto íntegramente más de la mitad: 15 proyectos, con una TIR final cercana al 15%. Es decir, 12,8 millones de euros devueltos a más de 5.200 inversores…